风云榜·现场丨刘旭东：兆泰要做具有价值的不动产投资运营服务商

　　11月26日，由和讯网财经中国会与和讯房地产事业部联合主办的主题为“高效高质 重启增长”的第十八届财经风云榜第十一届地产金融创新峰会在北京举办。会上，兆泰集团楼宇管理部副总经理刘旭东表示，兆泰集团1992年成立地产开发与运营，自持和在建300万平方米，这些资产大多位于城市核心区域，兆泰集团善于精细化运营管理。

　　以下为演讲原文：

　　刘旭东：各位来宾大家晚上好，简单的介绍一下兆泰集团，92年成立以来，主要是以房地产开发和商业地产运营为主，现阶段自持以及在建的面积300万平米，并且主要集中在北京。

　　我们今天的企业愿景叫做具有价值的不动产投资运营服务商，如果内部我们会在具有前面加一个最字。除了地产运营以外，我们还经营国际零售，包括能源投资以及健康产业，但是在今天的会议上我们就不过多的介绍了，回到今天的主题，房地产产品竞争力，简单的讲兆泰集团地产板块的房地产竞争力，我们分三个阶段，第一个阶段，2011年到2016年，我们2011年开始整体做了转型，房地产开发业务转型为商业地产运营业务，在2011年到16年，经营的是写字楼租赁和运营，大家可以看到这个表是北京市甲级写字楼的平均租金表，2011年之前是稳定的状态，但是11年以后形成跳跃式的增长，金融街(000402,股吧)从300元每月每平米涨到600元，兆泰集团这段时间做的是加紧城市核心资源开发和运营，北京的核心资产集中在金融街和朝阳门商圈，金融街商圈主要包括丰融国际大厦，丰汇国际大厦，整个租金水平领先整个区域。与之对应的是朝阳门的商圈，最早的悠唐一二期的开发，通过朝阳区和金融街两个区域的核心资源的挖掘，构成了整个兆泰集团第一阶段的产品竞争力，随着时间的推移，我们开始做一些精细化运营的工作，自17年开始，我们其实也是四处求医，最后借鉴日本的管理模式，从资产管理到资产运营管理，搭建了整个对商业地产运营管理的精细化管理模式。今天资产管理方面不说了，主要提一下资产运营管理。

　　资产运营管理主要包括前期的建设管理，租赁管理，楼宇管理和运营管理。刚才很多专家提到了客户、品质、服务，我们其实也是以这三个维度为核心开展整个个户的服务和运营工作，可以看一下品质，我们强调的是整个楼宇以及建筑的全周期的生命管理。随着时间的发展，建筑物会出现老化的现象，建筑性能就会明显的下降，所以我们一般会通过修补的手段对项目的性能进行维修，仅仅通过修补的手段是不能让建筑的性能回到初代的水平，所以一定的周期我们会对整个项目进行修缮，随着时间的推移，哪怕项目恢复到建筑建成时期的水平，但是与同期的黄线比还是有很大的差异，所以我们会选择经过五到八年的时间对项目进行整体的改造提升，让项目整个建筑性能与同时代的建筑性能有一个很清晰的界定。

　　同时我们也会在不定期的对项目进行持续的提升，让项目时时刻刻与未来预期的水平保持领先性。

　　从服务维度，我们主要从两个方面考虑，第一个方面是服务范围的广度，第二个方面是专项服务的深度。 与客户建立信任关系非常重要，我们致力于客户的服务，与客户建立长期的信任关系，整个集团自持的项目，租赁周期超过十年或者是换租超过三次以上的客户占比集团总租赁面积80%以上。

　　下一个阶段的产品竞争力我们叫做X，这是一个变量，多变的，既可以是科技、智能、绿色、健康、人文、社会运营，我个人更倾向于寻找符合某一个楼宇的特殊气质的核心产品竞争力才是最好的产品竞争力。

　　谢谢大家！