成交量徘徊不前供应也放缓，北京共有产权住房市场有变？

这也是共有产权购买者的心声。

高拯坤/文

北京共有产权住房市场已悄然生变：新增供应量缩水，供地节奏放缓，城区项目与城郊项目呈现“冰火两重天”，部分项目申购虽火爆，弃购率却始终居高不下。

统计数据显示，2020年元旦至11月9日，北京共有产权住房新增供应（以取得预售证为准）8751套，远远低于2019年全年16817套，新增供应面积、成交套数、成交面积均缩水严重。且今年以来，北京共有产权住房供地节奏也明显放缓。

这与市场需求变化有密切关系。在“应保尽保”政策影响下，北京刚需家庭数量较过去有所减少，乐于申购和购买保障性住房的家庭出现锐减。

在数据上这种情况体现得更为明显。自2017年北京首个共有产权住房项目公开摇号到今年11月初，供应和需求比已经从最高的1:284降低至个别项目的1:1.2，相差几百倍。这也使共有产权住房在运行之后弃购率始终居高不下，成交量徘徊不前。

有专家认为，就目前情况来看，共有产权住房已经实现了去投资化和保障刚需人群的目标。但共有产权住房在退出机制设计上、产品打造上，还有进一步提升空间。

这也是共有产权购买者的心声。

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供应量缩水近一半

来自合硕机构的统计数据显示，今年元旦至11月9日，北京共有产权住房新增供应（以取得预售证为准）套数8751套，新增供应面积79.54万平方米；成交套数9871套，成交面积86.74万平方米。

虽然2020年还剩下不足两个月，但对比去年数据不难发现，北京共有产权住房新增供应量已出现明显下滑。

2019年，北京共有产权住房新增供应套数16817套，新增供应面积147.68万平方米，成交套数20203套，成交面积178.7万平方米。

供应量缩水，与疫情影响有一定关系。北京市住建委数据显示，今年元旦至11月9日，北京开展申购的共有产权住房项目总计25个，主要集中在下半年，截至11月9日共计14个，其中仅10月份就有7个项目（以开始申购时间为准）开始申购。在上半年，2月和3月无新增共有产权住房项目，主要集中在5月和6月。

对供应量缩水影响更直接的是市场需求量发生了变化。合硕机构首席分析师郭毅分析认为，北京推出共有产权住房的初衷，是解决在京生活工作的京籍和非京籍刚需家庭的住房需求。近些年，在“应保尽保”政策影响下，北京刚需家庭数量较过去有所减少，这直接导致供应规模随之减少。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则持有更乐观的看法。她说：“共有产权住房是政策性商品房，供应时序由政府把控，执行计划中会有调整，比如过去的自住型商品房有一些已经调整为共有产权住房，只不过未体现在统计数据中。”

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购房意愿降低

除了外部因素，供应量缩水背后还体现出刚需家庭对保障性住房的热度降低。在经历经适房、两限房转到共有产权住房变化后，乐于申购和购买保障性住房家庭明显减少。

一组前后对比数据或许能够说明这一点。2017年9月30日，北京首个共有产权住房项目锦都家园开始公开摇号，项目共427套房源，吸引高达12.1万位购房者，比例高达1:284。

到了今年11月初，怀柔区一个共有产权住房项目开始摇号，项目共589套房源，参与摇号的却只有724户，比例仅1:1.2，与3年前最火爆时相差几百倍。

购买保障性住房意愿降低，市场上观望情绪浓厚，直接导致了共有产权住房在运行之后弃购率居高不下。

至于为何刚需购房者对共有产权住房不再感兴趣？郭毅认为，主要原因是共有产权住房小户型特性、装修、小区配套建设问题，不具备增值溢价，以及退出机制的不完善。

这种说法得到了许多刚需家庭认可，有不少计划申购刚需家庭就担心，共有产权住房确实能够满足自家现阶段需求，但随着经济能力提升和家庭人口数量增长，共有产权住房无法满足自己“卖旧买新”的改善升级需求。加之此前限竞房集中入市，就放弃了继续申购共有产权住房想法。

还有弃购者认为，相比收入而言，共有产权住房价格并不便宜，虽然一般低于周边新房，但普遍高于周边二手房价格，首付和月供压力仍然较大，特别是区位比较好的项目，不仅价格贵，竞争也激烈。

10月中下旬，记者走访了大兴区和通州区多个处于申购阶段共有产权住房项目，发现前来咨询和参观购房人并不多。有项目销售人员称，目前购房人一方面会考虑自身经济实力，另一方面则会考虑性价比，价格低的项目明显更受欢迎。

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供地速度放缓下的新需求

在市场回归冷静的情况下，今年以来北京共有产权住房供地节奏明显放缓，配建共有产权房的项目也有所减少，顺义区甚至还直接暂停了共有产权住房用地供应。

据不完全统计，截至11月9日，在北京已出让30余宗住宅土地中，纯粹共有产权住房用地和在地块中配建共有产权房地块仅有4宗地，分别位于海淀永丰、海淀清河、房山良乡、门头沟龙泉镇。4宗地规划的共有产权住房总建筑面积约57.23万平方米，入市时间大致在2022年前后。

对于供地节奏放缓，赵秀池认为，从近几年供应情况来看，居民对城区、有区位优势、配套好的项目需求量大；对郊区偏远地方、配套差项目需求量小，政府需要根据需求来调控供应区位和数量。比如从职住平衡角度去供应共有产权住房，进一步完善共有产权房项目的配套设施，特别是学校、医院、交通。

郭毅则表示：“从共有产权住房建立初衷来看，很好地实现了去投资化和保障刚需人群的特定条件”。同时她也建议，共有产权住房在退出机制设计上、产品打造上有进一步提升空间，如此才能最大程度保障刚需一族置业升级需求。这一点也正是许多接受采访并参与申购的刚需家庭的需求。

目前，北京市已建立起“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系：对于低收入群体，采取租赁型、小户型、低租金，做到应保尽保；对于中间层群体，采取产权型、中户型、适当售价，做足做实；对于高收入群体，采取产权或租赁型，市场价格，加强调控。通过引导居民形成梯级消费理念，加快构建购租并举的住房制度，建立完善符合首都特色的住房基础性制度和长效机制。