加强去化能力现金流稳健 富力地产多管齐下优化财务结构

　　房地产企业发展受外部环境影响较大，利用杠杆加大投资规模是成长性房企的重要策略。融资环境收紧对房企融资造成重大影响，现金流就显得格外重要。

　　经过20多年发展，富力地产已经形成以房地产开发为主业，在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等多元化发展格局。面对融资环境收紧，公司多管齐下优化财务结构，包括审慎拿地增强去化能力增加经营现金流量流入，大力降低负债规模，增加权益融资降低财务杠杆，并积极盘活资产增加现金流。

　　审慎拿地增加去化能力 现金流稳健

　　富力地产跟随市场趋势迅速做出应对策略。公司在土地储备充裕的情况下采用了审慎拿地方式，截至2020年6月30日，公司的土地储备权益可售面积约为5683万平方米，足以满足未来的发展需求。

　　公司将售楼处搬到线上。上半年，公司相继开启了‘好房子，网购吧’、升级版‘好房子，线上购’，让购房者“足不出户”在家即可实时锁定房源；随后，富力携手超级明星李湘直播卖房，推出‘好房星带看’，打造线上线下、多领域的跨界营销新矩阵。同时富力又推出‘百城百盘 老总直播’安家置业计划，聚合电商领域、房地产垂直领域社交以及私域流量直播平台。并且携手广汽传祺举办了主题为“居者有房，爱车有位”跨界联盟云发布会。

　　下半年，富力地产携全国优质楼盘项目，超过500亿货值率先投放到阿里、易居联合成立的线上交易平台，通过阿里、易居强大的流量和客户资源，并借助其技术能力、科技能力及数字化运营能力，赋能公司销售，加速去化。自推出以来，天猫好房首战告捷，实现劲销逾50亿元。

　　销售数据显示， 9月份公司的权益合约销售金额为140.1亿元，销售面积约达到1,151,300 平方米，分别环比增长29%和18%，同比增长24%和11%。下半年公司迎来推盘高峰期，截至9月底，公司的总权益合约销售金额约866.3亿元，销售面积约7390600平方米。

　　更是出现了明星盘，广州当红楼盘--富力南驰·富颐华庭9月19日首期开盘，开盘2小时热销26.8亿元，去化率约100%，刷新广州近5年单次开盘记录。除此之外，江苏盐城富力科创城以“秒开秒罄”的速度，单盘狂揽超过20亿元，去化率超过97%。

　　大力减少负债规模 增加权益融资优化财务结构

　　公司中报显示，截至2020年6月30日，公司有息债务规模约1800亿元，净负债率显著下降，较年初下降22个百分点至177%，预收账款为444.32亿元，扣除预收账款后的资产负债率为74.77%。

　　公司一方面借助有力的市场窗口延长债务到期日，优化债务结构，另一方面，公司主动减少债务规模，积极偿还负债，上半年减少了94亿元的有息债务。10月15日公司完成16富力11的本息兑付工作，实际登记回售28.55亿元。其中某大型股份银行基于对公司的看好，保留持有债券10+亿元。

　　公司也通过转变融资方式来增加现金流，补充储备现金和降低杠杆。2020年10月5日，富力地产公告完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元（约3.2亿美元），将用于偿还公司境外债务。本次配售完成后，公司的扣除预收款的资产负债率降下降至69.72%，净资产负债率预计下降7个百分点。

　　与此同时，公司积极盘活资产。9月29日，富力地产发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告，表明公司已与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得重大进展。此外，富力地产近期完成出让其享有的广州CBD某写字楼的权益，交易规模近20亿元。两大举措可为公司带来可观的现金流。

　　旧改项目持续发力 酒店经营超预期

　　“旧改之王”富力地产在城市更新领域久负盛名，外界流传着“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”。

　　城市更新项目的吸引力在于可获得较高利润率及资产收益率，公司旧改项目的持续发力也是现金流稳健的重要保障。公司凭借20多年深耕旧城改造的经验，将城市更新延伸拓展至全国。截至2020年上半年，公司拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，融资区面积超4000万平方米。其中92%位于一线及二线城市，54%位于粤港澳大湾区。

　　上半年城市更新项目中，转化3个项目，相当于建筑面积129万平方米，可售资源460亿元，该等项目位于广州及长治。公司在中报表示，下半年将转化更多城市更新项目，并于未来18个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于2000亿元的潜在可售资源。其中上文提到的明星盘富力南驰·富颐华庭就是公司率先布局的城市更新领域。

　　随着疫情得到控制，酒店行业迅速回暖。公司的酒店业务也实现了超预期增长。从数据来看，2020年9月，公司下属酒店经营收入5.62亿元，较上月环比增长13.5%，实现利润1.42亿元，超去年同期水平。

　　“十一”黄金周的到来更是点燃了中国人民压抑很久的出游需求， 黄金周期间公司下属国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元，较去年同比大幅增长26.9%；下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元，较去年同比大幅增长21%；合计实现营业收入约2.15亿元；酒店平均入住率远超去年同期，峰值入住率接近90%。

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