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行业逻辑生变 这家企业如何穿越周期?

2021-01-04 15:53:58 和讯房产  刘宝丹

  2020年对房地产而言是不平凡的一年,虽然楼市出现短暂热潮,但整体而言,随着政策收紧以及融资新规的出台,房地产行业凭借财务杠杆实现规模增长的粗放式逻辑已彻底结束,大多数房企进入转变发展方式的阵痛期。

  这种变化迅速传导到了资本市场,房企被迫降负债新政叠加疫情及行业增速放缓的大背景,资本市场对房地产展现了逐利本质,以申万房地产指数为例,截止2020年12月30日,该指数收盘点数为3782.95,从年初4341.60点跌掉558.65点,跌幅达12.9%。

  潮水褪去,裸泳的人必将一览无遗,但2020年更像是一场暴风雨,凭实力迎战的企业无疑将笑到最后,更会受到投资者的青睐和资本的追逐。龙湖就是这样的企业,在金融机构眼中,龙湖不仅是长跑稳健选手,而且被认为已经具备穿越周期能力。

  平稳穿越最难周期

  很少有企业像龙湖这样,经历一场疫情和调控收紧后,还保持着稳健的财务盘面。

  以“三道红线”为例,根据三项指标:剔除预收款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1,中国指数研究院以上市公司中期业绩为基础进行分析,结果显示,受监测的172家上市房企中,121家存在不同程度的“踩线”,33家企业“踩中”全部三道红,而龙湖属于极少数未踩线房企。

  数据显示,2020年上半年,龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位,平均贷款年限6.45年,净负债率51.4%,在手现金784.0亿元,稳健的财务盘面得以进一步夯实。截至上半年底,龙湖综合借贷总额为1685.6亿元,无论是境外美元票据,还是国内公司债券,均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。

  从债务结构来看,龙湖亦表现优异。财报显示,有息负债中,龙湖一年内到期债务为人民币172.1亿元,占总债务的比例仅为10.2%,现金短债比为4.55倍,财务安全性极高。

  在年中线上业绩发布会上,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示,“三道红线”政策对龙湖影响不大,龙湖在“绿档”,没有触线,该政策对行业发展会起到更积极的作用。

  龙湖的财务能力还获得了众多金融机构的肯定。9月,穆迪宣布,将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2,展望稳定;12月,惠誉(Fitch)亦将龙湖展望调升至正面,发行人和高级无担保债券评级维持BBB。龙湖得以成为2020年中国全投资级房企中唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。

  融资新规从供给侧限制房企有息负债增速,加速行业洗牌和分化,国泰君安固收研究分析认为,红档、橙档房企受新规约束较大,小房企安全边际不足,可能存在财务指标恶化和降档风险,TOP50内绿档、黄档房企具备规模基础和相对丰富的土储,财务指标稳健使其受融资新规约束也较小。

  上述机构强调,在金融资源上有机会从红档、橙档房企获得一定程度的倾斜,信用基本面存在边际改善预期;并且此类房企现阶段仍有较阔的利差,存在一定的投资机会。这也是资本市场选择龙湖的逻辑。

  夯实可持续发展能力

  很少有一个年份像2020年这样充满风险和变数,这也让企业必须思考:如何才能穿越周期、获得持续发展?

  从各类总结里可以发现,那些无论市场如何变化始终可以获得成长的企业有一个相同的特质,即自始至终坚守“深思考、慢功夫”。前者是一种清醒,帮助企业和企业领导者建立理性的认知框架,不受短期诱惑和繁杂噪音的影响;后者是一种坚持,帮助企业和企业领导者拒绝禁锢的零和游戏,在不断创新、不断创造价值的历程中,重塑企业的动态护城河,这两种特质在龙湖身上均得以体现。

  龙湖穿越最难周期的深层原因与其坚持长线思维的发展理念有关。“天晴补屋顶”,这是龙湖董事长吴亚军一直强调的理念,审慎、克制这样的词汇更是频繁出现在龙湖的企业管理当中,面对短期的各种机会和热点,龙湖更看重长期的稳定和增长。

  这种稳健体现在多个层面,比如团队上的稳定、战略上的深耕、投资上的稳健、较强的融资能力等,以投资为例,多年来龙湖新增土地面积/合同销售面积的比例基本保持与1-2 之间,天风证券认为,这表明龙湖对于土地储备的增加更多取决于消耗的土储的情况。该机构认为:“目前龙湖的拿地成本/销售均价足以满足当前毛利率水平的需求,未来或可持续保持较长时间内较稳定的毛利率水平。”

  创新方面,2018年龙湖提出“空间即服务”战略,强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动,协同发展,如今,四大航道协同效应愈发显现。比如,面向新世代人群租住生活形态的租赁住房品牌冠寓,目前累计开业房间数量达7.9万间,上半年租金收入同比增长63%达到7.3亿元,规模行业领先。

  商业方面,龙湖多年来持续投入的投资型物业进入收获期。今年虽然受到疫情影响,但龙湖的商业收入仍然实现稳定增长,根据财报,2020年上半年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元,同比增长30.4%。

  花旗发布研报认为,龙湖集团已建立反周期能力,并有效执行良好的多元化战略,其核心竞争力,包括发展布局、产品定位、专业管理及低成本融资,将继续为其长远可持续发展提供支撑。

  优秀并不是一种行为,而是一种习惯,作为一家具备危机意识的房企,龙湖始终不断在进行深思考,2020年8月,龙湖集团正式在董事会层面成立环境、社会及管治(ESG)委员会,将可持续发展的国际化标准,逐渐嵌入组织与战略架构。

  ESG传递了追求经济价值与社会价值相统一的发展观,契合了当前中国经济高质量、可持续发展的诉求,正日益成为提升投资质量,改善资本市场功能,促进上市公司高质量发展的有效抓。未来十年,中国经济跃升世界第一是大势所趋,与此相伴的是一批世界级企业的崛起,显然,龙湖正走在前列。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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