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大国之城④|惠阳:演绎临深城市“被遗忘”的尴尬

2020-11-07 11:31:16 90度地产微信号 

阳要划入深圳的消息像是楼市的特殊仪式,每年都要拿出来提几次。次次狂欢,终次次落空。

本以为,庆祝深圳特区成立40周年的日子,这个传说中的“并入”会随着“大礼包”一并来袭,然而,在房住不炒准则下,盼望着来临的又一次不是“春天”。

惠州临深片区惠阳区的房产中介们,原本准备好的激动的心,犹如被浇上了“冷冷的冰雨”,胡乱地颤抖着:临深,难道就真的一直走边边吗?

曾几何时,在深圳“打工人”群体中,流传着这样一句自嘲,“深圳,来了就是惠州人”。

买不起房,是深圳年轻人的痛,大城市购房需求的外溢效应,催生了惠阳的特殊楼市格局,“依深圳而生长”。在经济实力和人口规模不足以支撑楼市的情况下,不限购的惠阳,在深圳楼市回归平静后,逐渐被市场遗忘。

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大学毕业后,叶琪就回到惠州教书。五年时间,叶琪已经在惠阳购置了住房,但每次听到惠阳要划入深圳的消息,叶琪内心难免会有些恐慌。

“想要再买多一套房子。”自从儿子出生后,叶琪投资房产的心情更加迫切,未来房价上涨之后,以现在工资涨幅,根本追不上房价的涨幅,以后想要买房就更难了。

在她看来,惠阳距离深圳近,交通规划已逐渐打通两个城市,不管未来惠阳是否划入深圳,惠阳的房价长期仍是看涨的,这是惠阳地理位置决定的,不会改变。

让叶琪恐慌的不止于此,还有周边的房价。任教的学校附近房价已出现上涨。“星河开发的楼盘,疫情期间单价是1.8万元/平左右,现在就要2万了。”谈到此处,叶琪情绪有些许激动。

不到半年时间,超10%的涨幅,这个涨幅成为催促叶琪购买二套房的直接动力。

乐有家研究中心数据显示,10月第4周(10.19-10.25),惠州一手住宅网签呈现放量态势,达到4601套,环比上涨10.2%;惠阳区网签865套,环比上涨61.7%,全市涨幅最高;大亚湾区网签827套,环比上涨23.1%。

临深片区的惠阳和大亚湾对深圳的消息尤其敏感,深圳的任何风吹草动都能撩拨惠阳楼市敏感的神经。

不可否认的是,惠阳此次网签量大涨和深圳特区40年的庆典时间,刚好吻合。

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于叶琪而言,置身惠阳,一直被传言与房价上涨的恐慌支配。但于整座城市而言,则是面临房价上涨动力不足的尴尬。

价格上涨只是临近深圳、有配套资源支撑的个盘,整体而言,房价处于横盘状态,这是惠阳房价的现状。

据搜房评估网的数据显示,惠阳2020年10月楼市均价为9515元/平米,该价格与中部地区三线城市价格齐平;惠州整体10月均价10576元/平米,而二手房价则已经历连续数月下跌。

其实,惠阳楼市横盘的背后,折射出临深片区,依附深圳楼市外溢效应的尴尬。随着深圳楼市回归常态,惠阳楼市偃旗息鼓。

而具体到全国,这也是其他临近一线城市、依靠核心城市外溢效益的城市面临的尴尬。就好比这些年北京和燕郊的关系一样,当北京楼市趋于平静,燕郊就跟着变乖乖,而当北京一有点风吹草动,燕郊积压已久的寂寞的心就开始怦怦跳。

但最终挠心的是,横亘在这两点之间的购房人,他们的心始终是“慌得一比”:买还是不买,成为他们人生中的一道昂贵选择题!

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为何惠阳起不来?庞大的供应量,无经济产业支撑、人口不足等现状均成为掣肘惠阳楼市的因素。

中国盛产超级大盘,惠州排第一,贵阳次之。惠阳于2019年获批了152个预售许可证,仅在2019年9月—2020年2月共有40个项目取得预售许可,预售总套数为15201套,以该数据为平均数估算,152个预售许可证总套数近6万套,以每套房子容纳3人计算,每年惠阳的人口流入须达到约18万人。

数据显示,2019年末惠阳全区的常住人口61.83万人,较2018年末的60.89万人仅增加约1万人。庞大的市场供应与常住人口之间形成了巨大数额差,带来楼盘销售滞缓,空置率高企。

再看惠阳的内在发展潜能,2019年惠阳人均GDP约为10.23万元,同比增长为5.2%;GDP总量为622.89亿元,在惠州7区中排名第四。

同时,惠阳面积约915.6平方千米,而深圳全市面积仅为1997.47平方千米,东莞全市面积约为2460.1平方千米。仅一个区域,惠阳面积接近深圳的一半,超东莞全市面积的三分之一。

充足的土地储备为未来城市开发奠定了坚实的基础,同时带来庞大的供应,量大投资的价值将缩减,在惠阳投资房地产不是一笔划算的买卖。

再看经济产业结构,粤港澳大湾区,知名的城市均已形成特殊的经济产业结构,与惠州处于同一水平线上的佛山瓷砖闻名全国,诞生碧桂园、美的集团两大世界500强企业,还有众多照明公司加持;东莞是著名的制造业基地,鞋业、家居以及服务也名气渐响。唯独惠州,没有形成产业联盟,依靠海岸线和房地产开发曾在投资者心中短暂的火了一把。

当经济脱虚向实,城市长远发展必须要有经济产业支撑,不然一切都只是泡沫。惠阳楼市投资客占比高,随着楼市炒作热情熄火,投资者转身离去,留给惠阳的只剩下落寞。

隔壁的东莞,逐渐形成内在驱动力量,今年土拍、新房、二手房均呈现火爆态势,地王频出,市场吸引力增强。同样占据地理位置优势的惠阳区,该觉醒了。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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