2020年疫情影响指数持续走低，2021年初估值预计有修复空间

本文转载自公众号：“克而瑞地产研究”

导 读

2020年克而瑞内房股领先指数跌幅 23.2%，四季度走势不及大盘，全年走势震荡下行，但交易活跃热度依旧不减。

☉?文／克而瑞证券&克而瑞研究中心

● ?克而瑞领先指数系列 ?●

包含：①克而瑞领先股指（全称：克而瑞内房股领先指数 CESCPD），是克而瑞委托中华证券交易服务有限公司(中华交易服务)，由中证指数有限公司(中证指数)进行编制。②克而瑞领先债指（全称：克而瑞中国地产债券领先指数 CRICCNPD Index），是克而瑞委托伦敦证券交易所集团（LSEG）的全资子公司：富时罗素经过严格筛选，挑选出具有代表性的中资房地产美元债进行编制。

克而瑞领先股指是从“TOP100房企排行榜”内选取香港上市市值排名首40位的内地地产发展商为样本，采用自由流通调整市值加权法计算。2019年1月1日至9月底，克而瑞领先股指涨幅9.1%，同期恒生中国内地地产指数涨幅3.9%，恒生指数较基期跌幅达9.3%，指数的领先属性明显。

在克而瑞大数据分析公司的基础上，克而瑞领先股指从上市时间、价格、成交、市值四大方面甄选成分股，成分股采用非终身制，克而瑞会定期并及时考察企业代表性，并进行样本调整。

作为“克而瑞大数据”15年积累的新延伸成果，克而瑞领先指数能反映不同时期房地产行业的总体结构与特征，未来指数样本也会与时俱进、更为丰富，样本结构也将更加多元。这样的变化将有助于更好地反映行业变迁，引导市场良性运行。

12月楼市成交环比上升15%、同比增长5%，百强房企单月同比增速进一步回落至20.6%。

12月，克而瑞领先股指下跌8.1%。从估值方面看，克而瑞领先股指成分股整体市盈率较年初下跌21.4%；市净率方面，克而瑞领先股指成分股整体PB值全年较为平稳，年末较年初下降19.5%。

在资本市场表现方面，全年股价走势两级分化较为严重，部分房企股价腰斩。

01

成交“翘尾”回升但增幅不及供应

百强房企累计销售操盘金额同比增长13%

供应放量激增叠加房企年末冲刺季各类营销手段加持，12月30个重点城市整体成交3262万平方米，环比上升15%，同比增长5%，走出“翘尾”回升的收官行情。

具体而言，一线城市成交面积472万平方米，环比大增26%，同比增幅也高达72%。以上海为例，成交127万平方米，创2018年以来单月新高。略显逊色的当属深圳，因上月集中放量，本月小幅回调至64万平方米，不过同比依旧保持增势，增幅维持在10%。

二三线城市成交面积2790万平方米，环比增长13%，同比小幅微跌1%。从绝对量层面，重庆、武汉整体成交依旧处于二线城市前列，12月成交量均超200万平方米，长沙、徐州、青岛、佛山属第二梯队，月成交也突破了150万平方米。

截至12月末，TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%。

从2020年房企的目标完成情况来看，绝大部分在年内设定了业绩目标的规模房企，均完成了年度业绩目标。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企业绩表现相对突出，在11月就提前完成全年目标。但整体来看，受疫情影响2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，目标完成度在90%-100%之间的房企数量也有所提升。

展望2021年，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。企业层面，市场下行压力，叠加“三条红线”管控，房企将面临降负债、促增长双重挑战。销售方面，预计会有更多房企陷入“负增长”；投资方面，将受限于资金面状况，拿地保持谨慎；融资方面，政策监管不放松，在降负债任务下，整体融资增速将有所放缓；多元化方面，投资逻辑转变，挖掘“第二增长曲线”。

02

全年指数走势整体下行

估值水平年初震荡，后趋于平稳

2020年1月1日至今，由于受到疫情影响，整体地产板块走势全年较为低迷，房地产（申万）板块7月迎来一波走势小高峰，年初至10月恒生指数与恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨跌幅整体波动较为一致，年末大盘走势有所回稳，但恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数持续下行，敞口扩大。全年克而瑞内房股领先指数跌幅23.2%，同期恒生中国内地地产指数跌幅23.6%，恒生指数跌幅3.4%，房地产（申万）板块跌幅10.9%。

从12月份走势看，除恒生指数外各指数走势继续下行。其中，克而瑞领先股指下降8.1%，恒生中国内地地产指数下降4.1%，而恒生指数上涨2.5%。

2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞领先指数的涨幅整体均领先恒生指数。自基期至2020年年末，克而瑞内房股领先指数涨幅为121.6%，同期恒生中国内地地产指数涨幅94.9%，恒生指数涨幅仅21.5%。

另外，从估值角度看，2020年克而瑞内房股领先指数成分股整体PE年初受疫情影响大幅震荡，后趋于平稳，从历史来看相对恒指成分股PE多数为负，2020年末较年初下降30.1百分点，四季度震荡下行。

2020年克而瑞内房股领先指数成分股整体PE值年末较年初下跌21.4%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE12月周均值为6.93，低于11月的周均值7.57，也低于2020年全年周均值7.30。而恒指成分股12月整体PE周均值为16.36，高于11月周均值15.78，高于2020年全年的周均值12.49。

市净率方面，2020年克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指成分股整体PB年初受疫情影响有所震荡，后趋于平稳上行，四季度大幅震荡后下行，2020年年末较年初下降7.7个百分点。

2020年克而瑞内房股领先指数成分股整体PB值全年较为平稳，年末较年初下降19.5%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE12月周均值为1.23，低于11月份的周均值1.34，低于2020年全年PB周均值1.30。而恒指成分股12月整体PB均值为0.75，高于11月周均值0.73，略高于2020年全年周均值0.74。

从整体看，2020年恒生指数探底回升，但克而瑞领先股指表现较为一般，主要原因在于疫情影响地产销售及“三道红线”压制房企融资；同时，克而瑞领先股指的估值保持平稳，也凸显出资金配置意愿较低。

03

资本市场表现两级分化

虽然全年克而瑞领先股指跌幅超23%，但仍有部分优质房企股价表现活跃度。在涨幅榜方面，建发国际、大发、龙湖凭借良好的基本面全年涨幅超过20%。

具体看，建发国际全年大涨32.8%，公司目前正处在快速成长阶段，2017至2020年合约销售金额CAGR达到90%，为内房中最快速房企之一。涨幅居第二的大发地产财务指标稳健，中报数据显示，公司持有总现金约57.93亿元，同比增长23.4%；净负债率下降至约71.7%，降负债效果显著。

克而瑞证券首席分析师：孙杨?

执业编号：BOI804

联系人：杜晔婕

孙杨先生受聘于香港克而瑞证券有限公司，持有香港证监会1号?-?证券交易及 4号?-?就证券提供意见的代表牌照，其牌照中央编号为BOI804。孙杨先生及其有联系者并没有对上述涉及公司持有任何财务权益

附：克而瑞领先股指40家房企成分股

1、?样本定期调整

每半年调整一次。遵循上市时间甄选、价格甄选、成交甄选、市值甄选等原则，剔除过去一年港股日均总市值不足20亿港元的股票，剩余样本股按照港股日均总市值由高至低排名，选取前40名作为指数样本。

2、样本临时调整

在有特殊事件发生（如分拆上市、破产清算、退市、被收购、重大违规等），以致影响指数代表性与可投资性时，将对克而瑞领先股指样本进行临时调整。发生临时调整时，被剔除的股票至下次定期调整前不会被取代。?