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土地市场现低潮,“三道红线”下房企拿地分化

2020-12-04 08:55:51 和讯名家  地产深度报道

  12月2日,在北京市月内首场土拍上,央企背景的电建地产以57.95亿元的总价拿下了海淀区地块,为当日共133亿元的成交总额贡献了逾4成。

  不止如此,11月份深圳备受关注的两场土拍上,电建地产皆有所斩获。11月23日,在这场共吸引了25家房企的竞赛中,电建以上限24.44亿元、45.04%的溢价率拿下了光明区一宗宅地;月初时,电建地产则联合另外三家开发商,经过超百轮竞价,斥资82亿元夺下前海一宗宅地。

  不过,电建地产纳储的积极和深圳土拍市场的火热并不具有普遍性。

  中指院数据显示,11月,全国300城土地供应面积13157万平方米,环比增长8%;成交面积8001万平方米,环比下降27%;出让金额4209亿元,环比下降15%。相应地,50家代表房企11月拿地金额较10月继续下滑,且有32家的拿地金额较前10个月均值出现下滑。

  业内认为,年末各城市将迎来供应高峰期,但在资金环境偏紧的背景下,大部分房企拿地依然会偏谨慎,“三道红线”下的绿档房企或将有余力保持积极补仓。

  

  11月拿地规模再减少

  11月的土地市场整体还是呈现降温的态势。

  中指院数据显示,11月,全国300城出让金额4209亿元,环比下降15%。

  同时,据克而瑞监测,土地流拍情况依然在加剧,11月份流拍率环比10月大幅上升,升至13.3%。

  克而瑞分析指出,遭遇流拍的土地主要集中在长沙、郑州、武汉、成都、太原等中西部二线和三四线城市,其中超四成是商办地块,其余虽为涉宅用地,但因区位偏远、周边配套欠缺,房企青睐度较低,最终遭遇流拍。

  事实上,受到城市供地的影响,不同能级城市表现不一。

  一线城市成交建面582万平方米,创年内新高;成交金额增至824亿元,创近半年来新高;平均楼板价在深圳、广州多宗高价地出让的带动下依然保持14163元/平方米的高位,环比微涨1%。

  而二线城市成交建面环比减少35%,成交金额也环比减少近四成。由于优质地块供应有所减少,平均楼板价3624元/平方米,环比下跌5%;三四线城市成交建面环比下降两成,同比下降26%。

  不过,受深圳、南通等热点城市优质地块成交占比提升的影响,11月成交溢价率触底回升至14.7%,环比增加2.5个百分点。

图片来源:中指院
图片来源:中指院

  与土地市场有所降温相应的是,50家代表房企11月拿地金额较10月继续下滑,有32家的拿地金额较前10个月均值出现下滑。

  事实上,经历二季度的集中补仓后,三季度房企回调拿地节奏,投资规模整体低于上一季度。进入四季度,房企拿地规模进一步减少,10月、11月呈持续下降趋势。

  对房企拿地产生影响的,除了各城市供地方面的变化外,还有“三道红线”下的资金压力。亿翰智库认为,2020年先有疫情影响房企销售回款,后有“三道红线”限制企业融资,最终从内外导致企业现金流入减少,房企可使用资金规模受限。

  

  谁买走了土地

  自8月央行确立重点房企资金监测和融资管理规则以来,行业金融监管趋于严格,以“三道红线”计,“红橙黄绿”各档次房企拿地态势出现了明显分化,绿档房企在纳储方面更显游刃有余。

  平安证券研报显示,10月,从拿地销售金额比看,红档、橙档、黄档、绿档房企分别为18.6%、23.8%、27.2%、46.8%,连续2个月呈现红<橙<黄<绿的特征,绿档连续3个月超过40%,其余自8月以来均低于40%,其中红档连续2个月低于20%;同时,与7月份相比,红档、橙档、黄档房企在10月拿地销售金额比皆出现不同程度下降,绿档房企则上涨了16.3个百分点。从溢价率看,红档溢价率最低(连续2个月低于10%)且较7月降幅最大,印证拿地力度弱。

  在土地市场上表现张扬的绿档企业中,中海地产是无法被忽视的代表。

  中指院数据显示,今年前11个月,中海地产以1214亿元的拿地总额位列拿地排行榜第2位,仅次于碧桂园的1271亿元。

  

  将珠海送入11月份全国住宅用地成交总价TOP10的十字门CBD明星地块即被中海地产以104.76亿元的总价拿下。据悉,该地块折合楼面价23281元/平方米,溢价24.71%,也创下珠海土拍历史新高,成为总价第一。

  事实上,年初设定了1400亿元新增土地权益投资预算的中海地产,全年都在为达成该目标努力。

  7月单月,中海收入11幅地块,应付土地金约125.89亿元。8月,中海在各地土拍市场大显身手,月内北京首场土拍上,以79亿元、溢价率23.44%拿下亦庄一宗地块;此后,在哈尔滨拿下一宗商住用地,约9508元/平方米的楼面价刷新了当地近几年楼价新高;10月份,在东莞以封顶价18.2亿元夺下一地块,溢价率达到了48.03%……

  积极的补仓动作让中海出现在5个城市的1-11月拿地总额TOP10榜单中,分别为上海、广州、南京、北京、武汉;同样位于绿档的华润置地、位于黄档的招商蛇口(001979,股吧)分别出现在3个城市的榜单中。

  有资深分析师向记者表示,每年年底都是土地大放送的时期,供应会出现小高峰,接下来将是拿地窗口期,“但企业拿地分化厉害,头部企业尤其是目标完成率比较高的企业,拿地表现不错,而且从货值增速来看,这部分企业增长较快;居于中部的企业,尤其是受困于‘三道红线’的企业,拿地力度并不是特别大。”

  未来,随着销售难度加大、行业金融监管趋严,平安证券认为,土地市场或以稳为主并缓慢降温,叠加融资管理新规目前尚未全面推行,预计绿档房企将积极把握拿地窗口期,短期保持拿地热情,红档房企受降杠杆制约,拿地或维持谨慎态势。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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