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资色·深度丨负债合理、土地成本较低 鸿坤有望实现业绩的高质量增长

2020-10-19 12:10:46 和讯房产 

    “三道红线”从供给侧限制房企有息负债增速,势必会加速行业洗牌和分化,叠加房地产行业增速放缓的趋势,房地产行业的竞争将变得更加激烈。

  在新一轮竞争格局中,不同规模的房企可能会呈现不同的发展趋势,虽然中小房企整体被认为安全边际不足,但部分中小房企由于负债相对合理,且并非此次降负债的重点对象,反而具备较强的抗风险能力,如果具备独特的发展优势,则有望实现高质量的业绩增长,比如鸿坤集团。

  负债处于合理水平

  “三道红线”之后,房企都在自查负债情况。诸葛找房数据研究中心监测的100个上市房企中,房企踩线的占比高达86%,其中,14家房企位于绿色档,28家房企位于黄色档,36家房企位居橙色档,22家房企位于红色档,绝大部分上市房企都已经触发监管红线。

  没有触碰或少触碰“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1)的房企具备更多的发展机会,鸿坤集团自查的结果是:两条指标处于“红线”以内,仅现金短债比一项指标“踩线”。

  据和讯房产测算,截止2020年上半年,包括短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动性负债在内,鸿坤集团的有息负债总额为156.64亿元,净资产负债率为95.12%,低于100%的红线标准。截止2020年上半年,鸿坤集团剔除预收款后的资产负债率为69.92%,亦在红线标准以下。

  根据2020年半年度报告,鸿坤集团2018年末、2019年末和 2020 年 6 月末资产负债率分别为 79.38%、80.26%和79.47%,连续三年维持在比较稳定的水平。高负债一直是房地产的特点,据媒体统计,截至2019年,50家大型房企中,过半数的资产负债率超过80%。相较而言,鸿坤集团的负债情况处于行业正常范围。

  鸿坤集团CFO乔振生表示:“鸿坤的资产负债率一直保持在相对健康水平,并未有相关媒体报道的出现资金和负债危机的情况。”他进一步强调,目前,鸿坤集团也在进一步优化债务结构,有望在明年实现三项指标均不超出‘红线’,公司的资金情况还是相当良好。

  拿地优势明显

  在当前的政策环境下,负债率越低的房企发展速度可能越大,这些房企普遍被认为具有较大的增长潜力。

  虽然,鸿坤集团上半年的营收出现下降,但截至目前,公司已经采取相应的经营措施将影响降到最低,并未出现因疫情原因导致的裁员及降薪,各项目的生产经营也在逐渐恢复到疫情前的正常状态。

  更重要的是,鸿坤集团的业绩下降并非个案,而是行业普遍现象。统计局数据显示,2020年1—6月份,我国商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,其中,住宅销售面积下降7.6%。

  实际上,鸿坤集团的发展呈现很稳定的趋势。公开数据显示,过去三年,鸿坤集团的销售额分别为154.2亿元、170.5亿元、192亿元,平均增速12%。在业内人士看来,市场调控政策频出,对很多中小房企都产了很大的影响,但是鸿坤集团依然以一个稳健的步伐在持续增长。

  稳健背后或与鸿坤集团独特的发展模式有关,作为一个城市运营商,鸿坤集团有16年的城市一二级联动开发运营经验,在产业开发运营、城市商业配套、养老医疗配套、休闲体育配套方面都形成了独特的竞争优势,这也是鸿坤集团在获取土地方面与别的企业不一样的地方。

  可以确定的是,基于独特的优势,鸿坤集团所获取的地块优于同行业其他公司。截至 2020 年 6 月末,鸿坤的土地储备大约270.27万平方米,主要位于北京、河北、天津、安徽等区域。据鸿坤集团内部人士透露,预计未来在深耕城市和战略重点区域鸿坤还将有大量项目落地。

  今年5月,惠誉上调鸿坤集团评级展望至“稳定”时就曾提到,鸿坤集团的盈利能力健康,2019年鸿坤集团的EBITDA利润率为31%,在同样B评级的同行中处于较高水平,得益于鸿坤较低的土储成本,惠誉预计2020年-2022年EBITDA利润率将保持在30%以上。

  值得一提的是,鸿坤集团产品的口碑极佳,尤其是面向城市主流客户需求的“理想系”,可以说是环京购房者的首先项目,旗下“廊坊鸿坤·理想城”更是荣获了2020 中国房地产开发企业典型项目奖。

  寻找更多突破机会

  拿地优势可以直接转化成利润优势,较高的盈利能力无疑会带来业绩的可持续增长。

  数据显示,2020年上半年鸿坤集团的毛利率高达54.93%,同比上涨9个百分点,居于行业高位,不仅远超大多数上市房企,比如,上半年万科的毛利率约24.1%,甚至也高于有着“利润王”之称的中海,后者上半年的毛利率大约30.6%。

  当前,随着上一轮市场的调控,三四线城市及京津冀地区的部分城市都迎来了市场的窗口期。以环京为例,虽然此前有由于严格的限购政策确实带来了成交量的下降,但从鸿坤集团监测的数据来看, 2020年以来环京区域的市场也是在逐渐恢复,且因为政策的影响环京区域的土地市场机会也开始凸显。

  鸿坤集团在2017年正式提出——全国化布局“都市圈”+多元化产业协同“生态圈”的“双圈战略”,业务遍及京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区都市圈及海南都市圈,随着全国化布局的推进和优化,鸿坤集团独特竞争力将在未来逐步得到释放。

  和讯房产获悉,目前,鸿坤集团京津冀区域及非京津冀区域的销售占比在6:4左右,将来随着长三角、珠三角及华中区域的项目入市,鸿坤集团的目标是将京津冀区域及非京津冀区域的销售占比调整为3:7左右。

  展望未来,鸿坤集团表示,公司目标一直没有变,但在前进的道路上更注重稳健经营,所以接下来会注重更有质量的增长,并在这一目标下寻找更多的突破机会。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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