解局 | 领地二次递表通过聆讯中的招股书密码

观点地产网 追逐着金辉控股、上坤地产、祥生控股等企业的上市节奏，领地或将成为年内第六家于港交所上市的内房企业。

按照汇生国际融资有限公司总裁黄立冲的观点，11月、12月是港交所上市窗口期，在这一阶段，能够批准上市的企业都会集中上市。

不过，领地此番IPO旅途刚开始其实不算顺利。

第一次递交招股书是今年4月份，半年之后这份招股书最终失效。不过，二次递表到通过聆讯，仅耗时一个多月，领地这段IPO之旅看起来即将抵达终点站。

11月19日，港交所披露，领地控股通过了聆讯，由建银国际担任独家保荐人。业内人士称，一般二次递表后能通过聆讯，主要是关键问题得以解决。

此前亦有观察人士对观点地产新媒体表示，企业上市缓慢的潜在原因可能是存在合规问题，被港交所问询时间过长，比如融资结构有没有隐患，土地储备合不合理，业务运营披露详尽程度，以及判断估值是否合理，是否真有募资需求等。

不过个中细节、原因也无从查悉，或许只能从更新的内容中窥探一二。

聆讯后的资料信息

从聆讯后资料集中，可以看出领地对于财务数据进行了更新，也重点列出了截至2020年5月30日的数据内容。

首先是收益方面，于2017年、2018年、2019年止年度，领地录得收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元，而截至2019年及2020年5月31日止五个月，该公司的收益分别为10.78亿元及30.28亿元，同比大幅增长180%。

领地称，于业绩纪录期间的收益波动主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动，导致物业销售收益不稳所致。

值得关注的是，截至2019年5月31日止五个月，领地亦录得亏损净额930万元，主要是由于交付时间表导致于该期间录得的收益不足以支付成本及开支。

而且领地今年盈利能力呈下降趋势，2017年-2019年净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，截至今年5月31日，净利率仅为5.5%。

此外，毛利由截至2019年5月31日止五个月的3.36亿元增加190.2%至截至2020年5月31日止五个月的9.75亿元。毛利率由截至2019年5月31日止五个月的31.2%增至截至2020年5月31日止五个月的32.2%。

领地解释称，主要是由于截至2020年5月31日止五个月主要的创收项目（例如眉山凯旋国际公馆），因土地收购成本相对较低而录得相对较高的毛利率。

此前领地曾因毛利率波动较大，且处于较低水平而被诸多关注。数据显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，领地毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。

此次最新数据披露，显然让报表好看了一些。

资金方面，领地另一明显变化为现金流量净额。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，领地经营活动所用现金流量净额分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元，连续三年录得经营活动现金流量为负。

彼时解释为，主要是由于物业开发活动及土地收购持续增加，导致业务营运所用现金庞大所致。

截至2020年5月31日止五个月，领地经营活动所得现金流量净额为3.73亿元。具体而言，是由于经营活动所得现金15.34亿元、所得利息460万元及融资租赁租金付款利息部分30万元，惟部分被已付利息7.03亿元及已付税项4.62亿元所抵销。

据招股书介绍，于业绩记录期间，领地主要以经营活动所得现金流量、股东注资、银行及其他借款（包括信托及其他融资）应对营运资金需求。

于2017年、2018年及2019年12月31日与2020年5月31日的流动资产净值分别为25.73亿元、50.87亿元、64.03亿元及102.64亿元，流动资产净值于业绩记录期间普遍增加。

另一方面，领地的债务总额也在不断增加。于2017年、2018年及2019年及2020年5月31日，债务总额（包括计息银行及其他借款和租赁负债）分别为35.99亿元、78.27亿元、117.69亿元及151.89亿元。

截至2017年、2018年及2019年及截至2020年5月31日，未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。截至同日，未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

截至2020年8月31日，领地应于一年内偿还借款30.29亿元，应于二到五年内偿还借款103.54亿元。

在手现金及银行结余处于增长状态，截至2017年、2018年及2019年及2020年5月31日，这项数据分别为9.96亿元、14.63亿元、31.78亿元及55.83亿元。就目前来说，能覆盖一年期债务，偿债能力有所上升。

但领地净负债率依旧高居不下，于2017年、2018年、2019年及2020年5月31日的净资产负债比率，分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍及1.5倍。

得以披露的销售情况

新的招股书中，领地还单列出近期发展及无重大逆转的情况。

领地表示，于业绩记录期间及截至本文件日期，由于业务模式及营运所处的整体经济与监管环境并无重大变化，故此业务保持稳定。

其中，领地提及业绩记录期间及直至2020年7月31日，应占订约销售额为44.61亿元，应占总建筑面积为52.1万平方米。

事实上，第一版招股书当中，领地并无透露应占订约销售额情况，此次披露截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度与截至2019年及2020年5月31日止五个月，应占订约销售额分别约65.58亿元、113.11亿元、152.86亿元、61.43亿元及62.35亿元，应占总建筑面积分别为80.61万平方米、134.96万平方米、197.61万平方米、73.96万平方米及79.27万平方米。

通过此数据可以发现，领地2018年才实际突破百亿规模，离此前提出的实现“千亿”目标相距甚远。

按照领地原先的计划，2018年销售目标300亿，2019则要实现千亿。

去年，领地集团20周年品牌发布会上，董事长刘玉辉又继续提出千亿规划，称“最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越”。

根据上述披露的数据，2020年前7个月，领地实际操盘销售金额为百亿左右。

另一方面，领地的新变化还体现于业绩记录期间后及直至最后可行日期，透过拍卖购入六块土地，总地盘面积约59.54万平方米，总代价约31.91亿元。

土储方面，领地控股已形成以成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区为核心区域的全国化布局，项目分布于全国20多个城市，包括新疆、佛山、成都、北京、长春、乐山、眉山、西昌等城市。

截至2020年7月31日，领地控股持有104个处于不同开发阶段的房地产项目，其中86个为直营公司，18个为联营公司。

104个项目中有68个位于四川省，领地也直接指出，过去的重心主要是在四川省开发住宅物业项目。

截至2020年7月31日，领地录得应占总土地储备为1615.2万平方米，包括应占未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米及应占持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平方米。

可供对比的是，截至2020年2月29日，领地总土地储备为1331.45万平方米，即短短五个月时间增加了283.75万平方米。

伴随着上市进程的推动，领地扩张步伐也在加快。

2020博鳌房地产论坛期间，领地集团助理总裁姚科接受观点地产新媒体采访时表示，公司今年整体战略为“深耕突破，跨越发展”，从人才团队、管理架构、区域布局及业务协同等方面均作出了调整与探索。

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