这个大城市又放松限购，传递啥信号？

本文转载自公众号「子木聊房」

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文/子木

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这两天被广州中介的朋友圈刷了屏，文字里透着兴奋，因为广州又通过落户放松了限购政策。

根据广州人社局发布的征求意见通知：

大专学历，28岁以下，社保缴纳一年，可以入户白云、黄埔、增城、南沙、从化、花都、番禺区。

今天落户，明天就可以在这7区域买房，而其他城区，例如越秀、天河、荔湾区等，则要在落户三年之后才能买。

市场上很多人分析，广州这次出台意见稿是为了“救市”，言外之意就是今年广州楼市行情太差，需要引进新的购买力才能稳住房价。

一线城市如此，何况二三四五(002195,股吧)线城市，明年房价下行的概率偏大。

我研究了今年广州的数据，跟当地几个地产老炮调查之后，发现根本不是这回事。

首先今年广州行情并不差，尤其是经济强区黄埔和大湾区最强概念南沙新区，成交火热，量价齐涨。而绝对核心区越秀和天河，二手房房价也暗涨了不少。从这点上基本可以排除救市嫌疑。

其次从条例上看，这次广州落户门槛虽从本科下放至大专，但对年龄有所限制。28岁低于平均全国平均购房年龄，如果想救市，为什么不直接把门槛挑至35岁，岂不是更好？

所以这次放开落户政策，主要意图很纯粹：“抢人”！

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广州抢人是最明智且不得已的做法。

放眼四大一线城市，北京和上海放低落户门槛，几乎不可能，因为这两老大哥，身居高位，经济体量大，教育和医疗在国内数一数二，户口金贵的很。

如果放开，势必迎来全国炒房客的围攻，北京房价从6万/平米到10万/平米，可能只用2-3年时间，严重违背调控大基调。

但广州不一样，同属于大湾区城市群龙头，这几年被深圳连连压制，在马太效应下，竞争力趋弱，甚至被杭州、重庆等城市抢了风头。

而且最重要的是，深圳的落户门槛实在太低了，按照当下的政策，只要35岁以下，大专以上学历即可在深圳落户，在一线城市里是最宽松的。

广州翻盘机会只有一个，就是趁房价还有优势，迅速把深圳的人才抢过来，只要人才在，按照广州资源地位，未来依旧可以坐稳四大一线城市的位置。

而且跟深圳不同，广州地域面积大，即使流入大量人口，购房需求也会被库存消化，不会造成房价大涨的现象，在调控端，不会违背上面的想法。

当然，不会大涨不代表不涨。

我之前说过，像重庆、广州这种大体量市场，未来分化现象会越来越严重，今年广州核心区域房价上涨，但从化、花都、增城的房价是有所下跌的。

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接下来，继续聊落户这个话题。

之前写过一篇《中国城镇化演变》的文章，里面的核心观点是：中国户籍制度限制了人口流动，而人口流动是不可违背的时代进程。

我认为除了一线城市，二三四线城市以及其他区域就不应该有户籍门槛，城市更不应该有边界，否则一定没有什么发展。

这几天在看《大秦赋》，里面讲到宗室驱逐外客的故事深有体会。

宗室是皇帝的亲戚，外客是从其他国家迁来的臣子，嬴政掌权后，叔叔大伯一群人恼怒，说他任用外臣，而不顾及自家亲人，甚至以死相逼，要求嬴政许以高管爵位。

嬴政认为宗室皆是无才之人，难堪大任，但在以死相逼下，不得不退步。

事后大家可以猜到，朝廷一团糟，做廷尉的亲戚官司打不明白，修了十年的大渠甚至决堤，劳命伤财。

亲戚带头人悔不当初，最终还是让嬴政把外客请了回来。

企业和城市都是这个道理。

这些年，身边创业的朋友，凡是有亲戚染指的，大多以失败告终，而对城市来讲，你会发现，一线城市以及二三线经济强市有一个很明显的特征：

外来人口占比越高，经济越强。

并不是说本地人无才，而是整体环境上，本地人相对外地人没有竞争力，或者是“懒得竞争”。

因为本地人大都有上一辈传下来的房子，收入不用太高，就可以活的很舒服；外地人不同，异乡漂泊，为了在新城市(300778,股吧)扎根，必须付出二百倍的努力去成家立业。

一人如此，众人皆如此，庞大的外来年轻劳动力推动了一个城市的繁华。

所以我们在衡量一个城市有没有发展时，外来人口占比是非常重要的数据。

有一个判断方法特别好用：

如果你去一个城市，街边门店的老板基本都是本地人，而且家家户户要求男方有在机构、单位工作的铁饭碗，不好意思，这个城市是没前途的。

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聊得有点儿远，我们再回到楼市主线上。

现在广州放开限购，相当于为2021年人才大战埋好了“引线”，接下来会有更多的城市效仿，接连推出“抢人”政策，大战势必会进入高潮期。

紧接着青岛、武汉也下发了人才新政，尤其武汉85所高校在校内即可办理落户，表面态度：抢人要从娃娃抓起。

像武汉这种高校资源丰厚的城市，抢人非常容易，今年武汉就有26万大学生落户，为今后的楼市和经济打下了基础。

当然抢人大战会对楼市产生一定的冲击力，例如广州，明年由落户新增的购买力会继续推高核心区房价，而由新增人口引发的乘数效应会推高楼市预期，观望的刚需也会跟着入市。

但是要注意了，并不是只要放松落户，房价就必须涨。

一来要看这个城市是否对外地人有虹吸力，就像去年石家庄开放了0门槛落户，效果平平，依旧止不住下跌的房价。

二来要看这个城市的房价属于什么区间。例如前几天福州也宣布“0门槛”落户，虽然人口虹吸要比石家庄强，但福州前两年购房力透支太严重。

2.6万/平米的房价，超越了大多数强省会的房价均值，落户进来的年轻人大都不具备这样的资金储备，形成了明显的“购买力断层”，预计房价还要回落一段时间。

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最主要的是，接下来的人口大战会彻底颠覆整个城市格局。

昨天我浏览了近两年全国各地的落户政策，发现，南方放开落户门槛的速度要比北方快很多，而且力度完全胜过北方。

要知道，2020年前三季度全国GDP排行，只有北京一座北方城市排进了前十。长此以往，北方将彻底在城镇化2.0赛道上失去竞争力。

过去投资市场一直有句老话，“投资不过山海关，资金不过云贵川”，现在来看，云贵川风生水起，尤其川渝地区，现在是全国第四大城市群。

而山海关以北呢，彻底迷失了方向，变成了投资不过北方。我也不知道北方城市在想什么，是怕迈得步子大了扯着蛋么？