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现场|彩生活董事长潘军:从社区温度看物管行业升维的思考

2020-12-28 20:17:23 和讯房产 

  12月25日,《证券日报》社主办的“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风•求变物业管理资本论坛”上,彩生活董事长潘军表示,做物业的只有一个优势,就是距离客户最近。只有把这一点做到位,物业管理才能升维。

现场|彩生活董事长潘军:从社区温度看物管行业升维的思考

  以下为演讲全文:

  六年前,彩生活上市的时候,我当时预言,十年内中国一定会有100家上市公司,而且物业行业一定会出现超千亿市值的公司。

  今天,大家都看到了,物业行业确实占到了资本的风口之上,而且也出现了碧桂园服务这样的超千亿市值的公司。作为第一家在香港主板上市的物业公司,这个故事是我从2012年开始讲,从互联网的流量入口对比来谈谈物业行业的未来。所以,走到今天,我认为这个行业迎来了风口,迎来了夏天,但是我们一定要想,我们会有冬天吗?我想给大家看一组数据。    

  为什么我会站在这儿来谈关于社区温度的问题?其实在十年前,我还是物业协会副会长的时候,建议物业管理行业改名字。改成什么名字呢?我认为,下一个风口接替物业行业的叫社区服务行业。我建议,物业管理行业协会改名叫社区服务行业协会。为什么?因为物业管理协会是对硬件维修服务的行业,而这个行业已经两百年了。大家看一下估值,我在这里做了一个整个港股的。

  今天我是来风口上讲反思的,因为我觉得彩生活是值得反思的。因为我们也曾经拥有40-50倍的市盈率,我们现在在反思。为什么?我们再看一看。    

  物业管理行业在全球已经二百年了,不值得夸耀。为什么?因为物业管理行业的鼻祖,全球五大行平均市盈率12-15倍,看看他们所做的,世邦魏理仕的营收已经接近15亿美元了,我们的物业行业还没有一家。我们为什么会有这么高的估值,是因为我们的PE高。为什么世邦魏理仕在利润等等,因为市赢率只有15倍,但利润完全超过了中国所有物业行业的利润。碧桂园有80倍的市盈率,而世邦魏理仕只有15倍的市盈率,但拥有120亿美元的市值。所以,我们看一看,我们讲增值服务的时候,我们要看看我们跟别人有什么区别。    

  大家来看看五大行。物业服务、物业租售、评估与估值、投融资管理,我认为,这是所有做中介行业的必由之路。我们来看看国内物业管理。物业管理的收费是不是还占到70%?社区商业有多少收入?社区养老、社区金融等等。我们的估值有那么大的变化吗?我们再看看五大行,五大行没有母公司,没有增值服务的收入,物业管理只占总收入的30%。股东对于企业的毛利超过30%,覆盖物业的全价值链。如果不突破这个魔咒,彩生活的今天是明天所有物业管理公司的未来。    

  世邦魏理仕已经上市十几年了,彩生活上市六年,在座的很多上市物业公司不超过三年,我们没有什么可骄傲的。我们要做的是必须升维。我们看一看国内的物业公司,看看我说的是不是实话。大部分的营收来自于控股股东的关联业务。为什么A股只有两家上市公司?因没有大股东,早就跟大股东割裂了。我相信有做资本、做投行的,可以对标我们的过去、我们的未来。    

  我在这儿提一个命题。什么命题?我们的门槛高了。我们跟长江总都比较熟。大宝说了,我们的“篱笆门”那么管用吗?我们的社区门口是不是守着贝壳?贝壳是如今房地产第一大股,超过了5000亿,已经等于万科+中海的市值了,等于碧桂园+恒大+盈创的市值了。为什么?就是因为把我们的篱笆门踹开了。美团、阿里巴巴、京东等等都是在我们社区里面做生意的。所以,从我做物业十八年,包括创建彩生活的第一天起,所探讨的就是一个命题,就是物业如何做增值服务。    

  如何做呢?我认为,做物业的只有一个优势,就是我们距离客户最近。而只有把这一点做到位,物业管理才能升维。怎么升维?刚才长江总谈了,很感谢资本市场给了我们一个千古未有的机会,错过这次机会,从此不再有。    

  我花了一年的时间说服了腾讯的五个创始人之一,叫曾丽清投资了彩生活。第二,在2014年老虎基金在最关键的时刻投资了彩生活。后来老虎基金说,通过对物业管理轻资产的运营,确实闻到了一点互联网的味道。而我们的未来,我们在做什么?为什么我反复在提小区是我们最关注的目标,但是真正的具有灵魂的小区叫社群,因为我们只有拥有了业主对我们的用户,我们才可能成为一个真正的流量入口。所以,我们要把小区打造成社群。    

  诸位,小区跟社群有什么不同?小区是一个物理名词,社区是一个社会学的名词。社会学对社区有一个非常明确的标注和定义,1885年德国一个社会学家第一次提出了关于社区的理念。    

  第一,有边界,一定是有边界的,去西方也有边界,不是简单的一个围墙,围墙式的;    

  第二,有共同的价值观。我去中国台湾看到社区,我把相关社区的理念也引回了内地。我们开始做“社区公约”。基于社区的特点,在社区公约的最大集约束之后,一定要有对于小区共同的理念。比如说,举个例子,我在中国台湾看到了一个公务员的小区。他们认为什么是社区,他们是一个小区,但他们叫“社区公约”。我们一定要遵守共同的理念。    

  怎么形成的呢?    

  第一,一定要让小区变成社区,大家有共同的理念;    

  第二,让社区拥有温度;    

  第三,要有真正的社区服务。    

  这次的疫情充分展示了物业管理行业的上升空间。是什么?是社区。社区是中国社会的细胞。为什么我们要从物业管理物的管理提升到人的服务,最后到社区的融入。这是我今年开始提的关于社区的融入问题。所以,未来我们必须要升维。    

  怎么升维?要真正意义上让社区的居民融入进来;第二,要和党建结合起来;第三,要和街道办、居委会、社区工作站打通起来。最关键的,要和业委会真正形成互动。    

  温度意味着什么?意味着环境。我们的地球温度是17度,人体的温度是37度。变一度都会变成一个另外的物体。比如说地球,如果17度升1度,会产生什么变化吗?冰川会有70%的消融,地球的物种会产生上百万个物种的消亡,这就是温度的重要性。    

  在三年前我提出了一个新的逻辑,叫“社区温度”,来替代一个名词,我们用了一个三十年的名词,我认为应该被淘汰掉,叫“客户满意度”。客户满意度应该从物业行业或者从社区服务行业剔除掉,为什么?那是开发商考核物业管理部门的KPI指标。对我们的服务有引导性吗?我认为没有。我们的增值服务跟客户满意度有半毛钱的关系吗?你去看二十个维度里面有吗,没有,主要是维修、保洁、安全等等。所以我提一个新的,做了三年,社区最大的价值是人与人之间的交流,是物业公司跟业委会的交流,是社区跟街道办、社区工作站、区委区政府的交流。    

  没有办法,因为我们是一个整体,我们不能单维的看。我们怎么测量?我们把社区分为四类,冰社区、冷社区、温社区和热社区。如果你的社区拥护你,如果你的社区完全离不开你,我认为根本就不存在社区团购的机会。为什么会有社区团购的团长?是因为物业跟社区居民的互动太弱了。现在物业很多管理处的主任都不能进入业主群。我自己居住的小区,一听说有物业公司了,马上把群都关了。业委会变成了跟物业对立的一个群体。这对吗?这不对,哪有主人和管家是对立的。所以,我们一定要把把社区的维度不断地往上走,从小区变社区,从社区变成热社区,我们的资本故事就真正意义上落地了,我们才有能力跟所有的互联网巨头去谈一个问题。我们一定要互动,要尊重我在社区的地位,只有达成了这样,我们才能够真正意义上主导我们的未来    

  刚才长江总说了,未来的社区是数字的社区。数字怎么来?是要靠不断的积累。大家看,这是我过往做的抽样社区的温度变化。我们发现一个特别有意思的,随着温度的提升,增值服务才能落地;随着温度的下降,社区增值服务一定会上升。未来大家都在建自己的物业群,物业群的背后是什么?是行业要真正意义上去响应业主。到那个时候,当所有的小区升维成社区,物业公司升维成社区服务公司的时候,我们一定会升级成万亿级的物业公司。祝愿大家成为万亿级的物业服务公司。    

  

(责任编辑:刘宝丹 HO023)
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