风云榜·现场丨罗意:长租同质化竞争严重 挖掘细分市场是下一阶段关键点

2020-11-26 18:21:24 和讯房产 

  11月26日,由和讯网财经中国会与和讯房地产事业部联合主办的主题为“高效高质 重启增长”的第十八届财经风云榜第十一届地产金融创新峰会在北京举办。会上,乐乎公寓CEO罗意表示,租赁已成为多元化布局的主航道,每一类参与方,都有发挥的舞台和机会。挖掘细分市场空间,全面提升精细化运营能力,成为下一阶段关键点。


  以下为演讲原文:

  我们叫长租公寓,我们就是没有赚到钱,却让全社会特别揪心的行业,尤其是上一轮的专访中,问我怎么看我们行业某个头部品牌暴雷的事情,我说在你们的定义里面他们已经暴雷了么,我们作为从业者是非常谨慎的定义这个事情,我们的定义是他们可能碰到一些困难。

  昨天刘副总理人民日报撰文力挺整个租赁行业,我们的行业就像外面的天气,特别的冷,到了这里特别热,这就是我们行业冰火两重天的现状。

  我们的行业从宏观到微观,作为行业里面做了十多年的服务商怎么样看我们眼中的行业,包括我们对当下的思考和展望。品牌同学说这次讲要换一下,别先讲宏观,先将微观,讲企业,究竟企业怎么了,我们的行业天天说还是可以的,不错的,代表着未来,代表了租购并举的大的房地产长期的展望,但是企业都不太好,尤其是行业暴雷太多,今年行业的暴雷的话题很多。

  我们的暴雷有两股势力,一股是坏蛋,今年的疫情干扰了市场的价格,收房的价格,租房的价格,如果没有好的收益管理体系的大的运营商,确实在今年的架构挑战下是非常混乱的,也有一部分混迹在P2P领域的骗子们闻风而动,去到了西南,以长租公寓之名行暴雷跑路之实,这部分人9月份的时候集中暴雷,监管来了,跑不掉了,所以暴雷既是他们的目的,有一部分人可能是获得了实实在在的好处,但是本身就以暴雷为目的的一群骗子,他们可能在监管下暴雷了,并不一定都赚钱了。

  另外确实15、16年资本双创的大环境下,很多的创业公司在整个资本的助推下,租金贷的堆叠的情况下形成了长投,底层资产不赚钱的情况下不断的吹泡泡,今年的疫情给他们形成的口舌,好象疫情导致长租公寓暴雷,但是我觉得只是个诱因,当年的房子收的太贵,运营效率和规模形成了错配,金融很多是很短的钱,很贵的钱,我想今天的暴雷的实际的情况是这个。

  我今天要讲的不是暴雷,而是讲行业的情况。

  首先从微观层面,企业端的情况看,2018年9月份开始,2019年甚至今年,毫无疑问所有的长租公寓运营企业确实面临着盈利能力弱,经营困境的情况。今年两个比较头部的品牌遇到了非常大的障碍,对于其他的运营企业来说,都碰到了关于规模增长放缓,开始回到经营效率,回到生意本身上来,不仅仅是长租公寓,各行各业在去杠杆的大环境下,整个的收益不及当年模型的情况下我们都要关注效率,这会成为未来租赁行业未来五年的集中之一,以前我们都关注多大规模,又有什么创新,所以我们天天赶场子,今年的会议不多,还好,要求我们更多的关注效率。

  第二个层面,过去20年房地产市场二房东的模式遭遇了巨大的挑战,包括办公领域,商业地产的领域,酒店的领域和长租的领域,我想长租绝对不是孤立,峰值的时候我们把未来的预期模型调的非常高,基于美好的形象,每年六七八个点的增长,我们收房子,获取剪刀差,经济下行的时候我们的底租很高,而且有刚性的成本,下游的收益不及预期,所以二房东的模式接下来都会碰到挑战 。

  我们看到资产端在周期的情况下有穿周期的能力,有更强的容错的空间。另一方面就是专业的运营服务商,很多的媒体问我,你觉得未来的长租公寓往什么方向走,我们全国业主300多个项目,四万多间房子,他们说分散式公寓什么样,我说我们没有做,但是从当年的房屋银行和后来的专业机构可以看到影子,未来的包租不会规模化存在,夫妻老婆店一定不会成为主流,房子会回到业主手上,房东直接和访客签约,但是中间一定有专业的机构提供服务,真正的房东不会在体验下工夫,未来无非中介机构需要新的品类出来,但是我们做居间,而不是做房屋银行赚差价。

  集中式公寓也是这样的逻辑,我们从2015年拿天使开始,不做包租,我07年毕业之后当了二房东,我发现二房东有好日子过,有时候也苦不堪言,我认为这是非常长的商业模式。未来的包租的模式不会成为主流,但是像北京这样的多数的集中式资产国有机构手上的城市还需要润滑剂,二房东会存在,但是不会成为主流。

  第三个层面,长租行业同质化的竞争太严重了,不管是N+1的分散式的,还是集中式公寓的开间产品,包括我们在广州深圳的海量的城中村,我们做的都是单身产品或者准情侣产品,但是房子太多,年轻人不够用了,我们做大型租赁社区 ,针对家庭的租户,而且家庭的租户有一个最大的优势,就是稳定性的问题,所以我想我们国家现在搞监管,保护租客,现在不是要不要保护,租客和企业之间不会对立,而是应该加大的力度保护租客,让他们在一个房子里面住三五年,我们的房子就不仅仅是具有使用价值,而具有资产属性,我们就可以下决心好好做产品。

  谢谢大家!

(责任编辑:徐帅 )
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