左手金融，右手地产，“卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎样的棋局？

文/苗野

有“上海内环地王”之称的新湖中宝(600208,股吧)又开始“卖卖卖”了。

11月10日晚，新湖中宝发布公告，融创中国将受让其持有的浙江启辉实业有限公司35%股权以及浙江启隆实业有限公司50%股权。

这两笔交易将为新湖中宝回笼49.44亿元资金。其中，浙江启辉实业35%股权及相应权利和权益卖了11.44亿元，包含股权转让价款350万元。浙江启隆实业50%股权及相应权利和权益卖了38亿元，包含股权转让价款11.28亿元。

新湖中宝表示，交易有利于加快公司相关项目开发进度，提升经营效率，优化公司资产负债结构，降低资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。

这是新湖中宝和融创中国的二次牵手。去年7月17日，融创就分别以5亿元和3.78亿元受让新湖中宝持有的瓯瓴实业90.1%的股权和上海玛宝90.1%的股权，并平价受让新湖对上述2公司的债权58.27亿元。

如果不能成为“大鱼”，不如卖个好价钱。

对于新湖中宝而言，无论是引入绿城中国，还是售予融创，都是为了能够快速回笼资金，减轻流动性紧张的压力。

具体来看，浙江启辉实业的重要资产是温州西湾项目14宗土地，地块总土地面积67万平方米，最大建面达到142.4万平方米。浙江启隆实业拥有的资产是上海亚龙古城国际花园项目，总面积为9.4万平方米，包括旧改面积9.09万平方米。

其中，上海亚龙古城国际花园为旧改项目，是新湖中宝在上海内环储备中的优质资产，稀缺程度十分罕见。其位于上海黄浦区老城厢腹地，是中心城区难得的纯住宅用地，总建筑面积约43万平方米，距离新天地直线距离900米、人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里。

显然这是融创拿下的一笔不错的收购，不仅低价拿到百万方位于上海老城区核心地段的优质土储，还保留以往收并购传统，以获取控制权为目的主导开发。

虽为珍贵的上海市中心宅地，但旧改项目投入多、回款慢、周期长的特点让新湖中宝负债高企，资金链承压。

今年前三季度，新湖中宝实现营业收入80.25亿元，同比下降27.45%；归母净利润27.34亿元，同比增加11.27%；归母扣非净利润9.56亿元，同比下降62.37%；经营活动现金流同比下降605.19%至-6.4亿元。

负债方面，上半年新湖中宝账面资产负债率75.29%，扣除预收类款项后的资产负债率为62%；净负债率158%；现金短债比为0.72；有息负债合计742.82亿元。

“三道红线”重压下，新湖中宝踩中两条红线，处于橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。

为了减轻负债压力，新湖中宝一直走在“卖卖卖”的路上。

据观点指数统计，2019年至今，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价为227.6亿元。

在房地产这个奉行高周转的行业里，新湖中宝重一级开发、慢周转、捂盘而待的策略始终敌不过规模至上的行业大势，成为了行业里不折不扣的另类。

实际上，在房地产之外，新湖中宝在金融科技和其他高科技领域做了大量布局。频繁出售资产，或是为了助力科技转型。

近年来，新湖中宝在持续投资金融服务机构的基础上，还加大力度投资信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等高科技企业。

中报显示，新湖中宝持股比例约14.05%的邦盛科技，是一家服务于金融机构的科技公司。自2018年便展开投资的杭州趣链科技，经历数次追投，如今新湖中宝合计持有趣链科技49%的股权。登陆科创板逾一年的晶晨股份(688099,股吧)是全球最大的智能芯片供应商之一，新湖中宝持有其1.49%股份。在国内中高端纺织数码喷墨印花机市场占有率超过50%的宏华数码，今年6月向科创板提交了上市申请，新湖中宝持有其25%股权。

此外，新湖中宝投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业。其中，神州细胞、复洁环保已于科创板上市；重点投资的龙芯中科技术有限公司，新湖间接持有其1.80%的股权。同时，新湖中宝还直接持有易百德微电子有限公司30%的股权、持有上海蕙新医疗科技有限公司34%的股权、持有浙江聚创电器科技有限公司30%的股权等等。

对于新湖中宝构建的金融科技版图，业内人士认为这是“新湖系”天生基因使然。“新湖系”的核心产业就是金融和地产，也都是投资品，其参控股的金融企业涵盖证券、银行、期货、保险等全金融牌照。“新湖系”熟稔资本腾挪游戏，先是投资金融企业，后逐渐转向金融科技，进而衍生到高科技企业，寻找有潜力的，符合国家政策发展方向的企业。从长远看，其在金融科技领域的布局前景看好。

但这种布局带来的利好并没有体现在财务报表上，相反新湖中宝的营业利润增长缓慢，公司价值增长不多，市值也未有增长。当然，新湖中宝也极有希望在未来通过减持股份确认大量投资收益。

新湖中宝此前也曾表示，所投金融机构、金融科技企业、高科技企业部分已具备或即将具备上市条件，后续将积极推进上市工作。

“左手金融，右手地产”或是“新湖系”本色。虽然挂着区块链龙头概念股，但毕竟新湖中宝还是家根正苗红的房地产企业。在地产去杠杆的大背景下，调整债务负担，增强资金安全才是新湖中宝今年的重中之重。