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会讲故事的万科

2020-10-20 08:50:59 和讯房产 

万科高级副总裁兼北方区域首席执行官刘肖

本文转载自公众号:“地产锐观察”

万科一向擅长讲故事。

在10月17日的北方媒体交流会上,万科北方区首刘肖说去年他分享了红梅文创园的故事,今年讲的是“下一个故事”,称这是个“连续剧”。

无论去年还是今年,刘肖讲的故事都是围绕“城市更新”。这符合我国一线城市房地产市场由大开发时代进入存量资产管理时代的大趋势。

只是,透过现场传递出来的信息,我们还是看到了万科身上的焦虑。以及,同样很会讲“故事”的还有万科的一把手郁亮

在10月17日的媒体交流会上,刘肖说,北方万科已经将业务扩展到城市更新、长租公寓和科创园,在过去一年里,都实现了“从0到1”的变化。

城市更新方面,让刘肖引以为傲的是今年8月8日开街的望京小街。

2017年,北京万科收购了望京商业中心的大部分面积(除已经散售部分外),改造命名万科时代中心,并对项目的外部道路“望京小街”进行改造焕新。

这也是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目,改造后也被列为了朝阳首批特色文旅消费街区。

租购并举方面,北万的亮点在于做了北京第一个集体用地租赁住房项目——泊寓成寿寺社区。首期开业,235间房源前7天即实现满租。

科创园方面,刘肖说,万科北方区域已经签约数十个科创园。

尽管万科北方区域在城市更新类项目上做得有亮点,但在传统房地产开发业务上却落后了。由于自持土地的激进获取,导致资金占用过多,拖累了主业增速。

公开报道显示,2016年11月万科以109亿元(50亿18号地+59亿与住总联合19号地)总地价拿下两块100%自持地块,即万科翡翠书院项目,加上建安成本、装修成本、财务成本和运营维护成本,翡翠书院累计投入资本接近170亿元。

而据自媒体「地产封神榜」报道,翡翠书院出租套数由2018年的150套降至2019年的70套,至2020年骤降至整体出租量不超过10套。

这个出租数据未经证实。但万科相关负责人接受北京商报采访时曾表示,即便满租,万科也需要30-40年才能回本。

另外,北京万科还有两个含自持比例的项目,一个是2017年7月拿地的七橡墅,自持面积比例40%;一个是2017年8月拿地的翡翠云图,地块自持面积比例44%。

数据来源:万科年报? 制图:地产锐观察

如果纵向对比自身,万科北方区域自2016年以来至今在房地产开发业务销售金额占比上几乎没有增长,2019年下滑明显。公司内部对比看,与上海区域的差距也在明显拉大。

来源:万科A2020半年报

半年报数据显示,今年上半年万科北方区域房地产开发业务销售金额占比22.3%,排名公司第二,但第一名上海区域的销售金额为1322.6亿,占比41.3%,近乎北方区域的两倍。

“新业务有的项目也在出售股权,质量比较差的项目在对外整体出售,现阶段重点还是回款,保现金流。”有接近北京万科的人士对红姐表示。

据悉,在万科内部其实对开展的新业务有些评价也不高,有的新业务也在收缩。比如泊寓,在2018年时很多人离职,基本上只保留了运营团队。

另据媒体报道,备受关注的泊寓成寿寺社区第二批公寓原本计划今年“十一”交付入住,但由于施工延期,推迟了15日。泊寓的租户被统一安排住到双井如家酒店居住,泊寓要为租户支付住酒店的费用,远比泊寓从住户收取的租金高。

刘肖接受媒体采访时曾表示,按照既定的租金收取标准,成寿寺项目可以实现约6%资产回报率,属于微利。这也意味着,延迟交付15日其实也是不小的损失。

而在老万科人看来,损失还是其次,连泊寓这么简单的交付都保证不了,背后反映的其实是北方万科用人出现了问题。

“以前M总在的时候都是亲力亲为,现在是一帮刚毕业的小孩儿去搞,有些事情是他们能搞定的吗?能干事儿的人很多都走了。”

据了解,在万科内部分为“战投帮”和“财大帮”,刘肖属于“战投帮”。

“刘总是投资逻辑,有些想法其实挺好,但现有的人去落地时还是挺难的。”前述老万科人表示。

在他看来,不仅仅是北万,现在整个万科已经变成是资本驱动了,万科最终会变成一个投资公司。

在10月17日的北方媒体交流会上,这个迹象其实体现的也很明显。

除了刘肖以城市更新类业务为分享主题外,一起分享的还有万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全、万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华以及万科集团物业BG合伙人、万物梁行董事长李庆平。

万物梁行为万科物业与戴德梁行合资公司。据李庆平介绍,融合10个月以来,万物梁行业务已覆盖149城,共服务项目超1140个,管理面积超1亿平方米商写物业。

(万科物业首先在戴德梁行的全球总部投资了4.9%股权,成为了戴德梁行重要的产业股东。万科物业和戴德梁行合成一家新的公司,新公司由戴德梁行推荐CEO,万科物业控股并表。)

此外,万科旗下还有专门做商业地产投融管退业务的印力集团。2016年万科以19.28亿美元(约128.7亿元人民币)收购了印力集团96.55%股份,印力正式成为万科集团成员企业。 

万科董事会主席郁亮

在10月17日的北方媒体交流会上,郁亮同时表示,房地产行业到了管理红利时代,杠杆不能用了,行业还原成普通行业,我们要和制造业一样去面对它。

“啥叫管理红利?就是跟管理要红利。万科最终都是外包业务,自己变成投资公司,一个项目几个人就够了,和生产制造没啥关系了。”前述万科老人表示。

“趋势是这个趋势,但是万科现在主要还是个开发商。”也有接近万科的人评价,“万科确实爱自己搞事情(发展新业务),早些年成功的概率大一些,那时候的人也比较实干,现在我觉得还是夹杂了一些好大喜功的成分。”

在红姐看来,开发商逻辑和投资机构逻辑还是不一样的。

开发商侧重的“管理”是整个房地产开发链条的精细化管理,各部门、各工作节点无缝对接,提高效率,进而提高利润。

而投资机构侧重的“管理”则是投后管理,追求的是运营收益和能否如期退出。这也决定了双方讲故事的不同角度,前者讲产品研发,后者讲投资回报。

如郁亮所言,房地产行业已经从支柱行业变成了一个普通行业,而房地产由增量开发转向存量更新也是大势所趋。未来的开发商会变成什么角色?

也许,从万科身上我们能发现一个答案。只是,这可能不是我们希望看到的。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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