资色·现场 | 走向资本市场的金辉：打法上有什么不同？

立足东南，全国布局，深度聚焦，跨越式发展……成立于1996年的金辉，即将迎来其第五阶段“资本化发展”阶段。

10月29日上午，金辉港交所正式上市，成为今年8月份“三道红线”融资新规出台后，首家实现上市的房企，也是今年继汇景控股和港龙地产后的第三家港股IPO企业。上市发行价4.3港元/股，募资金额25.8亿港元，是今年IPO规模最大的地产企业。

当日下午，金辉召开上市媒体交流会，执行总裁陈朝荣、高级副总裁黄俊泉、财务管理中心总经理徐小冬、品牌营销中心总经理周明明等高管出席。交流会现场，金辉管理层向外界描绘了一个稳扎稳打的金辉，跟自己长跑比赛的金辉。

不管行业排名，还是经营盈利，以及财务管理，过去这些年，金辉走得很“扎实”，也很低调，甚至都让人有些忽略了其在百强房企中第36名的存在感。“企业风格和老板的性格很像，低调、务实。”管理层这样解释。

但上市后的金辉，似乎不得不摒弃性格中的“太低调”的一面，毕竟是要与资本市场打交道的。此次交流会金辉也首次开放地列出了未来的5个小目标，包括区域深耕、土地拓展、产品规划、财务管理以及员工成长等各维度。

不过，资本市场往往是疯狂的，无数个财富神话上演的案例历历在目。资本市场的狂欢，也总会带动企业参与的狂欢。结局一般有两种：弯道超车，中途翻车。后者中，很多那些拼了命狂奔的企业，最终也会栽倒在“狂欢”中，包括千亿级房企的明星公司。

距离千亿还有一步之遥的金辉，未来会更狼性一些吗？如何看待上市后的激情与速度？“金辉骨子里的性格还是稳。企业要发展，肯定要有狼性的一面，但是稳是根基。”金辉高管对和讯房产说。

对于“规模化”，金辉管理层说，整个房地产，规模是市场竞争力的一部分，没有规模，很多门槛达不到，金融机构的融资名单都进不去，市场倒逼企业必须规模化。再者，现实情况是，房地产资源越来越向头部企业集中，所以企业必须保持节奏跟上脚步，必须保持增长。

“金辉重视资本市场，但也不是为上市而上市，而是希望更有质量增长。”当然，过去这些年，金辉从2010年的top50强，到2020年TOP36强，年复合增长率48%，也一直在稳健增长中。

“整个发展过程，包括上市过程，也有压力、也会焦虑，但金辉是个长跑型选手，始终是跟自己在比。所以，金辉也从未公开喊话销售目标，我们喊话是给自己听的，不是给外界听的。”管理层表示。

这些年，金辉的打法是什么？未来的打法又有何不同？

1996年，中央提出“住宅建设成为新的经济增长点和消费点”，林定强凭借着敏锐的嗅觉和爱拼才会赢的果敢精神，一手创办了金辉集团；

2004年，走出起源地福州，并先后进入重庆、西安、南京、合肥等地，开启全国化扩张，这些城市的多个项目销售火爆；

2009年，总部搬迁至北京，正式确立全国化扩张清晰框架，与此同时，开发项目进入北京、上海等一线城市，而同时期的其他闽系房企大多在2015年后才开始迁往上海；?

2010年—2013年，进入区域聚焦战略，在此期间进入TOP50强；?

2016年至今，进入跨越式发展阶段，行业排名进入TOP36强。

梳理上述这些年的发展脉络，金辉的发展呈现出两大特点：第一，企业在10年前已完成现有城市的全国化布局，往后的大部分时间在做区域深耕和拓展；第二，深耕的城市基本上是现在的强二线城市。

从中，可以看出企业的整体战略布局和打法，也就是金辉的12字方针：全国布局、区域聚焦、城市领先。

截至2020年7月31日，金辉有160个处于不同发展阶段的项目，覆盖五个城市群内的31个核心城市，土地储备总计2908.2万平米，其中81%位于二线城市，12%位于核心三线城市。这成为金辉规模化发展的基础。也是资本化后的金辉，规模化的重要“资本”。

从区域看，金辉业务重点聚焦长三角、环渤海、华南、西南和西北五大经济发展势头强劲的区域，在2019年这五大区域的销售情况占比分别为26.0%、29.4%、16.7%、10.6%、17.3%，布局较为均衡。

不过，在长三角一体化和粤港澳大湾区建设顶层设计下，今年以来，金辉加大这两个区域的布局，根据和讯房产统计，截至9月份的数据，在金辉今年拿的20幅地块中，长三角和华南区域占了18块地，其中长三角8块，华南10块。行业人士认为，像长三角这样的经济活跃区域，市场单价高，这里1平米的产出相当于有些区域两三平米的产出，投入产出比较高，投资这里更容易锁定未来的增长。

交流会结束，被媒体围起来的管理层将金辉“打法”进一步具象化为几个核心要素，而这些要素也是未来金辉城市布局的判断要素：

比如，人口流入：金辉进入的城市一定是人口不断流入的城市，这是消费基础。2019年人口净流入最多的十大城市，金辉已经深耕了好几座，比如，杭州、成都、长沙、重庆、郑州和西安。这些城市是这几年迅速崛起的城市，是人口、资源、交通的凝聚点。供需关系平衡很重要，一些很偏远的三四线城市，金辉没进去，那里没有那么多需求，去化很难。

又如，土地供应：金辉不打算布局一线城市，一线供地有限，单价高，在一线买一块地在其他二线城市可以买两三块地。而金辉过去这些年一直在深耕五大核心区域，有着坚实基础，现在就是把现有城市做大做透，做大规模。金辉有着严格的拿地标准，净利润达8%的项目才会做，未来将进一步拓展土地渠道，建立良好的人脉关系。此外，除招拍挂以外，金辉30%-40%比例的土储或将进行资产收购、入股参股一些标的公司。

所以，未来金辉的打法，总体上还是延续过去深耕五大区域的路线，增强顶层设计战略下活力区域的布局，对新区域扩张采取审慎态度。同时，并购市场上可能会有一些作为。

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