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楼市:最牛的地级市,非它莫属!

2020-12-21 09:14:48 和讯房产 

本文转载自公众号:“楼市参考”

文 | 白羊

虽然自7月中旬以来,东莞官方已经5次出手,楼市量能较于七八月份已有所回落,不过较于去年,无论量、价,势头仍堪称迅猛,丝毫不输左右邻居:广州、惠州。

合富大数据显示,11月,东莞新建商品住宅签约成交面积77.7万方,环比增长4%,同比增长57%,签约成交金额203.3亿,同比增长97%;签约均价2.62万元/㎡,同比增长26%。

1-11月,签约成交面积641.2万方,同比上涨32%;签约成交金额达1525.5万方,同比增长57%;签约成交均价2.36万,同比上涨19%。

从价格涨幅上看,东莞房价今年一年的涨幅抵过去三年的涨幅之和,成交量较于过去三年也约有三成的涨幅。

得益于需求的旺盛,东莞新建商品房库存也迎来告急。

截至11月底,东莞一手住宅库存面积约247万平,同比大幅减少39%。若按照过去6个月消化速度计算,11月底住宅库存消化周期快速缩短至3.6个月。一般低于6个月,就属于供给短缺。

如此火热的行情及紧张的库存,在喂饱开发商的同时,又大大刺激了它们的胃口。

截止至10月,东莞已诞生22宗区域单价地王,其中6宗更是刷新了东莞历史单价地王榜单。2020年也被称为东莞 “地王年”。而遍地地王反过来又助推了东莞未来房价的上涨预期。

值得一提是,不同于另一大临深楼市惠州——完全由外地购房客尤其是深圳购房客主导的局面,东莞“内火”还比较旺盛的。

7月25日,东莞出台了相对严厉的限购调控,一、二手房都在限购之列。不过也留了一手,没有一刀斩,而是只打外户、不打莞户:即限购门槛(社保年限)主要为外地户籍购房客设的,对东莞户籍的人要宽松的多,一手房限购两套、二手房不限购。

于素来被认为是东莞楼市两股不可忽视力量的深水、广水而言,显然不会为了在东莞买个房而放弃深户或广户。所以基本可断定,自7月份后的4个月,东莞楼市的火热基本是由本地购房者撑起来的。而内需的旺盛,也使得东莞楼市要比惠州楼市有着更强的抗风险韧性和上涨动力。

换言之,东莞的房子比惠州的房子更值得投资。

在外地炒房客基本被逐出市场的情况下,楼市还能保持如此能量和热度,东莞堪称楼市最牛地级市。

当然,这并不说你就可以蒙着眼去买或立马杀进去了。行情虽不会简单的重复,但总会压着相同的韵脚。基于市场惯性,当下行情或许还会滑行一阵子,不过考虑到这波行情涨幅较猛,不管是市场势能的自然衰减,还是可能的调控加码,未来东莞房价大概率都会横盘一段时间,就像17/18年那样。

这意味着接下来在东莞买房,更要注重板块选择和基本面分析。

东莞虽是个强二线城市,但并没有区只有街镇(32个,若算松山湖园区为33个),合富将其大致划分为七大片区,即主城片区、松湖片区、滨海片区、临深片区、水乡片区、莞北片区、东北片区。

官方的划分是6大片区,与上图不同的是把莞北的高埗、石碣划入了主城片区,其余划入了松湖片区;把临深片区的黄江、松山湖片区的东坑划入东部产业园片区。

不过,笔者认为第一张图的划分明显更合适些:

其一:松山湖园区位于南部莞深边境,其对北部的石排、石龙乃至茶山,辐射力是比较弱的,将其强行划在一起有些牵强;

其二:黄江与深圳接壤,属于典型的临深片区,将其与离深圳较远的东北部片区划在一起,也有强行配对之嫌。

下面就以第一张图的片区划分为基础,浅析下东莞楼市。

从大的格局上来看,东莞有着扎实基本面和发展前景片区,主要有主城片区、滨海片区、松山湖片区及东南临深片区。(GDP和人口也主要集中在这些片区内的街镇)

其中,主城片区为东莞中心城区,云集着东莞最优质的教育、医疗、地铁、商业等资源,价值自不必多说;包括虽属莞北,但受其辐射的高埗、石碣、茶山等。

东南的滨海片区,既有东莞最强的两大工业重镇虎门、长安,也与深圳下个十年重点打造的海洋新城仅一河之隔,详尽利好。

中部的松山湖片区,得益于华为等一干高新技术企业的入住,迅速崛起,松山湖园区GDP已超越长安,成为东莞NO.1;而大朗、大岭山也是属于临深片区,而寮步则受到主城外溢的利好;

东南部临深片区更是像楔子插入深圳腹地,成为新深圳人的睡城。

所以,大的来说,上述板片区内的房子都是值得选择的。具体还要结合不同街镇的GDP、人口及今年的房价涨幅来看,见下图。

在展开之前,先强调两点:一是,理论上一个地方短期内的房价涨幅越高,未来进一步上涨的阻力就越大,或者说需要更长时间去消化。反之,若涨幅跑输大盘及周边,未来反而存在补涨可能;二是,一个地方GDP、人口等基本面虽短期内和房价涨跌不存在直接正相关,但从更长时间维度上看,其却是房价的试金石和支撑点。

再看上述图表,大家会发现,东莞不同街镇的GDP、人口和今年的房价涨幅差异非常大。

其中,涨幅前三名的大岭山、石碣、莞城11月份的房价同比涨幅都超过了50%,分别为67.8%、55.5%、50.8%,但三者的GDP、常住人口比重并不算非常突出;厚街、大朗、凤岗三镇,GDP和常住人口占比看似不弱,但却包揽了房价跌幅榜的前三名。

所以,综合上述三指标及街镇所占区位来看,未来房价上涨阻力较弱的地方,分别是主城片区的南城;滨海片区的厚街、沙田;松山湖片区的大朗;临深片区的凤岗、岗厦、清溪。

反而像望牛墩、石碣(主要受划入主城利好刺激),这种基本面不咋滴,房价涨幅却惊人的地方,怕是需要时间来慢慢消化。

当然,上述只是其中一个视角,判断南面临深9镇的房价空间还有一个维度,即与接壤深圳一侧的房价的剪刀差。毕竟深圳的房价是它们的天花板。

从上述图表来看,今年以来,凤岗房价不涨似乎也可以理解。经过前几年的大涨,其与深圳平湖房价的剪刀差已大为缩小。

长安、虎门也是,经过今年的大涨,剪刀差大幅缩小。厚街、沙田反而拥有更大补涨空间。

黄江今年看似涨的很猛,清溪、塘厦也不弱,但怎奈深圳这边涨的更猛。所以它们的剪刀差,非但没缩小还有扩大之势。所以未来仍值得看好。

大朗、大岭山的房价剪刀差较于去年也保持了相对稳定。但考虑今年以来,大岭山房价涨幅高于大朗近72个百分点,而大岭山的房价绝对值又高出大朗50%。未来大朗或许比大岭山更有看头。

至于中心城区,重点看南城吧。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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