“别被机构洗出去” 三季报又让中南建设收获了一批“忠实粉”

    “没有回款的销售都是耍流氓。”这是一句通行营销界的真理。

　　今年受疫情影响，各家房企的销售增幅普遍不如去年，有一些虽然有销售业绩增幅，但通过经营性现金流流量表所表现出的实际回款，却远远不如去年同期。

　　一位雪球用户在详细比较了几乎所有A股上市房企的三季报后认为，只有中南建设(000961,股吧)（sz000961）等少数房企的销售金额增幅和公司的现金回款是正向匹配的。良好的现金流表现，再加上营收、净利润以及权益净利润率的大幅增长，让投资者看到了这家正在蒸蒸日上的房企正在呈现持续高质量增长的趋势。

　　因此散户投资者普遍持一个看法：“不要被机构洗出去”，无论中南建设的股价短期如何波动，都要选择长期持有，“打持久战”。

　　业绩持续高增长

　　昨日晚间，当中南建设三季报亮相后，投资者几乎一致给出了好评。

　　第三季度归属于上市公司股东的净利润16.3亿元，同比增长71.7%；毛利率20.26%，同比提升0.18个百分点,权益净利润率10.12%，同比提升4.72个百分点。

　　其中地产业务毛利率30.20%，同比提升6.57个百分点；前三季度归属于上市公司股东的净利润36.8亿元，同比增长62.7%；毛利率18.33%,同比下降1.65个百分点；权益净利率8.03%，同比提高2.50个百分点。

　　总负债率89.02%，相比19年底下降1.75个百分点，随着权益净利润快速增长，公司股东权益持续增加，同时由于并表合作项目投入增加，公司少数股东权益大幅上升，公司2020年第三季度末总负债率相对2019年末下降1.75个百分点，降低为89.02%，扣除预售款后计算的负债率51.83%，继续在行业中保持低位。2020年9月底公司净负债率比2019年底下降29.95个百分点。

　　其中短期借款和一年内到期的非流动负债259.6亿元，在全部有息负债中占比32.14%，比重比2019年末下降2.17个百分点。2020年第三季度末公司持有的货币资金299.0亿元，比2019年末增加17.7%，快于有息负债增速。报告期末公司现金短债比1.15，比2019年末提高9.76%。

　　第三季度房地产业务销售面积461.3万平方米，销售金额617.0亿元，同比分别增长21.5%和26.5%，增速分别比第二季度进一步提高8.6个和7.6个百分点。2020 年前三季度，中南销售端持续修复，累计销售面积1,070.4万平方米，销售金额1,430.9亿元，同比分别增长4.5%和10.1%，明显超过行业平均水平。

　　良好的销售业绩带动经营性现金流的正增长。2020年1-9月，公司经营性现金流入1074.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的4.14倍。其中销售商品、提供劳务收到的现金流入690亿元，同比增加12.8%；其他与经营活动有关的现金流入379.7亿元，同比增加16.5%。经营活动产生的现金流量净额7.14亿元。

　　良好的财务状况，让中南建设获得多家评级机构的青睐。今年9月，国际权威评级机构穆迪宣布，将公司主体信用评级（CFR）从B2提升至B1，10月，标普也将中南建设长期发行人信用评级从“B”上调至“B+”，展望稳定。

　　管理红利开始释放

　　三季报不仅展示了中南建设良好的财务状况，也反映了公司向管理要红利，用经营杠杆实现高增长后的实际效果。

　　年初，中南建设提出了“稳增长、出利润、保安全”的主张，并提出了向管理要红利。在过去九个月时间里，这些主张都逐步实现。不仅利润的增幅，远超过同期营收增幅，实现了营收和利润并重的目标。

　　自2016年以来，中南积极调整大盘开发模式，通过小盘开发，进行短平快销售，增加周转率，降低风险，同时实现ROE稳定提升。随着16年以前大盘开发逐步消化，同时近年三费率控制理想，资金管控及成本也逐步优化，在行业整体利润率下行情况下仍实现净利润率稳步提升。

　　中泰证券研报评论，加速提高ROE：2016年来，与行业普遍通过加杠杆提升ROE的方式不同，中南建设主要的ROE驱动因素为周转速度与净利润率的良性改善，带来的ROE的内生提升。

　　2020年1-9月权益净利率8.03%，同比提高2.50个百分点；第三季度权益净利润率10.12%，同比上升4.72个百分点。2020年1-9月加权平均净资产收益率15.78%，同比提高3.56个百分点；第三季度加权平均净资产收益率6.91%，同比提高1.96个百分点。

　　而在财务方面，良好的经营性现金流表现，让财务更为健康。同时，随着竣工速度的加快，公司债务结构优化的空间也已经逐步显现。

　　下半年，中南针对融资，推进三个系统工程：

　　首先是融资结构优化。一方面扩大并表规模和权益杠杆，提升净资产，一方面，加快结转，降低预收账款比例，为低成本有息负债腾挪空间。

　　其次是，融资成本优化。在标普和穆迪提高信用评级后，中南建设有机会获得更低的融资利率。

　　同时，中南建设还会通过短期内加大项目股权、股债联动及其他创新融资力度，中长期谋划引入战略投资者等方式补充更多直接融资。

　　抓住机遇获取优质土储

　　今年前三季度，中南建设还抓住了机会进一步扩大优质土储规模。

　　目前，中南建设已进入内地110个城市，覆盖全国东部多数人口密集省份，开发项目聚焦长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及中西部核心城市如沈阳、西安、长沙、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等。

　　公司坚守深耕聚焦的布局战略，持续增加核心城市布局力度。前三季度，中南建设新增项目70个，规划建筑面积合计1033万平方米，平均地价约4800元/平方米，低于2019年约5200元/平方米的水平。公司聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。

　　截止9月底，公司房地产业务在建和未开工项目442个，在建开发项目规划建筑面积合计3160万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1270万平方米，继续保持全国房地产开发企业16强，行业地位稳固。

　　标普评价认为，中南建设在长三角地区拥有强大的市场知识和专业知识，对疫情后的市场需求更具弹性。同时，标普也充分肯定了中南建设在促销售增长、积极去杠杆化、提高经营规模等方面的成效。

　　平安证券测算，前三季度新增建面同比增长39.5%；拿地销售面积比达到97.9%，较2019年全年增长33.7个百分点，但平均楼面地价（4867元/平米）仅为同期销售均价的36.4%，比2019年全年下降4.9个百分点。

　　这也代表着上述新增项目的未来开发、销售利润，很有可能比目前开发的更高。中南建设未来的净利润率和ROE水平还会得到进一步提升。

　　这些分析进一步提升了投资者长期持有中南建设的积极性。于是出现了长期持有中南建设的呼声。