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温商陈承守与新明中国的至暗时刻

2020-11-26 07:54:48 观点地产网 

观点地产网 新明中国的多米诺骨牌效应,或许从很早就埋下了伏笔。疫情对市场和环境产生巨大的影响,让这家看上去不那么“抗打”的企业遭遇了一场暴风雨。

作为新明中国主席兼行政总裁,陈承守今年过得不太平。前不久,他以1港元名义代价卖掉公司29.5%股本,公司股价随后经历暴跌88%,陈承守被强制平仓1.64亿股,新明中国被迫列入“仙股”席位。

于11月24日,新明中国披露到期尚未结清的3亿港元可换股债券违约事件,该笔融资用于项目开发,目前该笔款项仍未结清。

很明显,新明中国今年以来的发展情况并不乐观,疫情影响项目交付和销售进展,中期业绩亏损扩大10倍至7160万元,营业额有所下跌。

资本市场的反应很直接,上述债券违约公告披露第二天(11月25日),新明中国的股价维持下跌态势,收盘报0.118港元/股,跌幅3.28%,港股市值2.22亿港元,当日换手率1.02%,成交额226.83万港元。

上市至今已经过去5年了,陈承守想要在商业地产的红海里脱颖而出,但如今却面对股价暴跌、业绩承压以及债券违约,这家别人眼里的“小房企”——新明中国的发展模式和未来正饱受考验和质疑。

债券违约风波

此次债券违约,系新明中国旗下位于重庆及山东两个大体量商业地产项目“惹的祸”。

2018年5月15日,新明中国发行本金总额不超过3亿港元的可换股债券,所得款项拟用于山东兴盟国际商业城(600306,股吧)(百地茂商城)项目和重庆新明置业旗下的中国西南城项目。

资料显示,中国西南城项目位于重庆市大足区海棠新城核心区域,占地面积500亩,建筑面积56万平方米,总投资约50亿元,系大足区人民政府和新明集团共同打造的渝腹地品类最齐全、辐射范围最广的市场型城市综合体。

兴盟国际商业城则位于山东滕州,规划总占地面积2000亩,总投资100亿元,拟打造为一站式生活采购中心,项目一期总建筑面积48万平方米。

截至去年上半年,新明中国表示,可换股债券所得款项已全部用完,其中兴盟国际商城投入1.522亿港元,西南城项目投入1.478亿港元。

事实上,这两个项目的营收情况并不算理想。就今年上半年录得收入看,新明中国物业销售同比减12.8%至6370万元,其中兴盟国际商城录得收入420万元,而西南城项目启动至今已有8年,今年上半年录得收入400万元。

新明中国曾表示,兴盟国际商城全部建成后预计实现年销售额300亿元以上;西南城建成后预计实现年销售收入不少于40亿元。而这些,目前来看似乎仍是新明中国“美好的预期”。

新明中国旗下大部分项目目前仍面临入不敷出的尴尬情况,项目营收下滑和融不到钱的境地,导致新明中国的现金流变得更加紧张。

到目前为止,新明中国上市以来公开披露的发债公告仅一笔,即为此次违约的3亿港元可换股债券。即便如此,新明中国的负债高筑,截至今年上半年总负债达到48.92亿元,其中流动负债43.46亿元,须于一年内偿还的借款为18.86亿元。

值得一提的是,截至2020年6月30日,新明中国尚未根据借款协议的还款时间表支付的借款本金为11.15亿元,构成违约事件进而导致若干借款发生交叉违约,同期交叉违约的借款本金为7.7元,借款的利息合计1.175亿元亦已逾期。

换言之,新明中国目前已知未偿还并构成违约逾期的本金加上利息的金额合计20.025亿元。

然而就目前的现金流来看,新明中国在手现金难以覆盖一年内到期债务,偿债压力较大,截至上半年的现金及银行存款(包括受限制现金)仅920万元。

于今年10月,陈承守及新明中国便以股抵债的方式,以1港元名义代价出售新明中国5.5亿股权予北控城投香港,这部分股权占新明中国总股本的29.5%,北投城控香港跃升为公司第二大股东。

陈承守持有新明中国617,706,510股股份,相当于新明中国已发行股本总数的约32.88%,陈承守及其一致行动人仍为新明中国控股股东。但北控城投香港并非“免费”获得29.5%股权,陈承守提出了解决新明中国“债务危机”的条件。

北控城投香港亦承诺,尽其最大努力协助新明中国解决上述3亿港元可换股债券的逾期金额、公司借款项下的逾期利息、将于2020年内到期的贷款等有关的问题。

终归是一场“自救”,但并不轻松。

于今年8月,北控城投香港同意向新明中国旗下的山东兴盟提供一笔总额不少于3亿元人民币的贷款,但按年利率高达15%,期限一年,显然留给新明中国的时间并不多。

此外,新明中国将继续与多家金融机构磋商以延长偿还日期或为未偿还借款进行再融资。即便如此,新明中国不愿意通过转让项目回流资金以解决债务问题,其表示,由于公司流动性及财务得到改善,未必会出售重庆项目或重庆新明。

发展迟缓与温商陈承守

新明中国起家于廊桥之乡温州泰顺,于五年前登陆港交所主板,但新明中国的定位与内地其他开发商有很大不同,把儿童主题和地产放在一起创办公司,陈承守是第一人。

陈承守有着温州商人的烙印,起初从事铸钢生意的他,在1998年开始将投资眼光转向房地产

其承建的第一个项目便是在老家温州,当时温州掀起一股“买房热”,趁着这股东风,陈承守于1999年创办新明集团,相继在上海、杭州、台州、重庆以及山东滕州等地拿下项目。

2015年上市时,陈承守就明确表示,新明中国的目标是要打造中国儿童地产香港上市第一股,未来会在更多一二线城市以及高增长地区复制“中童巴比尼”品牌。

起初,新明中国希望以儿童地产为噱头,突破传统商业项目的同质化瓶颈。如今来看,儿童地产项目落地和复制缓慢,仅在上海和杭州落户。在这种情形下,新明中国推出综合体品牌“百地茂商城”,似乎又回到商业综合体开发的路径。

新明中国的房地产业务发展并不顺利,已经连续四年于中期业绩报告中出现净利润亏损的情形。如今,新明中国的业务简介里,除了地产开发还有电子商务、金融保险等多个门类,发展多元化业务。

据悉,2012年6月,新明集团入主温州银行,以4.01亿价格成为后者的大股东。2016年,新明集团还进军保险经纪领域,参股祁安保险经纪有限公司,并于今年7月推出祁安保险。

值得一提的是,住宅物业开发仍然是新明中国的主力军。今年上半年,新明中国的物业销售收入6370万元,占总收入的67%,同比下降12.8%,主要由于疫情导致项目招商停顿、物业销售建筑交付面积同期录得下滑。

具体到物业项目,新明中国的两个儿童地产主题项目系集团收入的主要来源,占上半年总收入近80%,其中上海嘉定区儿童城项目收入3540万元,杭州项目录得1490万元收入,平均售价分别为12972元/平方米及26084元/平方米。

然而,陈承守在中期报告的致词中对新明中国的定位有了些许变化,他表示,未来半年,将会继续加快去库存为首要目标,按市场需求变化适度调整原有的儿童主题地产,加入生活家居、建材等相关元素,迎合消费者需要。

由于商业地产项目的资金沉淀、周转慢,加上今年疫情影响商业地产项目的销售和招商、延缓物业交付进度,即使是曾经涉足保险、金融行业的新明中国,依然面临资金流紧张、负债难以兑付的风险。

今年上半年,新明中国的股东应占亏损达到7160万元,同比上升10倍,其表示亏损扩大主要由于借款违约相关的利息罚款拨备约4500万元及投资物业减值变动亏损约460万元所致。

此外,新明中国手中还积压了不少待开发项目。中报显示,新明中国目前拥有16个项目,其中台州10个项目,重庆3个项目,上海、杭州及滕州各一个,总建面106.73万平方米,但已竣工的项目建筑面积仅占49.84%,5.51万平方米在开发中和48.02万平方米待开发。

在资金和债务高度紧张的情况下,一边是偿债压力,另一边是积压不少等待动工开发的项目。但即便没有多余的现金,新明中国仍在年内有一次收购动作。

新明中国在今年6月通过发行新股份的方式收购恒生置业全部已发行股本,代价1.78亿港元,按发行价每股1港元、折让4.76%配发1.78亿股新股份。

据观点地产新媒体了解,恒生置业间接持有一宗位于汕头潮南区峡山街道占地面积为8400平方米土地的95%权益。该地块目前用作货运站,已被纳入潮南区三旧改造计划,并获汕头人民政府批准将地块改为住宅用途。

彼时,新明中国认为,目标土地蕴含巨大的发展潜力并为优质物业资产,收购将为集团业务网络扩展至中国其他地区提供了良好契机,对集团的长远前景及扩大收入基础均具有重要的战略意义。

就目前来看,陈承守与新明中国正逢至暗时刻。

(责任编辑:徐帅 )
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