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资色·深度丨扎堆发行美元债 房企“广屯粮”还债

2020-10-23 07:07:25 和讯房产  魏琼

 

沉寂数月的美元债市场近期开始活跃。

近一个月时间,房企陆续抛出美元发债计划,开启多元融资渠道储备资金偿还债务。近两天,已有包括绿城中国、时代中国、碧桂园、中骏集团等在内的多家房企宣布将发行美元债,主要用途为偿还旧债。

据贝壳研究院监测统计,10月1日-10月22日,已发行海外债券规模约186.7亿元,综合近日多家房企公布美元债发行计划,房企发债意愿有超越9月的趋势。

扎堆美元债

“三道红线”监管效果开始显现,房企融资规模缩水,房企将融资的目光瞄准海外。10月初,多家房企抛出美元融资计划,在21日及22日两天时间逐步落实,房企美元债融资规模增加。

10月22日早间,绿城中国公告称,拟发行3亿美元优先票据,该票据将于2025年到期,票面利率4.70%;同一时间,时代中国控股亦公告拟发行美元债的计划。在21日晚间,大发地产、碧桂园、中骏集团和中梁控股四家房企集中公告美元债发行计划,发债意愿增强。

数据来源,房企公告

贝壳研究院高级分析师潘浩,国内方面,金融监管升级且有扩大样本规模的趋势,同时,四季度金融环境趋紧态势加剧,银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动,进一步抬升房企境内融资的门槛,料四季度房企境内发债难度升级。

同时潘浩进一步指出,国际方面,各经济体宽松货币政策下,美元流动性增强,市场恐慌回落,国际市场对房地产行业的资本流入逐渐恢复,目前处于恢复的加速阶段。人民币利率坚挺有利于提升外资对中国境内债券市场的投资吸引力。

业内人士称,四季度房企偿债压力较大,境内融资监管趋严之下,部分房企境内的发债渠道被阻断,寻求多元融资渠道成为必然选择。

同时,有银行人士证实,“三道红线”监管下,房企贷款获取更加严格,部分房企获取难度加大。

据贝壳研究院发布的数据显示,四季度房企到期债务规模折合人民币约2707亿元,较三季度下降约5.4%。需要注意的是,偿债压力较大,但紧张的金融与监管抑制了部分房企的融资需求,导致发债规模低于同期债务到期规模增速,房企债务压力仍居高不下。

偿债压力不减,部分房企的国内融资渠道收紧,为储备资金,保持流动性充裕,美元债成为房企重要选择。从目前的发债用途来看,主要是偿还旧债。未来美元债是否能再度重启,潘浩认为受中美关系等各方面因素影响。

监管倒逼房企变革发展模式

发行美元债是缓解偿债压力的良策,但在金融全面监管之下,监管要求大型银行控制房贷规模多行新增涉房贷款占比降至30%以下,僧多粥少,房地产依靠杠杠撬动规模增长的时代已经终结。尽可能的降低有息负债的规模,同时保持稳健发展格局才真正彰显房企的能力。

“三道红线”下,房企内部正在进行一些列探索降负债的措施,加强股权融资,进行物业、文旅等非地产开发相关业务的剥离上市等方式成为更多房企的选择。

资本市场层面的操作对于降低负债有直接作用,加快销售回笼资金在短期内缓解资金压力,减少对高杠杆的依赖,但长远来看还是强化自身运营能力,彻底变革通过高杠杆撬动规模增长的模式。

万科总裁郁亮指出,“三道红线”监管是穿透式的,房地产的金融红利时代结束,地产将进入管理红利时代。

一资深基金从业者告诉和讯房产,过去房地产依靠地产开发+金融的模式实现了快速发展,但这个时代已经过去,当下房地产的发展模式将转变为地产开发+金融+运营的模式,未来将逐渐过渡到基金管理的模式。

据了解,新加坡的凯德置业以美国的铁狮门是其中的佼佼者,引入基金管理的轻资产模式,可以减少房企对资金的依赖,但对标的资产以及企业的运营能力提出了非常高的要求,夯实内功,强化运营能力,方是房企降负债突围的根本。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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