富力联手黑石共建空港物流园 大手笔转让提升风抗能力

　　11月9日，富力地产发布公告称，富力地产与黑石联属的基金附属公司正式签合并事项协议，拟将广州富力国际空港综合物流园内的物业（以下简称“空港物流园”）作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

　　黑石认为，这是投资中国顶级物流市场之一的绝佳机会。在中国的物流业务因此增加了三分之一，成为中国最大的物流业主之一。对此，富力方面则表示，合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，更有利于提高抗风险能力。

　　富力拟转让空港物流园70%权益给黑石

　　此次交易早已露出端倪。此前，富力地产对外透露，8月10日，富力地产与黑石关联方签订意向书，拟转让空港物流园70%权益。而11月9日正式签署协议。

　　据富力地产业内人士透露，早在今年5-6月份，双方就开始洽谈相关事宜。从目前来看，空港物流园作价63亿元，是一个不错的价格。

　　从公告内容获知，此次交易，在一定条件下，富力地产预期收到约41.2亿元现金，预估收益约15亿元。

　　作为空港物业园70%权益的买家，黑石集团表示，他们通过鉴别各类资产的不同价值，全力以赴为投资者创造价值。他们认为此次是投资中国顶级物流市场之一的绝佳机会。此次收购大湾区最大物流园区70%的股权，资产规模包括120万平方米（1290万平方英尺）。这使得他们在中国的物流业务增加三分之一，也由此成为中国最大的物流业主之一。

　　此外，黑石集团将此次交易看作是其收购位于租赁需求旺盛的一级配送中心的优质物流战略的战略延续。

　　在富力地产看来,合并事项使得此前空港物流园的投资价值得以货币化，降低了资产负债比率。富力地产拟将合并事项所得款项用于降低负债及一般营运资金。

　　据悉，调整债务负担、增强资金安全是富力今年的重中之重。此次转让空港物流园部分权益，将再次降低富力的负债指标。

　　事实上，今年以来，大多数房企开始主动降负债，调整债务结构、加强现金流的管理，包括分拆物业上市、配售新股、出售资产都是为了最终的去杠杆。

　　合并协议涉及空港物流园超1600亩土地

　　事实上，黑石更看好空港物流园所在的广州。黑石集团认为，广州是粤港澳大湾区的交通枢纽，拥有许多领先的蓝筹股公司，也是中国四大一线城市之一。而大湾区是一个快速发展的经济区，在政府的大力支持下，它将于世界上其他的大都市相媲美。而就经济规模而言，大湾区的GDP占中国的12%,体量大约相当于德克萨斯州。

　　空港物流园位于广州花都区金谷工业园内，早在2008年，空港物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用。在全国物流地产行业中，该园区是民营企业单体规模最大的项目，被称华南第一大物流园。

　　公告合并事项提及的鼎富、华维及空港物流，均为富力地产的全资子公司。其中，富力地产拥有总面积约1276亩土地（拥有权将转让予鼎富作为重组事项的一部分）；华维拥有总面积约238亩土地；空港物流拥有面积约157亩土地。这些土地均位于空港物流园内，总计约1671亩。

　　重组事项完成后，富力地产及黑石将分別持有30%及70%的权益。

　　公告还显示，上述合并协议涉及的空港物流园物业计划总建筑面积超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成。未开发的仓库净用地面积约210亩。

　　据公开资料显示，空港物流园在立项时就高起点规划、高标准建设，成为政府重点发展和大力支持的物流项目，包括楼仓、坡道仓、医药及食品冷库。同时，办公、生活配套齐全。国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、中国移动、顺丰速运、京东、佐丹奴、金利来等行业龙头企业已进驻。

　　物流是黑石在全球最有信心的投资主题

　　富力地产相关人士透露，富力地产很早就与黑石有过合作，非常看好黑石的品牌效应以及国际影响力，目前黑石在国内物流地产有一定规模，将空港物流园交给黑石专业团队运营，可以实现项目的资源优化。通过此次与黑石合作，可以强强联手，打造世界一流地标。与此同时，也有助于富力地产专注于房地产核心业务。

　　黑石集团持续看好物流行业，他们认为全球电子商务发展的势头继续高涨，新冠疫情对消费者偏好和期望产生了深远影响，这也推动了对密集型地区最后一英里配送中心的需求。目前，物流行业是黑石在全球最有信心的投资主题。而黑石也是物流最早的投资者之一。

　　据悉，此次黑石与富力地产的交易完成后，黑石集团将在中国拥有5300万平方英尺（500万平方米）的物流空间，得以更有力地支持电子商务及生命科学等专业领域。

　　而公开资料也显示，黑石作为全球领先的物流地产管理公司，一直致力于投资全球范围内的优质仓储中心。

　　也是在2019年6月，黑石旗下地产基金与第一产业集团在全国范围内开发建设的物流园区，开展深度合作。

　　与此同时，富力地产认为，这一合并事项将为其带来战略利益，由于预期与黑石建立长期合作关系，比如投资及管理空港物流园，从而增强企业形象并支援空港物流园的增长及发展。

　　值得关注的是，近两年物流地产交易日趋频繁，缘于投资者看好其远期前景。早在2019年7月30日，中共中央政治局会议提出，稳定制造业投资，实施城乡冷链物流设施建设等补短板工程。此次为中央政治局会议首次提及冷链物流。业界称，这有利于助推产业需求加速释放。

　　而今年，受疫情影响，物流资产更被投资者看好。分析人士认为，疫情期间培养起来的用户群，对电商及物流仓储行业利好，物流仓库和冷库的需求将同时被带动。

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