蛋壳公寓四面楚歌 “租金贷”模式再受拷问

来源：21世纪经济报道

原标题：21深度丨蛋壳公寓四面楚歌 “租金贷”模式再受拷问

近期，在上市10个月后，蛋壳公寓接连传出租客被断水断电、拖欠供应商账款和房东租金的消息。

11月16日，《21世纪经济报道》记者根据深圳消委披露统计，9月以来，深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉突然停业或公司资金链断裂，房东收到租金后要求租客搬离，导致租客“无房可住”。

长租公寓流动性危机、“跑路”消息不断，再次拷问了“租金贷”模式。

11月16日，蛋壳公寓回复称，公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。租客和房东等问题，也在积极应对，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

受新冠疫情和市场激烈竞争影响，长租公寓运营商面临入住率下滑、租金收入下降的困境。

蛋壳公寓等长租公寓大量使用“租金贷”金融产品。在“租金贷”模式下，租客与长租公寓签订房屋租赁合同，一次性预付一年等期限房租及押金，长租公寓向房东月付租金。但是，在长租公寓深陷流动性危机后，租金无法向房东交付，房东即要求租客搬离。

同日，腾讯公司旗下深圳前海微众银行公告称，已注意到蛋壳公寓相关情况，对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客，至少在2021年3月31日前征信不受影响。

蛋壳公寓今年1月17日在纳斯达克上市。截至11月13日，蛋壳公寓（DNJ.N）股价报1.51美元，11月以来股价下跌19.25%，上市以来股价已经跌去88.81%。

深陷流动性危机

近期，不断有租客在网上发文投诉，蛋壳平台已经出现了大面积的逾期支付业主租金的情况。

上周，多家媒体爆出，在北京，被拖欠装修工程款的工程承包商来到蛋壳公寓办公地点讨要欠款，此外也有退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员讨薪。杭州蛋壳公寓出现租户被断网现象，深圳蛋壳公寓出现了大面积断网，已经有房东开始驱赶租客，武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。

例如，黑猫投诉平台上，蛋壳公寓的投诉已达27683件，其中，深圳地区蛋壳公寓的投诉达446件，投诉问题集中在无法退租、断网断电、拖欠业主租金与水电费等问题上。

一名租户称，由于已经不在深圳工作，此前曾与蛋壳公寓联系退租，但工作人员以多发补贴为由继续推脱，导致现在每个月还要支付深圳的房租。深圳市南山区一名业主称，其与蛋壳公寓签订了自2017年10月09日至2021年01月06日的租赁合同，但从十月开始，蛋壳公寓便没有支付租金与水电费。

此前，8月，蛋壳公寓App遭工信部通报下架。10月，蛋壳公寓首席运营官顾国栋因个人原因离职。11月，蛋壳公寓三次被列为被执行人，被执行总金额超千万，甚至因此登上微博热搜。

11月16日，对于网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。租客和房东等问题，也在积极应对，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

从蛋壳公寓分布情况看，截至3月末，蛋壳公寓在13个城市运营41.9万间公寓，同比增长46.8%。其中，北京、上海、深圳三个城市20.7万间。

蛋壳公寓财报显示，受新冠疫情、长租公寓激烈竞争冲击，蛋壳公寓入住率出现下降趋势。2020年一季度，蛋壳公寓入住率75.6%，比上年末的76.7%下降1个百分点，但较去年二季度的89%大幅下滑。蛋壳公寓一季度净亏损12.344亿元，亏损扩大逾50%；经调整净亏损为9.789亿元，亏损扩大逾20%。

除蛋壳外，近期，多家长租公寓“暴雷”，这些长租公寓大多使用“房租分期”业务模式，资金链断裂后，房东要求租客搬离。

11月16日，《21世纪经济报道》记者根据各地消费者保护机构发布信息统计，在深圳，今年9月以来，深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。

深圳市消费者委员会披露，深圳爱租公寓目前已停止营业，被列入经营异常名录。由于爱租公寓大量租金无法向房东交付，房东已要求消费者搬离，消费者面临无房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鹰公寓，均被投诉出现资金链断裂，大量租金无法向房东交付，房东已发布告示要求消费者搬离。乐居公寓已停止营业，该公司此前9月发布公司转型暨告业主书，单方面宣布公司转型以及分期赔付租户的决策，由于商家未向房东交付房租，房东要求消费者搬离住所。

拷问“租金贷”模式

11月16日，微众银行回应《21世纪经济报道》记者查询时表示，从维护客户合法权益的角度出发，该行建议，根据客户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，并已预付租金，享有合法居住权。建议客户在已付期间继续居住，保障合法权益。

微众银行回应称，如果客户合法权益收到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离，可登录“微众银行租住消费贷款”公众号登记，该行将做出适当安排，尽量保护客户权益，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。

蛋壳公寓拖欠账款或租金，深圳5家长租公寓停业，一方面是因为今年疫情冲击，长租公寓市场竞争激烈带来收入下降；另一方面，来自“租金贷”业务的现金流入大幅减少。

“租金贷”业务模式是，租客与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，长足公寓运营商向房东月付租金，租客每月偿还金融机构贷款。在业务逻辑上，“租金贷”解决的是租客很难一口气拿出大笔预付金的痛点。例如，在各大城市房租水涨船高后，由于普遍采用“押一付三”付款模式，再加上一个月房租作为中介费，意味着租客一次性缴纳五个月“小半年”租金开销，是很多年轻人不易承受的房租压力。

《21世纪经济报道》此前报道，有项目负责人曾提出，分散式长租公寓只有做到 95% 入住率，才能实现稳定的现金流。

但是，若长租公寓现金流断裂或紧张，无法向房东交付租金，甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。租客不但面临无房可住的局面，更背负一笔个人贷款。若出现租客未按时还款的情况，租客的个人征信会受到影响。

多为（新浪财经注：多位）银行业内人士表示，在“租金贷”模式下，长租公寓运营商一次性能拿到一年的钱，通常将这笔“租金贷”加杠杆，再去收购更多的房源，以此实现杠杆式扩张，但该模式敏感而脆弱，任何一个环节——若租金收入下降、租金贷来源减少，都会使得杠杆破裂。

去年底，住建部等六部门发布新规，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。根据蛋壳的招股书，蛋壳上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金贷，该比例最高时超9成。

（作者：辛继召，实习生雷思敏 ）