实探鼎龙湾：销售宣传“水分”大 公寓托管“套路”多

本报实习记者 段楚婷 记者 童海华 广州报道

“鼎龙湾占地2万5千亩，投资数百亿打造，目前大概已投入300多亿。我们这个项目有三个核心，水世界、海洋王(002724,股吧)国、动物王国，还有这条16公里的黄金海岸线。”

9月中旬的一个下午，《中国经营报(博客,微博)》记者以购房者的身份来到位于广东省湛江市吴川市的鼎龙湾国际海洋生态度假区（以下简称“鼎龙湾”）。销售中心内，置业顾问用手中的激光笔在沙盘上画出几个圆圈，向记者描述着鼎龙湾的规划。

在沙盘周围的沙发与桌椅上，坐满了来自不同地方的购房团，各种方言不绝于耳。在置业顾问口中，鼎龙湾将拥有“近万亩的野生动物世界，预计年底动工”“三千亩的海洋王国主题公园”“多家国际酒店”。

实地探访这片粤西文旅项目，记者发现，存在于置业顾问口中的游乐设施实则掺了“水分”，而购买了海景房的业主也向记者讲述了他们托管海景房遭遇的“套路”。

宣传与现实成“平行世界”

资料显示，鼎龙湾由广东鼎龙实业集团有限公司投资（以下简称“鼎龙集团”）。目前，该旅游区已投入使用的游乐场所主要为德萨斯水世界主题公园，围绕其分布的是德萨斯牛仔小镇和粤西非遗文化体验基地等项目。

若以该主题公园为中心，则其南侧为沙滩与海岸线，西侧为鼎龙湾一期、二期及三期住宅，东侧则为正在预售的四期住宅。

9月中旬，鼎龙湾内集中分布一二三期住宅的区域显得颇为冷清，游客只需每天花费百元出头即可租到一室海景房。而在旅游区唯一的生活超市内，只有购房团的到来可以带来人气，更多的时候打理货物的店员多过三三两两进店顾客。

跟着购房团的步伐，记者来到鼎龙湾销售中心。在这里，置业顾问莫先生主动向记者介绍起项目的情况。在他流利的叙述中，“近万亩的野生动物世界”“三千亩的海洋王国主题公园”“多家国际酒店”在记者眼前展开。

当记者问起这些设施何时能建好，莫先生回答称，“我们这里先有住宅再盖配套，这样住宅才会升值。”

根据置业顾问的说辞，记者梳理对比公开资料发现，在预售第四期住宅的过程中，鼎龙湾给购房者提供的信息中掺了不少“水分”。

《广东省2020年重点建设项目计划表》显示，“吴川鼎龙湾国际海洋生态旅游度假区”的建设起止年限为2009年-2025年，总投资600亿元，到2019年底累计完成投资63.5亿元。

在上述计划表的“建设内容与规模”一栏中写明，“建设海洋王国组团、鼎龙湾万千海(D01地块)、海洋公园、温泉小镇、法国风情小镇、艾美酒店、喜来登度假酒店、希尔顿酒店、康莱德酒店、鼎龙湾号帆船酒店基础配套设施”。

其中，并没有置业顾问与鼎龙集团向购房者宣传的“近万亩的野生动物世界”，而其国际酒店的建设数量也未达到鼎龙集团官方网站显示的“15家星级酒店王国”。

此外，记者还发现在置业顾问口中特别提到的“中国第一家圣塔尼度假酒店”也在宣传与现实形成“平行世界”。

在记者于9月中旬从销售中心拿到的宣传单页上，赫然标出该酒店为“建设中”。但是经广东省建设行业数据开放平台查询，未发现该酒店的施工许可证。

事实上，广东省投资项目在线审批监管平台显示，吴川鼎龙湾圣塔尼度假酒店于今年9月17日备案申报，9月27日复核通过，项目的起止年限为2020年11月1日-2022年11月1日。

住宅售价远高于楼面地价

在鼎龙湾的宣传攻势下，其销量也在湛江市拔得头筹。《2020年1-6月湛江商品房销售情况分析报告》显示，鼎龙湾获得湛江全市商品房网签套数排行榜第一名。在7月-9月的湛江住宅网签排行榜中，鼎龙湾也位列第一。

从房价波动来看，鼎龙湾预售的第四期住宅均价亦远高于吴川市商品房销售均价。在房天下统计的房价走势中，鼎龙湾的价格从3月开始升至1.2万元/平方米，6月-9月涨至1.3万元/平方米。而同期吴川市商品房销售均价则在7000元-8000元。

基于鼎龙湾商品房销量与价格持续走高的态势，记者也通过公开资料梳理了鼎龙湾从2013年以来取得住宅用地的楼面地价。

2013年，吴川市鼎龙置业有限公司以底价竞得G13-07、G13-08和G13-09三块宗地，楼面地价均为141.67元/平方米。2017年，吴川鼎龙吉兆湾海洋生态度假区有限公司竞得CWGC2017012和CWGC2017014两地块，楼面地价为138.89元/平方米。对比鼎龙湾目前的房价与此前的楼面地价，两者相差90余倍。

9月23日，上述两公司分别以起拍价成功拍下CWGC2020020、CWGC2020021宗地，土地用途均为商业用地设施用地。

回看发布两则宗地的吴自然资网出告字[2020]第20-24号，记者发现在“另需特殊说明的情况”中，宗地CWGC2020020写明须建设一家总建筑面积不低于7万平方米国际品牌酒店，而宗地CWGC2020021则写明须建设两家总建筑面积不低于9万平方米国际品牌酒店。

此外，在宗地CWGC2020021的备注中写明建筑“退让海岸线不少于80米，建筑退让80米至100米范围内以绿化为主”。

鉴于2017年发布的《广东省海岸带综合保护与利用总体规划》（以下简称《总体规划》）规定了海岸线向陆地延伸100米-200米范围内，记者致电吴川市自然资源局，询问宗地CWGC2020021在备注中要求退让海岸线不少于80米的原因以及两宗地要求须建设国际品牌酒店的依据。

吴川市自然资源局相关人士在交流中表示，该条退让海岸线的要求是依据覃巴、王村港沿海生态度假区控制性详细规划提出，而该控制性详细规划也是按照上述《总体规划》编订。

他解释称，“建筑退让80米-100米范围内以绿化为主”是指可以在此范围内建凉亭等小型绿化，形成类似海岸公园带。对于建设国际品牌酒店的特殊说明，这位相关人士告诉记者，这两条特殊说明并非由他设定，但是地方政府有权在土地招拍挂时根据片区定位提出指引。

公寓托管“套路”多

在看房过程中，置业顾问也向记者介绍了将房子托管给物业公司的模式——业主与物业公司六四分收益。按他的说法，这种模式可以使业主平均每月收益2500-3000元。鼎龙湾内，记者也看到不少公寓托管的宣传广告。

一位业内人士告诉记者，鼎龙湾内的公寓托管主要分为三类。第一类为分成模式，即公寓公司计算其管理的所有房子的总收益，扣掉各种成本后，将净利润与业主分成。第二类为公寓公司按照每套房子的收益扣掉一些成本后与业主分成。第三类比较少见，是公寓公司每月给业主固定的房租。

对于置业顾问所描述的收益，该名人士坦言，业主想要平均每月获得千元以上的收益都比较困难，目前鼎龙湾淡旺季分明，只有在6月-8月这样的旺季，才可以获得一些租赁收益，其他月份则很难保障有收益。

在采访过程中，业主罗先生与冯女士也向记者讲述了他们托管公寓的经历。

去年11月，到鼎龙湾收房的罗先生在物业公司门口看到了拜登公寓的宣传摊位。考虑到自己无暇打理房子，罗先生便与对方签了托管合同，随后另按照拜登公寓给出的软装报价清单支付了近1.2万元。

根据罗先生提供的合同内容，租赁收益起算日期为今年2月中旬，而从他收到的损益表来看，截至7月底，累计收益约为-300元。与罗先生情况类似的是冯女士，到8月为止，她的累计收益也为负数。当冯女士想与拜登公寓方解约，却被对方告知解约需根据合同再缴违约金3000元。

回看双方的合同与每月收到的损益表，罗先生认为，当时双方约定按照收益的60%分成给业主，但实际上拜登公寓却通过扣除各种成本而导致净利润所剩无几，致使业主的收益为负数。

上述业内人士直言，在托管公寓的过程中，业主要小心三重“套路”。其一为公寓方向业主收取高于本身价值的软装采购费用。其二为公寓方在运营过程中故意增加营业支出，从中获利。其三则是在业主主动提出解约时，公寓方可以根据合同，再收取一笔违约金。

针对野生动物世界的规划、圣塔尼度假酒店的实际情况等问题，记者致函鼎龙集团，相关人士表示近期不接受采访。