分拆代建业务上市 建业走出河南与第四个港股平台

观点地产网 11月10日，建业地产宣布将分拆代建业务平台CCMC港股主板单独上市，这意味着，继建业新生活后建业集团将拥有第四个上市平台。

自2015年获得首份房地产代建合约，建业地产从此开启房地产代建业务，并凭借代建首次走出河南市场。

截至2020年6月30日，建业于中国六个省及自治区的95个城市合计共有182个在管项目。短短的五年时间，建业的代建从零到拥有在管总建筑面积约为2400万平方米，其中2017年至2019年总合约销售金额的复合年增长率为107.8%。

于2020年初，建业地产决定进一步优化业务架构及划分，并决定未来所有房地产代建合约将仅由中原建业订立及营运，而建业住宅集团（中国）将专注于余下集团的重资产物业开发业务。因此，自届时起，建业住宅集团（中国）并无订立任何新房地产代建合约。

做轻资产这几年，也是建业地产规模快速增长的几年，并实现突破千亿门槛。据最新数据显示，2020年前10月建业地产实现销售额773.93亿元，其中轻资产代建贡献销售253.99亿元，占比约33%。

董事会主席胡葆森曾表态称，“筑友智造和建业新生活以及12年前的832（指：建业地产），三个上市公司平台刚好打通了房地产产业链，从上面的投资到中间的制造到后来的服务，而且三者在一个产业链上，协同关系非常强。”

那么，轻资产代建的CCMC将成为建业地产第四增长极。

182个项目与2400万平在管面积

招股书披露显示，中原建业为中国领先且快速发展的房地产代建公司。作为房地产代建服务供应商，代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发的费用。

自2015年11月拿到首个代建项目，到2017年的33个，再增加到2020年6月30日的182个，复合增长以倍数翻番。

收益方面，由2017年的人民币3.09亿元增加至2018年的人民币6.76亿元及进一步增加至2019年的人民币10.29亿元，并由截至2019年6月30日止六个月的人民币4.11亿元增加至截至2020年6月30日止六个月的人民币4.81亿元。主要由于在管项目数量及总合约建筑面积增加所致。

同时净利润也相应地快速增加，净利润由2017年的人民币1.42亿元增至2018年的人民币4.04亿元并进一步增至2019年的人民币6.41亿元，以及由截至2019年6月30日止六个月的人民币2.56亿元增至截至2020年6月30日止六个月的人民币3.02亿元。

与中国房地产开发商采用的传统业务模式相比，轻资产业务模式相对较新，可较传统房地产开发商享有较高的净利率。2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月的净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%。

于2019年，建业轻资产代建在管项目录得已售总建筑面积约520万平方米，2017年至2019年总合约销售金额的复合年增长率为107.8%。此外，2019年的新增合约建筑面积达830万平方米，在中国所有房地产代建公司中排名第二。

据相关报告显示，预期河南省房地产商业代建市场的潜在规模将由2020年的约2970万平方米增至2024年的约5320万平方米，复合年增长率为15.7%。截至2020年6月30日，CCMC于中国六个省及自治区的95个城市合计共有182个在管项目。其中共有174个项目位于河南省，在管总建筑面积为约2310万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市。

截至2020年6月30日，CCMC在管项目的在管总建筑面积约为2400万平方米，其中在建建筑面积为2010万平方米，待建建筑面积为390万平方米。

走出河南与第四个平台

今年5月15日，建业旗下物业管理公司建业新生活正式在香港敲钟上市，建业集团第三个上市平台正式落地。

加上这次分拆的CCMC，建业集团将拥有建业地产、筑友智造、建业新生活、CCMC四个港股上市平台。

尽管代建业务九成以上业务依然在河南省，不过CCMC还需要承担起走出河南的任务。

CCMC于2019年在河南省的新增合约建筑面积达800万平方米、为项目拥有人出售的总建筑面积达到510万平方米且合约销售金额达人民币292亿元。

胡葆森在2019年业绩会上就曾表示，中原建业是建业地产旗下的一个子公司，主要负责轻资产的运作，目前，中原建业除了担负河南103个县一级市场的轻资产运作外，还担负了走出河南的任务。

截至2020年6月30日，除河南省外，CCMC已在陕西、山西、河北、新疆及海南开展业务营运，并计划在该五个省及自治区开展更多房地产代建项目。

根据招股书，截至2020年6月30日，中原建业在上述五个省及自治区共计管理八个项目，订约总建筑面积约为918,400平方米。

CCMC表示，计划透过多种线上及线下渠道进一步增强“建业”品牌的市场知名度，尤其是计划扩大业务至河南以外的省份。CCMC还计划将业务扩展至河南省相邻省份，如山东、湖北、江苏及安徽。

业务方面，截至目前，CCMC在管的绝大部分项目均为住宅物业。除住宅物业以外，同时亦为城市综合体、购物中心、办公大楼等非住宅物业提供房地产代建服务，以丰富服务种类。截至2020年6月30日，其共有四个商业物业的房地产代建项目，总建筑面积约为307,800平方米。

CCMC方面表示，将继续增强于房地产商业代建方面的专业知识，同时随着地方政府对更具成本及时间效益的房地产代建服务的需求不断增加，计划开展房地产政府代建服务业务。

CCMC将继续于未来的项目开发智能社区，将更广泛地采用面部识别安全系统、智慧停车场、智慧家居系统及装配式建筑等技术。此外，CCMC拟于未来项目中设计具有环保基础设施的绿色建筑。亦可能考虑将房地产代建服务扩大至覆盖其他物业类型，包括综合体及工业园，以提升来自非住宅物业的收入贡献比例。

建业分拆CCMC上市，将成为绿城管理后的第二家轻资产代建上市公司，资本市场会如何看待，或许可以参考绿城管理上市的案例。

仅从绿城管理首日开盘股价上涨30%来看，“轻资产”这一特点也意味着较低的负债和稳健的财务水平，这或许是投资者看好的原因之一。

和传统开发商相比，代建服务商的轻资产属性，使它能通过输出管理、品牌，投资规模小、财务杠杆小、抗周期性和较高利润率等特点获得市场青睐。

而CCMC是否会有不一样的市场表现，值得期待。