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于变局中稳速提质 2021年房企到期债务将破万亿大关

2021-01-04 12:32:33 和讯房产 

  2020年,房企们面临着比以往更多的新课题,突如其来的疫情考验着房企的抗风险能力,尽管行业复苏超预期,但行业也在进行更多的积极思考与转变,而“三道红线”的出现则更为长期和深远的影响着行业发展,推动着行业逻辑变革加速进行。

  “2020年新的变革中,房企在销售、土储、盈利、偿债等诸多方面已经呈现出诸多特征。”近日,贝壳研究院发布的《数字化居住:2021年新居住展望》(下称报告)中如是表示。

  自2018年起“提质降速”率先在头部房企中发端,到2019年TOP30房企年度销售增速平均下降27%,“唯规模论”不再是房企竞争的唯一标准。但在经历2020年疫情之后,房地产销售得到快速修复,销售韧性远超预期。

  报告中称,从结构看,疫情催化了房企间分化,房企集中度加速提升,头部房企优势持续强化,TOP3房企集中度增加最快,较2019年提升2.9个百分点,其中恒大表现较突出,对TOP3集中度起到较大的拉升作用。当前TOP100房企集中度为67.2%,行业变革加速行业洗牌的过程中,业绩集中度仍有一定的增长空间。

  行业逻辑变革下,房企对于土地市场的态度将更为审慎,根据贝壳研究院统计,2020年1-6月TOP50房企拿地销售比均值为45.1%,头部房企拿地意愿逆势上涨。而截止10月上述企业累计拿地销售比下降至38.6%,尽管较上一年同期仍提高了23.3%,但房企投资态度趋于谨慎,拿地意愿明显收缩。但在区域选择上,也呈现明显的趋势,房企坚持回归一、二线城市,并关注城市群、都市圈辐射下的三、四线城市中的高能级市场。

  调控与核心城市的高竞争性也为房企带来不可回避的问题——成本被不断推高,这也直接导致了房地产行业毛利率水平的大幅下滑。根据报告,TOP100中的70家上市房企,2020年中期毛利率均值29.4%,较2019年同期降低5.1个百分点,其中44家房企上半年“增收不增利”,盈利水平下行已成为上半年房企主流趋势。

  对此,贝壳研究院分析认为,其中一部分是以恒大为典型代表的房企选择“以价换量”的促销方式,直接导致利润水平受损;另一部分以万科、中海等稳健型房企为典型,成本上升成为其利润水平下降的主要成因。

  8月,“三道红线”为房企戴上紧箍,房企现金流造血能力面临前所未有的压力。一方面,房企融资规模增速下滑,融资成本上升,数据显示,2020年前11月房企境内外债券融资累计规模约11291亿元人民币,同比微涨0.8%,增速较上一年同期收窄约17.4个百分点。融资成本上,前11月央企、国企境内平均票面利率4.18%,非央企、国企性质房企境内平均票面利率达5.82%。

  另一方面,2021年房企到期债务同比增长36%,预计将达12448亿元,历史性突破万亿大关,房企偿债压力继续攀升。

  报告表示,“三道红线”融资新规对未来房企整体发债增速起到一定的制约效果,在周期性影响下,预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,未来几年房企现金流将保持紧张状态。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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