2020新房交易额或达15万亿，明年楼市又将走出何种曲线？

2020年对房地产而言是不平凡的一年，受疫情影响，年初售楼处纷纷关门、项目建设停工，随后房企转战线上卖房，年中土地成交火热，房价出现上涨趋势，8月“三道红线”融资新规落地，房地产调控收紧，过去一年，国内楼市可谓冷热不均，起伏不定。

不过，虽然受到疫情影响，但房地产仍然保持较高的韧性，贝壳研究院12月29日发布的《数字化居住：2021年新居住展望》显示，2020年土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。

该报告以数据复盘2020年的市场变化，并对房地产行业的走向进行预判，提出了2021年的七大展望。

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趋势1：2021年核心城市及城市圈稳中向好

回顾过去的2020年，我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。

根据贝壳研究院监测推算，全国住宅土地成交款增长25%左右，成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%，价格上涨15%左右。

根据国家统计局统计数据推算，全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿，同比增长8%左右，成交面积增长1%左右，价格上涨7%左右。

根据贝壳研究院统计测算，全国二手房交易规模达到7.3万亿，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7 %左右。

贝壳研究院分析认为，2020年土地、新房和二手房市场具有三个特点：

第一个共同点是，三级市场总体量平价涨，即成交量增长幅度较弱（2%不到），价格上涨成为推动交易额增长的主要原因，其中地价涨幅高于房价。

第二个共同点是，土地、新房和二手房的增长主要受到高能级城市带动，一、二线城市市场热度升温明显，长三角城市群、珠三角城市群增长突出，在全国的占比提升。

第三个特点是，二手房交易规模走出2017年调控后低谷，开始小幅回升，今年二手房交易额是2015年以来最大值。新房交易规模增速进一步放缓，增速比去年回落2.3个百分点，为近三年以来同期最低值。

贝壳研究院预计2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。

从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。

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趋势2：十四五时期我国房地产业存量深化，服务崛起

从十四五规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。

在这样的政策导向下，贝壳研究院预计，未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素，未来房地产市场将会出现几大趋势：

第一，市场存量化程度加深。在以租赁为重心的供给结构下，预计五年内新房年销售额从15万亿往下稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿之上增长。REITS、ABS等住房金融化产品加速推出，租赁市场规模进一步提升。未来5年，将存量资产盘活利用，促进住房健康消费。

第二，区域市场分化加剧，马太效应明显。未来人口会进一步向长三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地产市场份额同步向重点城市群集聚，中长期看这些区域住房需求有支撑，市场表现优于其他区域。城市内部横向扩张的速度放缓，核心区域的价值会进一步凸显。

第三，从卖方市场进入到买方市场。随着交易难度变大，交易周期拉长，获客成本会增加。在买方市场下，消费者交易决策所需求的信息浓度和质量都会大幅提升，未来消费者的注意力层面的竞争会愈加激烈。

第四，从对房屋数量的要求向对居住品质的要求转变。随着人口数量红利向人口质量红利转变，中高收入群体扩大，对房屋品质和居住综合环境提出更高要求，带来改善住房需求增长。

第五，居住消费和服务在价值链的比重提升。以消费者新居住需求为导向，居住行业需要提供新居住产品和服务，原先离散的业务将被打通，新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的生态体系。

贝壳研究院分析认为，市场太快或太冷，都不利于行业转型发展，而7%-8%左右的增速是行业转型发展的最佳时期。未来市场在巨大的体量上实现更加平稳的增长，是房地产数字化转型的优质土壤。

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趋势3：疫情加速房产互联网营销，数字化革命重塑价值链

2020年疫情之下加速房地产互联网营销进程，解决短期线下销售受阻的问题，比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等，第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。

贝壳研究院分析认为，今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

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趋势4：房企从速度扩张转向稳速提质，围绕上下游产业链转型

2020年，房企们经历着比以往更多的考验，疫情对行业和房企的影响是短期的，而“三道红线”的影响则会是更为长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。

贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业将有几大趋势：

第一，行业集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度为67.2%，行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的提升空间。

第二，融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”、“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升，房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。

第三，在融资新规广泛适用后，债券融资净规模增速下滑，融资成本预期上升。2021年房企到期债务同比增长36%，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

第四，融资新规激活行业新逻辑，房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。

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趋势5：经纪行业会更加走向合作，经纪人的数字化加速推进

2020年，经纪人职业化升级显著，表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升，高学历人才正在涌入，经纪人职业认可度得到提升。

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趋势6：长租公寓在困境中转型，重新平衡“轻”和“重”的关系

2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

贝壳研究院分析认为，今年疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的直接原因，但长租公寓企业产生风险问题的深层次原因主要有三方面：

首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足；

其次包租模式融资困难，企业容易倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱；

三是行业进入门槛过低，经营企业缺乏一定的资质和经验，导致行业鱼龙混杂。

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趋势7：老旧小区改造蓄势待发，模式破局仍需政策引领

2020年是老旧小区改造的元年，尽管政策大力支持，但市场上仍以观望为主。老旧小区改造是一个上万亿的市场，但想进入这片蓝海却并不容易。

目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口大，企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制，也没有形成成熟的商业运营模式，社会力量参与意愿不高。

对此，贝壳研究院建议，政策上还需要进一步加大支持力度：

第一，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制,如物业管理、停车管理和便民服务设施等进行市场化运营性收费，以及社区养老服务、电梯运营等服务性收费的合规性。对于小区内低效空间资源的特许经营使用方式及使用时限，给予法律政策层面的明确保障。出台老旧小区规划配套指标体系，鼓励通过新建或改扩建等方式，将闲置空间资源改造成社区停车场、养老、托幼、医疗、助餐等公共服务设施。

第二，支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款。把社会力量与政府部门、街道办事处等签署的合作协议，可作为金融机构贷款的审批要件。对于老旧小区改造所形成具有稳定现金流的非产权业务，提供针对性优惠担保费率，降低担保资产抵押和担保措施限制，研究制定政策性担保公司等专项支持工作政策。