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资色·深度 | 了不起的曹舟南

2020-11-07 11:32:12 和讯房产 

 

他,创业仅仅2年时间,创业的这家公司却已经开始进入上市流程。

他,开创了房地产代建市场这片“新天地”,却因为看透了模式的短板。毅然舍弃了一手创造的代建业务,重新发展出了共建模式,让委托方真正受益。

他,在媒体面前不留情面地指出了行业的弊病,却不乏温情地给同行递上了解决的方法。

他就是曹舟南,中国房地产行业代建业务的创立者和先驱者,也是共建业务的发明者。

主动和委托方坐上了同一条船?

“理论上代建方是没有什么风险的,具体商业模式中根据项目的品类不同、售价不同,按照5个点收取代建费,委托方几乎没有风险,投资角度来讲投资风险为0或者没有投资,你的收益也是0。”

作为代建行业的开创者,曹舟南丝毫不回避这个业务真的是一笔好生意。输出的仅仅只是品牌和管理,获取的收益却极为可观。

但这个只赚不赔的代建业的美妙时光,很快就将结束。

“中国房地产发展到今天,这么多的房企为了优质土地都在拼你死我活,这样的土地有没有可能让你代建?而且风险都是我的?不可能的。”

于是,在整个房地产领域,都为代建行业终于有企业上市欢呼时,曹舟南做了另外一件事:创建了蓝绿双城,开创了“共建”模式。

和稳赚不赔的代建模式相比,共建的模式要难得多。蓝绿双城需要自己出资入股开发项目,还要协助引入金融资本,乃至让消费者、让上下游的供应商参与共建,承诺对“利润兜底”,利润超额时会有奖金,利润指标达不到时也要承担相应的责任。

他认为,中国房地产30年粗放、外延式发展的道路要过渡到精细化、内涵式发展道路,最佳的途径就是共建。

因为,未来从产品定位、产品策划、规划设计、营造、现金流管理、成本管理、运营管理、物业管理等等各细分专业竞争一定会白热化。在这些专业中,没有自己的一席之地就趁早退出。

而共建的商业模式最大的好处就是恰恰就是将不同企业各自的优势充分发挥,实现越来越高的房产品质和产品品质、服务品质。

明年可望实现“双百亿”

曹舟南认为,未来房地产行业将呈现两大趋势。首先是集中度进一步提高,逐步产生寡头化,比如说TOP前20、前30,有机会继续在行业集中度方面做出贡献。但因为监管层公布的“三条红线”,这些企业可能面临未来销售规模往下降的问题。

第二个趋势是转型。7万多家的房地产企业都面临着转型。

在这两大趋势下,共建模式能带给行业中绝大多数企业,解决活下去和进一步快速发展两种方案,让他们能发挥出各自的优势。所以在与资本共建、与产业共建、与客户共建、与供方共建同时,蓝绿双城还提出了与同行共建。

曹舟南对同行的心态把握得十分精准。这种精准体现为公司规模超快速发展。

在中国房地产发展历史上,绝大多数企业从零到百亿的时间,都要经过5—10年的时间。而蓝绿双城可能仅仅只需要花费3年时间就行。

同为公司创始合伙人的余海涛回忆,在蓝绿双城创立时间2周年的时间里,团队由初创的4个人,发展到今天810人,业绩由创立之初寻找项目到现在落地63个项目,从当时描绘一张蓝图到目前形成开发服务、生活服务、城市服务三大板块。

目前蓝绿双城的下辖子分公司共计44家,在布局上目前已经进入到国内40家城市和地区,从规模上来讲,土地储备与合作方式形成的各类土地储备建筑面积超过1000万方,可售货值超过1000亿,这是双1000的发展结果。地产公司的发展有一个基本的特征,蓝绿双城63个项目,其中接近一半项目在2020年内面世,今年能够实现销售业绩大约在70亿左右,这个数据显然是新生的亟待发展公司的业绩。

2021年,蓝绿双城将破双百,项目数量破百、销售由今年70亿成长为明年的100亿,甚至200亿。

这种高增长,很大程度要归因于地产同行们为了寻找未来的发展路径,主动和蓝绿双城合作。

在蓝绿双城的合作伙伴中,除了平安不动产的资管机构,还有大量的房企。在蓝绿双城召开的第二届共建者大会上,万科、中南建设(000961,股吧)、德信等地产同行纷纷出席,表明蓝绿双城所倡导的共建,会是行业探索一种新的增长模式的可行路径。

不过,面对高速成长的诱惑,曹舟南却强调一定要保证品质。

“项目个数一定要服从项目品质,如果出现了一个或者两个不好蓝绿双城就关门了,那根本没有意义,所以数量和规模速度要服从于产品的典型性、品质和引领性。”他说。

而对地产的同行来说,蓝绿双城的共建模式,能否让他们摆脱高速成长的障碍,找到活下去的路径,也是决定蓝绿双城未来发展速度和发展规模的关键性因素。如果这一模式可以有效地解决同行面临的困境,也许蓝绿双城会将成为中国地产企业中成长最快的那一家。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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