杭州楼市要有大事发生？

本文转载自公众号：“楼市参考”

文 | 白羊

日前，关于杭州行政区划分调整的传闻不胫而走。

方案可概括为“并二（区）、设二（区）、改一（区）”，涉及上城、江干、余杭、萧山等多个市辖区。

（杭州主城区现有行政区域图）

下图为媒体根据传闻内容做的杭州主城的新地图。

对比着现有行政区地图应该能看出来，若传闻是真的，就意味着杭州主城现有的行政区建制基本全部被推翻、重新洗牌。

大破大立、绝对是大手笔，当然这也意味着杭州市内教育、交通及财政等资源的大规模重新分配，一些板块的价值将会重塑，对处于调整区域内的楼市而言，也将意味着巨大的利好。

不过有人很快就发现，所谓的传闻并不是什么惊天动地的大新闻，早在2018年5月，浙江政府采购网就曾公布过“关于杭州市行政区划研究的单一来源公示”。上述传闻的调整内容大部分就出自这份《杭州市行政区划研究》。

虽然行政区划分调整的传闻内容是老的，但传闻释放出的信号却不容小觑。

其一，官方关于传闻的态度比前一次软化了许多。

2018年那次，官方回复很决绝：没有行政区划分调整方案、不存在上报一说、该消息不实。而到了这一次，官方的回复则是：目前暂未有相关信息，请以官方发布信息为准。明显软化了很多。

其二，官方文件明确要进行中心城市的行政区划调整。

11月22日，浙江省第十四届委员会第六次全体会议上，通过了一项关于推进省域治理现代化的《决定》。

《决定》提到，要“提高中心城市统筹资源配置能力，有序稳妥推动中心城市行政区划调整”。

于浙江而言，最大的中心城市无疑就是杭州，其中关于“推动中心城市行政区划调整”的表述，你品、你细品。

其三，就客观现实来说，杭州现有行政区划分也已无法适应发展需求。

杭州最后一次扩容是在2017年，临安“撤市设区”，当时杭州市区增至8289平方千米，虽未过万但也不算小了。

然而，其内部的结构性矛盾并未随着扩容而缓解，反而越来越尖锐，主要体现就是传统老城区，如上城、下城、拱墅面积过小（堪称袖珍，六个区加起来还不到700平方公里），虽配套成熟、人口密集，但几无土地空间、遭遇发展瓶颈；

外围城区面积过于庞大（临安区面积是上城区的120倍，是下城区的108倍），虽然GDP总量不算弱，但内部很多板块缺乏产业驱动和资源投入，人口密度相对不足。

而在官方公布的未来几年的新增工业用地规划中，93%以上都来自于外围城区。

传统老城区有钱有资源但没地，外围城区没钱没资源但最不缺的就是土地。由于行政藩篱的存在，导致新老城区都出现了一定的经济效能低下。而通过城区重组，整合优势资源，于杭州而言，能形成新的经济链条和增长点。

换言之，当其他城市还在通过外延式扩容谋求发展红利时，杭州已经到了通过内部行政区调整改革要红利的时候。

所以，对于前述的杭州行政区调整，笔者认为已是箭在弦上，只是什么时候放的问题。

当然，最终的调整可能会与传闻有些出入，但也可以看出传闻中的划分还是有很多合理性的，比如将滨江区和腹地广阔的萧山区合二为一、大江东作为独立的钱塘新区而存在、将带状的余杭一分为二等等。

那么，这种调整会对楼市和房价会有影响么？肯定有的，笔者举两个例子。

一、2014年，方兴地产（即金茂）以破纪录的总价、4.7万元/㎡的楼面价，拿下了位于上海闸北区的一块宅地，而当时周边二手房也不过4万而已。

再加当时上海社会对闸北存在认知偏见，所以市场对此并不看好，2015年10月，上海宣布闸北与静安合并，成为“新静安”。闸北也一下子麻雀变凤凰。后来“大宁金茂府”，卖到了11万的天价。

二、2018年5月已诞生了10年的深圳光明新区（功能区），正式建制、挂牌成立光明区（行政区），其实传闻中把大江东为主的钱塘新区升格为钱塘区操作基本和其类似。此后两年深圳光明区成立深圳楼市的新沃土，房屋均价由三四万涨至五六万。

考虑上传闻中关于杭州行政区调整的内容过于庞大复杂，既有拆分、也有重组。所以其对杭州楼市的影响也将更多广泛。

重新划分地盘对萧山、余杭两大区来说绝对是大利好。

首先，萧余二区与主城区交界的一些板块无疑会有很好的前景。这些地方将会是传统核心城区资源最先外溢的地方。

如余杭未来科技城将与西湖区北翼连接成了“城西科创大走廊”；余杭良渚发展文创、休闲等新兴业态优势将得以显现；

再如萧山的世纪城和萧山科技城，其是滨江“北部拥江发展带”沿江延伸的必经之地。

其次，余杭、萧山二区腹地也将得到杭州市层面的大力扶持，重点产业项目要向两区倾斜。二区两区的公共配套，尤其是教育资源，也将得提升。最终，这些利好又都会反映到房价上。

当然，虽然行政区充分划分于杭州而言很有必要，但考虑到出台时间上的不确定性，若你是风险厌恶者，还是重点考虑一些核心区域，如未来科技城、奥体、北部新城、大江东核心区等。不管怎么划分调整，这些区域都能经得起时间的考验。

当然若你是刚需，预算有限、资格也很宝贵，可以考虑热门板块周边承接外溢的板块，如未来科技城边上的老余杭、闲林，奥体边上的萧山市北等等。