百度和知乎上 怎么都没有这个地名的来历？

本文转载自公众号：“素说吧”

北京中央别墅区在这个寒冷的冬天，一下子回暖，不，是火了。朋友老沈昨天在聚会上借酒浇愁，因为没订到龙湖云河玉陛的抢手户型。不到一个月时间，这个中央别墅区的新盘，卖房的人还没招齐就订出去45个亿。而上一次这个区域的房子热卖，至少是13年前。

最近几位深圳的朋友到北京考察市场，让我跟他们说说“中央别墅区”的来历，我先搜了一下百度，可里面的解释，都是这些年的楼盘广告用语，连“中央别墅区”这个奇特地名的来历都没有；在知乎上查找，也是没有。

面对北京房地产市场被漏掉的这段历史，作为一个见证者，我觉得有责任把这个区域的历史补齐，把当年“中央别墅区”名称确立的跌宕故事讲出来。

一个民间命名的区域

最终得到官方承认

?中央别墅区，实际上是一个自发形成，纯粹民间命名的区域。这个名称发布后，从被官方质疑、约谈，到写进2002年顺义政府工作报告，经历了一个曲折的过程。

我找到当年提出“中央别墅区”名称的地产“老炮”刘东，他这么多年一直专侍豪宅策划，现在的title是“东汇置地投资管理有限公司总裁”，和他一起回顾这个区域的前世今生，盘盘发展了28年的北京中央别墅区。

这是一个非政府规划、自发形成的区域；这里聚集着高端别墅群落，是北京最具国际氛围的生活区域，创造了“十三年地价上涨近百倍”、“别墅投资三年回本”的奇迹。

三大标签

自发形成北京第一涉外别墅区

北京中央别墅区在中国别墅沿革中，占据着十分重要而独特的地位。从1992年第一个赴港招商项目发端，历经天竺、大湖、后沙峪，一直扩至孙河板块，经过二十多年发展，中央别墅区已经成为自然环境优越、商务氛围浓厚和资源配套成熟的国际化高端居住区。

刘东说，纵观世界高端别墅区，我们可以发现这样一条规律：一定是挨着一条河流。中央别墅区拥有温榆河这一天然水系，出于对温榆河的环境保护，这个区域对建筑高度、人口密度和建筑密度一直有着严格限制。

从外籍精英活动范围看，当时北京外企几乎都集中在东直门、三里屯等北京东部板块，所以北京首个涉外别墅区才会出现在北京东部。

另外，外籍高管、使馆官员流转于全球城市，需要住在离机场不远的地方，但又不能过近。刘东分析原因有三，首先是机场雷达会严重干扰家中信号，造成生活不便，同时雷达信号辐射很强，对健康是威胁；其次，飞机降落前会燃尽过量燃料，造成很大的空气污染；另外，飞机接近地面的降落区域，安全隐患值得关注。

“中央别墅区恰处于机场和城心等距的中间点上。出可以去机场，入可以到办公核心，居可以享温榆河，这样得天独厚的区域优势，造就了无法超越的中央别墅区。”刘东说。

正是因为有着这样的区位优势，中央别墅区区域一直受到外籍精英的关注。

1992年-1997年?初始阶段，外籍精英首选租住居所

1992年-1997年，是中央别墅区发展的第一个时期，刚好处于中国经济发展的重要阶段，大批外资开始进驻中国市场，外国人、海外华人和港澳台人士是中央别墅区的全部客群。

当时，北京本地人没有能力，也没有意愿去购买外销房。“这一时期，在中央别墅区街上，是看不见中国面孔的，那时的别墅以承租为主，对于当年的北京人来说，那里是一个神秘的所在。”刘东说。

正是这个神秘的中央别墅区，拉开了北京别墅发展的序幕，北京开始出现豪宅“发烧”现象。

1998年-2001年?飞速发展，世界精英疯狂置业

1998年-2001年，是中央别墅区飞速发展时期。1998年亚洲金融危机、2001年911事件发生，股市下跌，货币贬值，全球经济持续低迷，而此时的中国，正沐浴在改革开放的成果中，全球金融风潮对国内的影响并不大，IT行业兴起，中国出现了如火如荼的海归潮。

与此同时，这片与市区租金相差无几的高端别墅区，也逐渐得到了社会认可，随着租赁潮而起的还有置业潮。“当时价格一路上涨，租金居高不下，租售比高达20%，月租金高于买房贷款月供。那时，如果选择了合适的项目，同时有稳定的外国租客，投资中央别墅区一栋别墅，2、3年就能收回成本。”今天讲起那时的市场，刘东依然难掩兴奋。

2002年-2007年?醇熟阶段，政府认可了中央别墅区

2002年-2007年，中央别墅区已经成为北京乃至全国瞩目的别墅群。刘东认为，这里需要一个新的区域名字命名，他借由优山美地和莱蒙湖两个自己操盘的项目，推出了“中央别墅区”这个概念。然而，当时工商局并不认可。

2002年事情有了转机。当时的中央别墅区已经有了很深的积淀，十年来房屋租赁税，在顺义财税收入占比越来越重，甚至改变了顺义的税收结构，在北京其他区县税收“排名”中，由倒数直攀前三甲。

2002年，顺义政府工作报告中第一次出现了“中央别墅区”的提法。2007年，北京市提出了打造温榆河1公里绿色走廊国际生活居住区，中央别墅区逐渐得到政府的认可，其价值也因此长期领跑北京。

政府重视

斥巨资做基建

除了特殊的时代背景造就了中央别墅区，该区域原本的环境资源以及随后跟进的交通、教育等配套也使区域发展历久弥坚。

十几年间，政府斥资15亿元对温榆河治理，进一步优化了区域环境。而京承高速、机场北线和轻轨的建成开通，进一步拉近了中央别墅区和城中心的距离，容纳30万人口的国际空港城的规划、新国展的进驻、地铁M15号的修建，也给这个区域带来了更多的机会和人流。为迎接2008年奥运会，2007年北京市提出了温榆河1公里绿色走廊国际生活居住区，中央别墅区环境价值直线攀升。

13年间

中央别墅区地价上涨百倍

中央别墅区提升了整个区域价值，周边楼盘纷纷打起“中央别墅区”概念，中央别墅区涵义逐渐外延。原本不在中央别墅区定义内的朝阳区，也主动向中央别墅区靠拢，中央别墅区地价节节攀升。

刘东说，“2002年我们做莱蒙湖别墅的时候，这儿的地价比朝阳区便宜，每亩35万；七个月后，鲁能拿下优山美地地块1000亩，当时涨到了每亩120万；又隔了一年，龙湖拿地就已经变成每亩285万了；再到2014年鲁能拿优山美地D区地块时，楼面价是3.5万/平米，按照容积率是1.0和0.5算下来，相当于是每亩5000万；2015年，后沙峪、孙河两块地都拍出了5万多的楼面价。”13年间，地价上涨百倍。

中央别墅区

今后不可能被超越

二十年来，中央别墅区由高端外籍人士自成一方的神秘居所，逐渐衍化为中国本土财智阶层的聚集地。刘东认为，未来中央别墅区的价值无法超越，北京不可能再有这么集中的低密度地块供应。而中央别墅区临近延庆密云郊区，是北京水源和空气进入北京的方向，再加上20年发展起来的教育、交通配套资源，让中央别墅区有别于北京新生的别墅聚集区域。

时至今日，中央别墅区早已成为北京最受瞩目的高端墅区，其价值空间或将迎来再次提升。

中央别墅区发展史

也是精英人群的创富史

纵观中央别墅区发展进程，几乎与二十年来中国乃至世界经济关键节点有着惊人的重合。

回看二十多年来，中国精英人群秉承创富精神，纵横百业，引领时代，推动中国经济腾飞。中央别墅区，似乎正是为这些时代精英定制的，可以说，一部中央别墅区发展史，契合了二十年来中国经济腾飞史，也中国精英人群的创富史。

这才是对中央别墅区的“正解”，一个见证者+一个参与者的讲述。