王国龙与观点面对面：从香港街市到全球商业

观点地产网 “领展”是一个既熟悉又陌生的名字。

临近傍晚，我们从湾仔出发，搭上人流高峰前的港岛线，转将军澳线跨海，再换乘观塘线到领展总部，一路上能用来闲聊的时间颇多。香港同事告诉我：“这家公司简直无处不在。”

对于香港人来说，领展是妈妈常去的菜市场、熟食档，爸爸轿车所在的停车场，或家附近的商场购物点上悬挂的品牌标志。而在内地人的印象里，其是近几年冒出的新兴品牌，管理着北上广深几个精品购物中心，我们偶尔会去逛逛。

“虽说从小接触，但要说对它稍有认识，就要等长大后接触上这行。” 即将面见领展行政总裁王国龙，我们期待了解更多。

一个惊喜令我们更确信不虚此行。天色还算明亮，我们坐在海滨汇大楼20层某间会议室内稍作休息。工作人员告诉大家：“霍先生今天也在办公室。”

“要不要等他一起做访问？”王国龙兴致勃勃地邀请，这位领展内地业务的负责人过来一起落座，“去内地的时候，公司还没投第一个物业，就请了霍先生……他很熟悉中国内地。”

霍业生与王国龙两人搭档了6年，前者在2014年7月加入领展之前，曾在和记黄埔、新世界集团、恒基兆业及仲量联行等房地产业公司担任要职。他目前负责监督领展内地物业的租务、物业管理及资产提升等方面。

王国龙的职业生涯则从新西兰开始，投行出身，先后为摩根大通、星展银行等金融机构效力，据说最看重数据所呈现的真实。

作为一只REITs，领展的核心使命是，每年拥有充足现金流来实施分派，为投资者创造收益。因此其运作的主要模式，是通过优化提升旗下物业的租金，来创造稳定增长的回报。2009年加入的王国龙，正是这种模式的重要推手。

这个故事则要从香港历史最悠久的街头文化载体之一——街市开始说起。

从街市活化说起

领展房地产投资信托基金（旧称领汇）是香港房屋委员会将旗下民生社区商业剥离，由政府公营打包成私营基金上市的尝试。经过15年发展，它成为目前全亚洲以市值计算最大的地产信托基金。

目前领展在香港控制着126个不同类型的项目，在中国内地，其在北上广深四个一线城市布局有5项投资物业，包括四个零售物业。

去年年末开始，领展开始拓展海外市场。在斥资36.49亿港元向黑石购入一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼后，该基金于不久前再寻求进入英国市场。

但回溯历史，领展从2015年才往香港以外的市场发展。截至2019/2020财年末，领展仍有85.5%资产坐落于香港，当中大部分为非 CBD 区的社区购物中心、菜场、街市，还包括不少停车场或教育、福利及配套设施。

在这批底层资产中，按最后完全落成时间分类，其中除2019年落成的海滨汇及2017年翻新的弥敦道旺角T.O.P商场外，几乎全部物业都在2005年上市之前建成。而要算千禧年前落地的物业，占比亦高达77.2%。

资料显示，露天的鲜活街市从上世纪50年代开始在香港蓬勃发展。约20年后，香港政府决定将这些露天街市转移到室内运营，期望解决野蛮发展滋生的卫生问题。而领展管理的绝大部分公共街市，亦主要落成在1970年代到1990年代。

“商贩自始被迁移到规划得井然有序、每个档摊尺寸相当的室内街市……但刻板的街市规划始终无法满足更多的需要。”

当然从商业的角度，受超市和便利店冲击的，效率不高的鲜活街市并不算一项优良资产。翻新改造的需求，就由此产生。“我们刚开始做翻新街市的时候，人们说这是一个日落的行业。”王国龙回忆，“街市里的租户一旦退休，人们就自然而然去超市买东西。”

领展希望将街市重塑为香港各个居住社区不可或缺的组成部分，一个街坊相聚闲聊的空间。它需要有宽阔的步道，有序合理的商户组合，重新设计的视觉效果，以及高效的污水管理系统等，最终目的是提升消费者的零售购物体验。

只是新颖的保育理念和随之而来租金的提升，成为矛盾爆发的中心点。从不被理解到获得租户和市民支持，王国龙经历了很多。“最开始的几个（街市）经常被人骂。然后租户也未必相信，他在这里运营了这么多年，都没有试过翻新。”

2010年6月领展斥资约9500万港元，以位于大埔新市镇拥有30余年历史的大元街市作为试点，开展鲜活街市的优化计划工程。当时，王国龙刚刚履新公司行政总裁，一切都是重新开始。而在投入大量资金、时间成本后，究竟物业素质能有多大提升？未来回报又有多少？当时还是未知数。

“最主要我们肯走第一步去尝试创新的事情，没什么包袱。”他指出，刚开始那几年，团队还在摸索阶段，从第一个翻新试点的大元街市开始，下一个是黄大仙的乐富街市。“脚踏实地一步步去实现。”

大元街市翻新分两期完成，改变旧街市承包租赁的模式和制度，改建地台、外墙、水管及加强电力照明，增加铺位、重新设计租户组合和动线，以带动人流。翻新的效果不错，往后便是水到渠成。

“公司对街市的改造，影响了整个业态的发展。”王国龙表示，领展一直都在坚持对物业做资产提升，这是REITs资产价值孵化与培育的过程，也是领展成为世界级的房地产投资营运基金的必经之路。

截至目前，领展在香港拥有50多个鲜活街市，其中约40个项目已完成翻新改造，成功重拾朝气。从整体上看，自2005年上市至今，该基金也已经投入近90亿元，完成87个资产提升项目。其物业组合估值亦由358亿港元，上升4.45倍至1951亿港元，15年来投资回报高达8.03倍。

“过去十多年的经验，积累了80多个案例”霍业生接上话题，他说领展正把在香港执行资产提升工程的经验，复制到内地项目上。“从如何开始策划AEI（资产提升工程），到调研、项目市场定位然后对租户的改变，或者商场里的导线的安排、重组，形成了一套流程。”

“给了学费，希望可以应用到国内。”目前，领展就正在对2019年购入的深圳领展中心城执行资产提升。

面对新挑战

但毕竟投资有风险，这句话同样适用在商业地产资管领域，因为投入的改造资金未必能促成预期的回报。

王国龙说要告诉我们公司一个较为失败的投资案例，“就是旺角T.O.P商场，当时买的时候我们也很有信心的。”2016年，领展斥资59.1亿元投得总面积约28.4万平方呎的旺角工业贸易署大楼，随后将其改建成旺角T.O.P。

但物业翻新后不久，香港零售业市道就开始回落，“装修期时，从内地赴港的游客就开始减少了。”他提到自去年中期发生的社会运动风波，以及年末爆发的新冠病毒疫情，对香港经济和各行各业都带来严重冲击。

原来预期的V字型回报变成了U字型，“我们当时竞标的时候，市场一直在上升。”王国龙指出。黑天鹅事件谁也猜不到，“但当时想，如果用一个合适的价钱，在旺角买到一个地段好的物业，也不会错到哪里去。”

旺角T.O.P始终是一个资质优秀的物业，只是时机的原因。“我们当然希望能做少一些这种项目。” 王国龙认为，领展有如此大的回报稳定的物业组合，即使出现一两个需要更长线才能体现回报的物业，也是无伤大雅。领展也有能力去尝试。

根据过往的经验，2008-2009年金融危机期间，领展REITs的可分派收入仍录得同比增长。而此次疫情席卷全球情况下，年初至今香港零售饱受“经济寒冬”之苦，而领展以香港为基地的民生物业组合再重现其抗跌韧性。

据最新公布中期业绩的资料显示，单论香港零售物业组合，领展有28.1%的租金收入来自饮食行业；21.3%来自超级市场及食品行业；15.6%来自菜市场及熟食档口。而这些租户通常不会特别受到旅游业，或者零售业的影响。

“我们的物业组合，抗疫能力是很高的。”王国龙希望用更形象的话语来展现公司目前面临的状况，“我相信就算真的有寒冬，我们应该觉得凉，但未必会觉得冻。” 截至今年于9月底，领展整体的零售物业组合的租用率仍维持于96.1%的高水平。

有别于同期（今年4至9月）香港饮食业销售额有30.5%的下跌，领展同类型租户的跌幅只达到24.5%。超级市场及食品行业销售额更录得13.9%的同比上升，与期内香港同行业0.2%的销售跌幅形成对比。

在早前刚刚过去的中期业绩发布会上，王国龙坦诚自己是一个比较乐观的人，“我预测会倾向较好那方面，但6月的时候没有预期到第二、三波的疫情。”因为我们想知道他对未来香港零售业和经济的看法。王国龙表示：“预测投资方向，向来都是件难事。因为你要猜将来发生的事情。”

还是那句话，领展的目标是世界级的房地产投资营运基金。“但不是说一定可以做到。” 他笑称。不去轻易下绝对的判断，但对公司营运状态持有的绝对信心，令王国龙可以在外界认为的困难时期施展拳脚。

疫情期间，领展就完成收购了两个分别位于澳洲及英国的海外物业。包括于2020年4月，安排了4.44亿澳元5年期贷款，用于收购首个澳大利亚物业100 Market Street。4个月后，领展获授3.70亿英镑5年期贷款，用于收购首个英国物业The Cabot。而这些贷款的利率水平都很不错。

资料显示，截至2020年9月30日的六个月内，领展的平均借贷成本由2019年同期的3.52%下跌68个基点至2.84%。同时，定息负债的平均到期年限为4.6年，总负债比率为17.7%。由此，领展维持着低负债水平，和高的信贷评级。

扩大影响力

领展的外拓从2015年开始，在此之前该基金在2014年，以 29.56 亿港元的价格首次出售旗下兴田商场、葵兴商场等9 项投资物业。

随后其资产处置力度增大，包括于2017年9月、2018年12月向基汇资本出售香港屯门、马鞍山及葵涌等地的17个物业，以及鸭脷洲、西贡和沙田等地12个物业，分别收回230亿港元和120亿港元资金。

与此同时，领展在2015年3月首次进军中国内地市场，斥资25亿元收购北京中关村(000931,股吧)欧美汇购物中心。7月，领展向瑞安房地产收购上海企业天地1号及2号，作价66.86亿元。两年后，该基金再将花费40.65亿元，将广州西城都荟广场收入囊中。

2019年随着“2025愿景”计划的公布，这只香港起家的房地产投资信托基金，对旗下资产组合提出更多想法，希望提升其他地区（尤其是中国内地）物业的占比，和写字楼、购物中心物业类型的占比。其中，集团目标未来内地资产占比提升至20%。

据此，领展从这年开始亦分别斥资25.6亿元、66亿元购入北京通州京通罗斯福广场与深圳福田怡景中心城，2019年末则开始拓展海外市场。

通过物业组合的一进一出，领展实现了旗下资产的正向循环，借此保证资产组合的质量，在业界内这俗称“换货”。“作为一个好的投资者，买物业的时候，一定要想到有机会是迟早会卖的。”王国龙说。

但他强调，领展做的始终不是一个注重交易的生意，“我们始终是一个房地产投资信托基金，投资的大多数物业都会长线持有。”不过当某些老旧物业“增长开始放缓，你可以卖了这个资产，换一个增长高一点的，那你就去换。”

“公司的投资策略是持续寻找有收入增长的项目。”王国龙表示。据了解，除了香港和中国内地一线城市之外，领展接下来的收购投资范围已扩展至长三角、大湾区、环渤海等地域。

不过他解释：“我们要在组合中设置多少比例稳定一点的物业，多少比例高增长但风险大一点的物业。这样去考虑就比用国家地区来区分会更好。”王国龙指，公司2025年愿景计划对增加物业组合的要求，其实无需拘泥于具体地域的比例。

最重要还是看回报率。香港是领展的大本营，“如果几个物业，有同样的回报、同样的风险，我们大多数会选香港的，这就是方便。”王国龙称，不过“分散投资风险是很重要的。”

所以对于领展来说，中国内地仍是领展十分重视的市场，公司也在陆续寻找收购机会。

“目前中国的国家政策是双循环，除了外销，内销也很重要，这对于零售业有很大的帮助。”王国龙表示看到中国内地的市场很大，而且仍在蓬勃发展。“国内居民的收入一直有增加，中产多了，这些对于零售业也是很有裨益的。”

根据计划，领展正以“领展购物广场”作为统一的品牌形象，重新打造旗下所有位于中国内地的零售物业。同时在上海领展企业广场设立了中国内地总部，以应付新的需求。

“我们陆续把零售物业、商场用领展购物广场的品牌统一起来。”负责内地业务的霍业生补充到，这是扩大领展品牌影响力的重要一步，“将旗下物业以领展的品牌冠名，然后将物业做好，这就是最有效的宣传工具。”

“我们领展很愿意把我们的名字摆上去。”霍业生提出，这同时体现了领展对于中国内地投资的信心和重视程度。统一的品牌更容易形成协同效应，对于领展未来持续扩展的中国内地业务有很大的帮助。

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