物业股观察① | 上市破发 估值下调 物业股分化加剧

11天前，第一服务(2107.HK)成功登陆港交所,上市首日以26.67%的跌幅站在物业股资本风向转变的拐点。

随后合景悠活（3913.HK）、世茂服务（0873.HK）暗盘均破发。上市首日，合景悠活最终以22.94%的跌幅收盘，世茂服务在机构的合力护盘之下勉强没有破发。

11月2日，物业股再度集体下挫，第一服务、合景悠活收盘价分别为1.39港元/股、5.97港元/股，较发行价分别下跌43.5%、24.3%。世茂服务收盘报价16.5港元/股，亦未保住发行价。

种种迹象都显示，资本掉头，物业股不再是资本市场的“香饽饽”。随着资本市场对物业的认识更加清晰，个股的表现出现分化。

定价激进 高估值神话破灭

物业股集体破发，与其激进的定价策略不无关系。截至11月2日收盘，合景悠活的市盈率仍高达58倍，其地产母公司合景泰富市盈率仅为4.1倍。世茂服务市盈率更高达68倍，第一服务市盈率为16倍，在物业股中处于较低水平，但仍高于当代置业4倍的市盈率。

合景悠活及世茂服务的市盈率逼近有强大地产集团支撑的碧桂园服务，更大大高于港股物业明星股雅生活及绿城服务。数据显示，上市物管公司的动态市盈率的中位数已经从45降低到27。

业内人士指出，合景悠活及世茂服务估值偏高，或存在继续下调的可能；而第一服务本身规模较小，母公司当代置业本身实力不足以与第一第二梯队房企抗衡，字收并购和规模增长方面竞争力偏弱，故第一服务并不被资本追捧。

注：和讯房产整理自wind，股价跌幅值取自11月2日与8月3日股价；第一服务、合景悠活及世茂服务则为发行价。

香颂资本执行董事沈萌认为，房地产公司密集分拆物业上市，市场承受力有限，物业服务收益相对不高，集中上市之下，市场预期不高。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，近期物业股破发与其炒作过度存在关联，估值过高，密集IPO，同质化竞争较为严重，必然会有优胜劣汰。

以合景悠活为例，公司引入引入多名实力雄厚的基石投资者，投资者的入局对公司上市招股形成良好背书，对招股形成利好。但资本市场对此并不买账，最终以破发和股价下跌回应其高估值。

物业与房地产行业有着极高的关联度，房地产遭遇资本冷遇，物业股集体下调亦不可避免。同时，随着登陆资本市场的物业股越来越多，资本市场对其研究和价值有了更清晰的认知。未来物业股上市圈钱难度将大增。

物业股分化加剧

从当前物业股的股价表现看，分化开始加剧。具有较强增长能力以及背靠实力房企的物业股在资本市场的竞争力强化。从8月3日至11月2日，碧桂园服务股价跌幅为2%，保持54倍的高市盈率。在物业股集体下调的大环境下，碧桂园服务股价坚挺。

蓝光嘉宝、第一服务等实力较弱的物业公司，股价降幅居前且市盈率整体低于平均水平。

以第一服务为例，数据显示，截至2020年4月，第一服务在管面积为1500万平方米，合约建筑面积为2700万平方米。其背靠的母公司当代置业2019年全年销售金额为362亿，整体规模竞争力较弱。

从资本市场的分化看，大型物业规模或者背靠实力强大母公司的物业公司，因其增长潜力较大更受资本市场青睐，小型物业公司则备受冷遇。

种种迹象表明，物业股已进入集中调整期，在经历半年的暴涨之后，估值逐渐回归到合理水平。业内人士认为，资本市场追捧实力企业，未来物业股的分化将会持续，具备增长实力和良好业绩表现的物业股将会持续受资本加持。

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