自如频繁解约背后：长租公寓还能走多远？

疫情以来，长租平台面临着一波未平一波又起的不安局面。杭州友客、巢客，上海岚越，广州城璞，深圳的乐居公寓、小鹰找房等中小长租公寓公司，乃至头部平台蛋壳公寓都相继被曝公司资金断裂破产后跑路或违约等负面新闻。如今，行业老大自如今日也陷入了违约门。

21世纪经济报道记者了解到，疫情以后，自如就陆陆续续出现与业主或租客解约的情况。但有些意外的是，10月以来，越来越多的租客和业主反馈，他们遭遇了自如的强制解约，解约原因和他们给出的疫情或业主违约等借口毫不相关。

事实究竟如何？

突然的解约潮

21世纪经济报道记者采访中获悉，今年国庆期间，一位广州自如租客接到了管家电话，称因为业主强制解约回收房屋，要求租客一个月内搬离，他将获得的赔偿是一个月的租金。基于对平台的理解和信任，他开始找房看房，过程中偶遇了一位认识房屋业主的人，却辗转得知业主根本没有解约的意愿。

“我马上联系自如客服，通过跟一个自称是业务经理的人沟通后，他亲口承认是自如单方面解约，而非业主解约。但在我询问他为什么要解约时，他却没有给出明确回应，只说会按照合同约定赔偿。”该租客有些气愤地表示：“因为自如签约后就一年合同期内不能够提高租金，强制租客解约，恐怕与自如希望提高租金，获得更多理由有关。“该人士进一步指出。

另一位北京的自如租客也遇到了类似的情况，他告诉21世纪经济报道记者，在北京住自如已经三年多，目前租住的房屋入住时是2019年10月入住的，当时入住时是三户合租，有一个隔断，但后来因为被举报所以隔断被拆除，就变成了两户合租，房租不变。至到今年8月，自如管家打电话表示提前续约服务费有5折的优惠，并且在租客表示犹豫后开始打人情牌，表示自己有业绩压力，希望老客户支持。

“考虑到房租涨价在3%-5%之内，涨幅可以接受，而且有优惠，就选择了续租。但10月中旬，突然又有一个自如管家给我打电话，说业主违约，房子要收回，要我搬走，并提出给我一个月房租作为违约赔偿。目前也在找房中，管家经常会来打电话问找房进度。”他告诉记者。

一位北京的自如业主告诉21世纪经济报道记者，她在10月突然收到了管家电话，问能否降房租，给出的理由竟然是：“疫情影响租房市场不景气，公司要倒闭了。”该业主没有同意管家的要求，并对他不专业、夸张的事实描述提出了质疑。

另一位深圳的自如业主也对21世纪经济报道记者表示，遇到了相似的情况。但他的管家显然更强势，对方表示，如果不能降租金就要解约。而在业主考虑后，因为还有空置期，自己打理也比较麻烦，最终还是同意降价400元。

从疯狂收房到疯狂解约

从风头无两的头部平台，到骤然而起的解约潮，因何而生？

一位今年从自如离职的前自如管家李明（化名）的故事，似乎部分映射了这家头部长租平台近几年的经历。

李明回忆，2016年2月，刚刚毕业不久的他加入了北京的自如，做了3个月的服务管家，然后在2016年7月，成为了一名综合管家，并在这里遇到了喜欢的女孩，是个挺美好的故事。在2017年，行业的风口加上个人的努力，他和女友双双获得了金牌管家的荣誉，并且在收入方面也大幅提升。可好运没有持续多久，2017年11月，李明被调任公司新成立的豪宅部，工作半年，觉得高端工作不适合自己，选择回到原来的部门，虽然升职有些遥遥无期，但是和女友一起工作，李明觉得这样也不错。

2018年上半，本来一切工作按部就班的进行着，但是2018年9月份的“甲醛事件”让自如来到了舆论的风口浪尖，作为从业者，李明的感受是，从那个事件段开始，长租公寓行业开始走下坡路了。

时间来到2019年7月，又一个重要的转折点到来，由于相关部门对出租房屋室内结构的限制，自如优化间（隔断）大量被拆除，从此北京自如结束了优化间的收房形式，而业务也逐渐的失去了定价权和调价权，导致大量房屋空置。

雪上加霜的是，2020年本来都期盼着年后旺季的到来，不过由于新冠病毒，房屋空置率继续上升，并且关于续约价格、租金等等，自如再次被推到封口浪尖。李明再三考虑，觉得行业春天已经不在，所以选择辞职。

据21世纪经济报道记者了解，像李明一样的管家不在少数，一位深圳自如租客反映，疫情以来，已经换了三四位管家，这在之前服务相对稳定的自如是很少见的。

一位与自如合作多年的北京业主给出了他自己对这轮解约潮的判断，他告诉记者，自如的业务模式是收房管家收房——装修——出租管家租房——售后管家管售后，整个环节分工明确，组织结构严谨。今年自如主动解约很多的原因，可以溯源到2016-2018年，当时自如疯狂收房，价格要比同行的中介高，几乎是有房就收，不管房屋质量，只要收回来进行改造，打造隔断，尽可能多租几户，维持高收房成本下的利润即可。

他进一步指出，通过这种高价收房的策略，还在那几年把北京一些其他小中介或者小公司吞并了，扩张规模很快，目前北京市场基本是链家和自如“两家独大”，可突如起来的新冠疫情，为本来就受到政策限制的长租公寓行业雪上加霜。“自如的母公司贝壳今年8月上市，从130亿估值一路到现在的市值突破800亿，体现了贝壳的强大竞争力。但另一重猜测是，也许贝壳之前的快速扩张，有在上市之前累计财务报表需求，所以大面积收房占有市场，但在上市之后，那些不良房源和亏损房源就要及时砍掉，长痛不如短痛，按照合同约定一次性赔偿给租户，也就是一个月的违约金，并不算高。此外，减免了亏损，带来的长期效益肯定是更好的。”该人士表示。

公开信息显示，自如在2015~2017年累计亏损近13亿元。而结合近期长租公寓的表现，恐今年财务数据更不容乐观。究其根源，高收低租、短债长投的运作模式终究不是长久之计，需要借助规模扩张、租客扩张、租金上涨助推，才有望持续良性运作。但凡遭遇租赁市场下行，租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等，便会产生平台与业主、租客之间的博弈。

在长租公寓面临质疑与波动的当下，市场对于行业的前景看法不一。有机构并不看好，认为投的越多，窟窿越大。也有投资人士盼望疫情和市场波动给长租公寓行业带来真正的理性，实现良性发展。

（作者：侯潇怡 编辑：曾芳）