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时代中国再发债“输血”,千亿目标压力下债务攀高

2020-10-23 07:45:04 和讯名家  地产深度报道

  “三道红线”正式实施之前,房企涌起了借债高潮,迎来阶段性还款高峰期的时代中国也在近期接连发债输血。

  10月22日,时代中国控股发布公告称,公司拟按原票据(公司于2020年7月8日发行的于2025年到期本金总额为3亿美元的6.75%优先票据)的条款及条件进行美元计值优先票据的进一步国际发售。据披露,时代中国此次融资所得净额将用作若干现有债务再融资。

  ●负债千亿●

  进入下半年以来,时代中国融资的步伐明显加快。

  据记者不完全统计,时代中国及其附属公司今年下半年已经先后披露了6次融资计划。

  7月8日,时代中国公告称,发行于2025年到期的3亿美元优先票据,利率6.75%;7月17日,广州市时代控股集团有限公司发行16亿元5年期公司债,票面利率为5.94%;7月27日,广州时代申请的20亿元ABS获深交所通过;8月3日,广州时代发行5亿元4年期境内债券,利率5.68%;8月21日,广州时代发行4年期11亿元公司债,票面年利率5.94%;9月22日,时代中国公告称,其发行了一笔3.5亿美元规模6年期票据,利率6.2%。

  频繁发债的背后是时代中国迎来的阶段性偿债小高峰。截至6月末,时代中国计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计587.22亿元,一年内到期借款241.47亿元,较2019年末增长29.84%。

  上述融资计划用途多数为用于现有债务再融资。时任首席财务官的牛霁旻在中期业绩会上表示,一年内到期借款“看起来很高”,但已做好了债务置换安排,不存在短期偿债压力。

  不过,整体上来看,时代中国的抗风险能力有所下降,负债水平走高、偿债能力则在下降。

  亿翰智库数据显示,2017-2019年间,时代中国的净负债率分别为57.5%、62.6%、67.2%,截至今年6月末,其净负债率则上升至71%;同期,现金短债比分别为2.85、3.75、1.57,今年上半年该指标则下滑至1.43。

  目前,以“三道红线”的要求来看,时代中国上述两项指标皆在可控范围,但“剔除预收款后的资产负债率”这一指标,时代中国则踩中70%的红线。截至2020年6月末,时代中国的该项指标为77.6%,较2019年末上升了3.2个百分点。 

  值得一提的是,时代中国的总负债规模攀上新高。数据显示,继2019年末负债总额突破千亿元之后,今年中期,其负债总额增长至1371亿元,较2019年末增长9.34%。

  诸葛找房数据中心分析师王小嫱分析认为,“三道红线”新规下,对于高负债房企来说,降负债显得很迫切,时代中国的负债规模高可能使其产生调整运营战略的需求,降负债的任务将提前。

  ●布局单一●

  债务水平的提高并未让时代中国停下拿地的步伐。尽管截至6月末,其仅新增7幅土地、预计新增土储总建面92.4万平方米,据时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄在中期业绩会上披露,若“算上7月份在旧改项目上的获取,实际上已经购买了超过240亿的土地,货值接近600亿元。”

  对于全年250亿-300亿元左右的拿地预算,时代中国管理层表示没有变动,将按照全年资金的安排来拿地,亦会于招拍挂市场留意机会,在与公司资源相匹配的市场寻找机会,包括珠三角、武汉、长沙等地。

  虽然拿地态度积极,但时代中国的土地布局颇为单一。截至2020年6月末,时代中国全国16个城市布局有130个项目,合计总土地储备约2179.5万平方米。其中,90.9%的土地储备建面均位于广东省内,广州、佛山、清远三个城市面积占比最多,分别为19.1%、12.6%和23.8%。

  这样的布局也直接反映在时代中国的销售贡献上。时代中国今年上半年实现销售额约325.7亿元,广州和佛山的销售贡献分别为25.6%、29%,而广东全省的销售金额达到283亿元,占总销售的86.9%。

  亿翰智库认为,虽然时代中国有意拓展长三角地区,但只在杭州布局了项目,且目前尚未贡献销售额;而在其土地储备中,清远的土储面积占比为23.8%,位列各城市之首,但这与其销售贡献占比长期不对等。

  事实上,过于集中的布局也被认为是时代中国没能达成千亿的原因。

  2018年,时代中国曾表示希望能在2019-2020年进入千亿俱乐部。但2019年没能达千亿,2020年又因疫情影响,时代中国将全年销售目标定在了823亿元,同比增长仅5%。这一增速远低于过往三年。数据显示,2017-2019年,时代中国合同销售额分别为416.3亿元、606亿元和783.6亿元,同比增长41.9%、45.6%和29.32%。

  王小嫱表示,时代中国失约千亿的主要原因在于时代中国的土储布局过于单一,时代中国90.9%的土地储备位于广东省,区域布局过于集中,一旦深耕城市的政策有所收紧,企业就会面临销售压力。今年上半年,东莞、深圳等城市便出台了严格的限购政策,未来珠三角热门城市仍有加码的可能。

  亦有资深分析师向记者表示,销售增速变慢是正常现象,今年能完成目标的企业都不容易,除了长三角市场相对好,其他城市市场都不太好,时代中国重仓的珠三角也是“点状地好”。

  不过,对于尚不足900亿元的销售目标,外界对时代中国的完成情况仍抱有较积极的看法。中泰国际9月份发布的研报称,时代中国前8月完成全年销售目标的60%,高于去年同期的全年销售完成率(55%)。全年可售货值约1500亿元,其达成823亿销售目标概率高。

  2020年前9个月,时代中国累计实现合同销售(连合营项目销售)金额约为597.11亿元,目前完成率达到73%。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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