注册

香港传真 | 楼市维艰 一手空置税搁浅的是是非非

2020-10-20 08:18:55 观点地产网 

酝酿两年之久的“一手楼空置税”最近正式宣布搁置。

香港运输及房屋局主动暂停立法进程。10月16日,该局局长陈帆通知香港立法会内务委员会,称考虑暂不推动空置税的立法工作,“因应最新经济情况及社会意见。”

当然,来自业界的声音大多是表示赞同的。财经事务及库务局局长许正宇的意见就很具代表性,他在近日参加广播电台节目时就表示,暂停引入空置税是从整体经济效益考虑,“决策由香港整体角度出发。”

言下之意,要以大经济局面为重。因为按目前的环境来说,不希望节外生枝,而且推进空置税不再有迫切性。

目前香港楼市历经去年修例风波,及新冠病毒疫情双重打击后,正处于恢复初期。所以有分析更认为,香港政府此举实质是为曲线托底楼市,这也代表了不少市场上的声音。而更直观的体现是,去年年末以来香港当局已经对楼市政策作出几轮放松。

但这是否能代表所有人的意见?2018年提出的“一手楼空置税”虽然备受争议,但同样被寄予厚望。目前暂停引进,是否系最好的选择?

“不受欢迎”的政策

持续火热的香港楼市在2018年退烧。除当年7月,美国开始对340亿美元中国产品加征25%的关税,由此挑起人类经济史上迄今为止规模最大的贸易战外,另一个重要标志性事件是“娥六招”的出台。

“娥六招”即当年6月香港特首林郑月娥,针对坊间“房价高、住房难”问题而公布的六条房屋政策,包括:

提出居屋新定价机制,修定资助出售房屋定价不再与市价挂勾,而引用非业主自住家庭入息中位数来量度负担能力;推出港人首置上车盘,宣布在香港从未拥有住宅物业且居住满7年的2人以上家庭,能申请此类房屋。

同时,提出要将9幅位于观塘安达臣道石矿场及启德的私人楼宇用地,改划为公营房屋提供1.06万个住宅单位;成立过渡性房屋专责小组,协助民间主导和推行过渡性房屋计划;并规定新盘楼花每张价单推售数目,不能少于项目住宅单位总数的20%。

而最受关注的一条政策,是林郑月娥宣布研究向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,即“一手楼空置税”。

根据香港运输及房屋局向立法会提交的草案文件,“空置税”主要针对一手住宅物业,空置土地、非住宅单位或二手住宅单位适用条例。

征收的标准则为,向已获发入伙纸(预售证)但未能一年内售出、或以市值租金或以上租出超过六个月的住宅单位收缴,同时开发商须按年征收,并非一次性缴付。至于金额,就以等同应课差饷租值的两倍,即相当于楼价的5%。

次年9月13日,空置税条例草案《2019年差饷(修订)条例草案》刊宪。随后,10月香港政府向立法会提交条例草案,随后陆续推进审议和正式立法。

用林郑月娥的说法:“房屋是民生头等大事。”,而空置税是其中一环,将“绝不走数”。直至最近,一手楼空置税立法宣布暂停。

一手楼空置税一直是一项有争议的政策,其最主要反对的声音来自地产业界。从该政策被提出以来,他们一路意见不断。

一种主要论点,就从最基础的“空置率如何才算高”开刀。例如香港地产建设商会在2018年6月发表文章,称:“现时全港住宅单位空置率正处于3.7%的历史低位。开征空置税的目的何在呢?”

但其实香港地产建设商会用的数据大抵是2017年全年的空置率数据。据香港差饷物业估价署统计,2018年全港私人住宅单位空置率实际上达到4.3%,较2017年数据增加约0.6个百分点,创下了当时6年的新高。

对此,美联物业在2019年3月曾撰文称,虽然空置率上升,兼创下近年新高,但数字仍低于1998至2017年期间约5%的长期平均水平,“若与2003年约6.8%的高位相比,现水平仍低约2.5个百分点。”

事实上,千禧年后的第一个十年香港的私楼空置率表现一直都很高。资料显示,1999年数字是5.9%,2000年是5.4%随后一路攀升,2001年录得5.7%,2002年是6.6%。

2003年则是香港私人住宅单位空置率的最高峰。当年SARS病毒事件重创包括楼市在内的香港经济,虽然楼市自第4季开始复苏,但仍有6.88万个私人住宅单位闲置,空置率达到6.8%,创下15年来新高。

所以,将2018年的4.3%水平与2003年最高峰数字相比,是有失偏颇的。同时,2018年全港空置单位录得约5.1万个,也创下6年新高。

另一方面,从已落成但仍未售出的一手私人住宅单位数目看,这一数目是呈现逐年上升的趋势的。

就香港运输及房屋局公布的数据显示,2017年6月香港2013年至今已落成但未售出的住宅单位有8000个;2018年6月空置税被提出时,数字上升到9200个;2019年6月相关住宅单位则有1万200个;到2020年6月末,这类型闲置单位已增加至1万1200个。

当然根据差饷物业估价署今年年初发布的《2020香港物业报告》显示,2019年全港私楼空置率已回落到3.7%的水平。

这与2019年香港楼市相对活跃有关,而今年前期受到疫情的影响,空置率将有一定程度的上升,但内里或客观原因居多。

而且2018年私楼空置率上升,也与当时香港私人楼宇落成量增大有关,而这又关乎到香港政府近年来持续增加土地供应的政策有联系。

据了解,2018年,香港私人住宅单位落成量达到2.1万伙,数字创下14年新高,一定程度上促使空置率上升。反观2019年,全港私人住宅落成量跌至1.36万余个,同比减少35%,因此空置率亦下跌至3.7%。

因此严格意义上来说,“空置率”的计算并不是“空置税”的最大阻碍,毕竟香港地少人多,房屋问题严重已非第一日浮现的缺陷。

关于空置税这个政策,今年以来人们争论的重点,是在于开发商在推货态度上发生的变化。

开发商在自我鞭策

对于推出一手楼空置税的原因,香港政府最初用意是鼓励私人住宅尽早应市,以免开发商囤货居奇。2019年9月法案刊宪时,财政司司长陈茂波就表示:“法案落实征收俗称空置税的额外差饷,是鼓励楼宇建成后尽快推出,满足市场需要。”

但目前来说楼市状况已经发生变化,开发商们的心态亦在发生变化。香港中文大学经济学系副教授庄太量在接受媒体采访时就表示,推出空置税的先决条件是楼价大升,但现时不是这个情况。

上面提及到的香港地产建设商会,亦表示欢迎政府暂停空置税的立法工作,因为现时市况太差。“经济已经这么差,还推出这些东西(空置税)。”该商会执行委员会主席梁志坚认为:“说地产商囤积居奇,哪有这回事……有些想卖但卖不到,市况不好。”

根据市场资料,今年上半年香港一手成交量的确在新冠疫情的影响下大幅下降,目前主流开发商的心态,是想积极推售存货以让资金回笼。冠域商业及经济研究中心主任关焯照在接受媒体采访时就认为,“地产商本身不想囤货,而是想货如轮转。”尤其是有刚性需求的中小型单位。

先例是2018年末中美贸易战爆发初期,当时开发商对未来市况不算乐观。当时就有分析表示,开发商不会故意积存住宅,都希望货如轮转,因为“因为不能预测未来的楼市会怎么样。也可能如果现在不推,那未来市道是否会更差,也很难说。”

同时,疫情导致楼价下跌却能反过来吸引当地刚需买家入市,今年以来香港推售的各个新楼盘,收认筹票的情况都不错。所以尽快推货,回流资金是上策。

从一个侧面来说,今年疫情刚大规模爆发的2月,根据香港地政总署公布预售楼花同意书文件,当月就有多达6个楼盘申请预售,涉及2814个单位,数据环比大增4.4倍,创下2018年7月后19个月同比新高。

目前受到关注的新世界发展旗下大围站住宅项目,就是在2月份提交楼花预售申请。该项目最近要推出其第一期第一批391个单位,5天内就累计收到1.5万张认购登记,超额认购37倍。

纠结到底,香港房屋交易仍是一个充分市场化的市场。目前疫情稍微缓和,刚需购房者愿意买楼,开发商愿意推。因此新盘气氛畅旺,看盘情况活跃。美联物业住宅部行政总裁布少明亦称,单靠一手楼空置税措施无助大幅增加新盘供应,目前暂停也不会对楼市构成太大影响,“亦不会对发展商的推售步伐有所改变。”

中原集团主席施永青也就此撰文,他表示此次暂停空置税立法,市场对此并不意外。因为“市场的环境与两年前政府想推空置税时很不一样。”

施永青称,两年前,楼市的升势一浪高过一浪,政府想透过征收空置税,促使地产商在楼宇入伙前,就悉数把新盘的单位出售。“这样,地产商就会为了早日把楼花卖出,不敢把售价订得太高。”

如今,楼市明显受到去年的修例风波与今年的疫情冲击,看淡后市的人远多于看好后市的人。”不用空置税,地产商也会尽早开盘卖楼。延迟开盘不会为地产商带来什么好处。“施永青说,此时放弃空置税,可以让立法会去处理一些更迫切的问题。

但反对暂停立法的声音并不是没有。这些意见认为虽然暂停立法现时对楼市的影响不大,但长远来说是有害的,因为这与香港政府增加房屋供应的长期目标相悖。

香港传真 | 一座城市里的地产漫游与画像。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。