“三条红线”踩两条“北京地主"首开股份债务压力或较大

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11月23日，北京产权交易所披露，北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份(600376,股吧)”，股票代码：600376.SH）拟通过转让30%股权的方式，为全资子公司苏州平泰置业有限公司（以下简称“苏州平泰置业”）增资，拟募资规模不低于6000万元。

与此同时，首开股份也在通过对外担保的方式为子公司融资。11月16日，首开股份公告了对怡和置业、常熟耀泰两家参股子公司，进行不超过10.4亿元融资担保的消息。由于旗下地产项目尚在开发期，并未进行收入结算，上述两家公司目前的营收为零元。

另外，11月10日，据北京产交所披露，首开股份拟以49万元转让北京隽兴房地产开发有限公司（以下简称“北京隽兴房地产”）49%股权。标的企业前十月净亏损371.06万元。

业内人士认为，素有“北京地主”之称的首开股份，或正面临较高的债务压力。发现网了解到，首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%，净负债率为174%，现金短债比为1，踩中两条红线。

资产负债率踩“红线”或被限制融资

公开资料显示，首开股份于1993年12月29日成立，是一家以房地产开发、商品房销售为主营业务、具备房地产开发一级资质的上市公司，主要定位于北京市场的房地产开发，是以北京市人民政府国资委为实际控制人的地方国有企业。

近日，首开股份公布了三季报数据。分析数据可以发现，今年前三季度，首开股份的营收、净利纷纷出现大跌。其中，营业收入同比下跌17.39%至244.07亿元；归母净利润同比下跌42.12%至13.75亿元；扣非净利润同比下跌72.94%至6.1亿元；ROE为4.85%，同比减少4.17个百分点；经营活动产生的现金流量净额为-37.54亿元，同比大跌142.18%。

来源：Wind统计的首开股份财务摘要

来源：首开股份2020年第三季度报告 单位：元

值得注意的是，行业专业人士表示，在“三道红线”融资新规的压力下，首开股份或还将融资受限。所谓“三道红线”是指，“剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1倍”。

该专业人士指出，按照首开股份2020年中期业绩报告及Wind数据，首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%，净负债率为174%，现金短债比为1，踩中两条红线，归为“橙色”档，有息负债增速不得超过5%。

来源：Wind统计的首开股份财务分析

公开资料显示，从剔除预收款后的资产负债率不大于70%这条红线来看，首开股份今年年中的账面合同负债达704.12亿元，剔除预收款后负债总规模为1870.41亿元，资产负债率达75.29%，超过红线5.29个百分点。

另外值得注意的是，据Wind统计的数据，2017年度-2020年前三季度，首开股份每股企业自由现金流量分别为-7.11亿元、4.81亿元、-2.86亿元和-1.95亿元，被指透露公司存资金困境。

来源：Wind统计的首开股份财务摘要

对此，首开股份接受发现网采访时回复称，公司未曾披露过该指标。公司目前不存在资金周转困难。

首开股份同时表示，年初新冠疫情对整个行业的蓄客、销售都有很大影响，而随着2月国内在抗击疫情方面有了阶段性成果，自4、5月不论从新盘蓄客或是销售来看，都有了明显好转，生产经营活动一切正常有序。

“截止到2020年10月末，公司共实现签约面积273.12万平方米，同比增长2.74%；签约金额768.68亿元，同比下降0.09%。此外，公司加强销售回款，以目前公司资金情况，正常经营业务不会受到疫情影响。”首开股份接受发现网独家采访时表示。

债务规模有望进一步增长存一定财务风险

尽管首开股份否认自身遇到资金周转困境，却有公开资料指出，其正在通过对外担保的方式为子公司融资，并通过发行新债还旧债。

11月16日，首开股份公告了对怡和置业、常熟耀泰两家参股子公司，进行不超过10.4亿元融资担保的消息。由于旗下地产项目尚在开发期，并未进行收入结算，上述两家公司目前的营收为零元。

据公开资料，截至公告披露日，首开股份及其控股子公司的最新对外担保额为434.3亿元，占上市公司最近一期经审计净资产的147.3%；对控股子公司的对外担保总额为187.12亿元，占上市公司最近一期经审计净资产的63.45%。

来源：首开股份11月17日发布的《首开股份：对外担保公告》

专业人士分析认为，素有“北京地主”之称的首开股份，或正面临较高的债务压力。公开资料显示，在担保公告发布的同一日，首开股份还宣布发行一笔总额20亿元的超短期债，这笔发行期限为84天的债券，将用来偿还旧债。

来源：上海清算所2020年11月18日发布的《北京首都开发股份有限公司2020年度第六期超短期融资券发行情况公告》。

募集说明书提醒，首开股份2017年末的债务规模较2016年末增长了33.67%，2018年末较2017年末增长22.68%，2019年末较2018年末增长3.25%，债务增速较快。并且，随着业务的进一步扩张，其债务规模有望进一步增长，存在一定财务风险。

投资活动现金净流常年为负投资失利？

发现网同时注意到，据Wind统计的数据，2017年度-2020年前三季度，首开股份投资活动产生的现金净流量分别为-69.84亿元、-74.83亿元、-20.10亿元和-36.52亿元，持续多年为负值。

来源：Wind统计的首开股份财务摘要

对此，首开股份告诉发现网，近年来，公司规模不断扩大，2017年首开股份合并财务报表范围内子企业95家，而截止2020年6月30日公司合并范围内子企业共122家。同时，联合营企业也增加了二十余家。随着公司不断扩张，公司近年来给联合营企业提供了大量的注册资本金或增资款，使得投资活动现金流出较大。

不过，11月10日，据北京产交所披露，首开股份拟以49万元转让北京隽兴房地产开发有限公司（以下简称“北京隽兴房地产”）49%股权。作为首开股份的投资项目，该次转让，被广泛关注。

据悉，北京隽兴房地产成立于2020年6月8日，注册资本5000万元，经营范围为房地产开发；销售自行开发的商品房。

公开资料显示，北京路劲隽御房地产开发有限公司持有其51%股份，首开股份持有其49%股份。截至2020年10月31日，北京隽兴房地产净亏损371.06万元，资产总计15.27亿元，所有者亏损271.06万元。

来源：北京产权交易所官网项目公示

北京隽兴房地产导致首开股份亏损的原因是什么？是否暴露首开股份的投资策略存在失误？首开股份方面向发现网解释称，该项目于2020年取得，目前处于项目前期阶段，尚未进行销售，无营业收入,亏损是因为公司成立后发生了一些费用，属企业正常经营行为，与投资失误无关。

至于放弃该项目的原因，首开股份则向发现网表示，2020年3月，首开股份与路劲隽御房地产开发有限公司组成联合体，摘牌取得大兴区采育项目。为合作开发项目，双方成立合资公司北京隽兴房地产。项目公司成立后，首开与合作方就项目开发模式、进度安排、产品排布等问题进行了充分沟通但未能完全达成一致。经认真考虑，首开股份决定转让持有的项目公司股权，退出大兴区采育项目的开发建设。

首开股份同时指出，公司整体发展良好，不存在“整体投资策略有误”情况，也不存在资金周转困境。

（发现网记者罗雪峰实习记者明霞）