转型阵痛持续，美好置业前三季度净利大降近290%

　　美好置业(000667,股吧)业绩增长曲线向上的趋势仅保持了半年，三季报里又再度掉转方向，大幅下挫。

　　10月25日晚，美好置业发布的三季报显示，2020年前三季度，其实现营收约21.85亿元，同比增长19.38%；归属于上市公司股东的净利润为-1.43亿元，同比下降288.07%。

　　对于前三季度的大幅亏损，美好置业管理层表示，其装配式建筑、现代农业等新业务板块处于投入期，增加了管理费用。同时，受疫情影响，公司房地产项目交付延后，导致2020年第三季度结算面积、结算收入较少，造成其在报告期内的业绩亏损。

　　新业务连续亏损

　　“新业务仍在发展”这一理由并不是第一次出现在美好置业的业绩变动原因说明里。

　　2017年通过增资扩股的方式，美好置业控股了国内装配建筑专业施工企业——美好装配之后，其业绩就开始呈现下滑的态势。

　　数据显示，2017-2019年，美好置业实现归母净利润涨幅分别为-0.54%、-62.55%、-73.12%。而在美好置业发布过的业绩预告中，提到业绩变动的原因时，“装配式建筑、现代农业等新业务板块处于业务培育期”是时常出现的一项理由。

　　处于培育期的表现之一在于装配式建筑业务系统的员工人数出现明显增长，2017年，该业务板块员工人数为329人，2018年已增长至2713人。2019年，该业务板块员工数量虽有所减少，但仍保持在2430人的高位。

　　除了人员方面的投入，由于装配式建筑业务的特性，业务发展阶段的工厂建设也是一项巨大的投入。

　　“一个工厂大概运输距离不能超过200公里, 超过了的话，材料运输成本就很高了，所以要想拿业务的话，就需要有那么多工厂。”有某头部装配式建筑公司人士向记者表示，而一个工厂通常需要投入数亿元。

　　美好置业管理层在10月中旬接受机构调研时就曾披露，每个A类工厂合计投资约4亿-5亿元，同时后续还将根据市场需求继续在国内其他重点区域进行B类PC工厂布局。

　　2019年中报显示，报告期内，美好置业投资活动产生的现金流净额同比大幅下挫逾280%至-10.34亿元，而造成这一情况的原因便是“工厂建设投入”。

　　“目前公司已有武汉江夏、青岛即墨、合肥肥东、湖北荆州、重庆江津、长沙汨罗、河南新乡、成都金堂共8个工厂投产，此外，北京玉田、天津静海、广州大塘、南京仪征、济南临邑等5个工厂正在建设当中，预计将于2021年内陆续建成投产。”美好置业管理层称。

　　可惜的是，大量的投入目前尚未带来足够的回馈。2018-2019年间，主要开展装配式建筑业务的美好装配实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元；而2020年上半年，美好装配营收实现3.09亿元，同比增长13.6%，但净利润仍未转正，实现-2.39亿元。

　　业务拓展方面的表现也不十分理想。截至2019年底，美好置业全年新签合同38.97亿元、新签合同面积254.59万平方米、产值7.8亿元，相较于2019年初设定的经营计划，其实际完成率分别为31%、48%、31%。

　　美好置业未来在装配式建筑业务方面的拓展或许仍会面临不少困难。“毕竟起步得不早。”上述人士向记者表示，“大的开发商也都有自己的装配式建筑体系，如碧桂园的SSGF体系”，而装配式建筑的优势在于规模化生产，如果订单量不成规模，也不容易赚钱。

　　处于业务培育期的美好置业，还未摆脱“薄利多销”的模式。“出于前期项目推广的考虑，当前项目利润率较低，待后期项目拓展平稳控制在5%-10%水平。”美好置业管理层表示。

　　房地产仍为主角

　　尽管在装配式建筑业务方面投入颇多，美好置业现阶段的业绩支柱依然是房地产开发。

　　2017-2019年，美好置业的房地产业务营收占比分别为98.67%、95.51%、83.97%。截至今年上半年，房地产业务贡献的营收依然达到81.55%。

　　事实上，美好置业在今年上半年实现归母净利润同比增长的关键原因便是房地产业务。

　　数据显示，2020年上半年，美好置业实现营业收入19.34亿元，同比增长112.57%；实现归母净利润3461.58万元，同比增长165.06%。

　　美好置业披露，报告期内房地产业务结算规模较上年同期增加，导致本报告期净利润较上年同期有所增长。

　　但时间进入下半年，美好置业的房地产业务进度明显放缓。据披露，由于受疫情影响，美好置业房地产项目交付延后，导致2020年第三季度结算面积、结算收入较少，造成公司本报告期业绩亏损。

　　数据显示，今年第三季度，美好置业实现营收2.51亿元，同比下降72.75%；归母净利润约-1.78亿元，同比下挫381.87%；扣非净利润为-1.7亿元，同比下降334.60%。

　　近年来，美好置业的房地产业务保持着缓慢的发展态势，其在拿地方面表现得颇为谨慎。数据显示，2017年-2019年，其新增土储多保持在低位，分别为33.1万平方米、34.97万平方米、36.49万平方米。

　　美好置业给2020年设定的新增土储计划较往年有所增加，从2019年的56万平方米略微提高至70万平方米。

　　在近日的投资者活动上，美好置业管理层表示， 2020年上半年公司新增土储已完成16.61万平方米，此后又先后在无锡梁溪区崇安、武汉新洲问津、黄石西塞山区等获取多个地块。

　　尽管发展缓慢，未来的一段时间内，房地产业务仍将是美好置业的主要业绩支撑。“房地产业务板块预售项目期末预收款项约111亿，但尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入。”美好置业在公告中称。