行业逻辑生变 这家企业如何穿越周期？

　　2020年对房地产而言是不平凡的一年，虽然楼市出现短暂热潮，但整体而言，随着政策收紧以及融资新规的出台，房地产行业凭借财务杠杆实现规模增长的粗放式逻辑已彻底结束，大多数房企进入转变发展方式的阵痛期。

　　这种变化迅速传导到了资本市场，房企被迫降负债新政叠加疫情及行业增速放缓的大背景，资本市场对房地产展现了逐利本质，以申万房地产指数为例，截止2020年12月30日，该指数收盘点数为3782.95，从年初4341.60点跌掉558.65点，跌幅达12.9%。

　　潮水褪去，裸泳的人必将一览无遗，但2020年更像是一场暴风雨，凭实力迎战的企业无疑将笑到最后，更会受到投资者的青睐和资本的追逐。龙湖就是这样的企业，在金融机构眼中，龙湖不仅是长跑稳健选手，而且被认为已经具备穿越周期能力。

　　平稳穿越最难周期

　　很少有企业像龙湖这样，经历一场疫情和调控收紧后，还保持着稳健的财务盘面。

　　以“三道红线”为例，根据三项指标：剔除预收款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1，中国指数研究院以上市公司中期业绩为基础进行分析，结果显示，受监测的172家上市房企中，121家存在不同程度的“踩线”，33家企业“踩中”全部三道红，而龙湖属于极少数未踩线房企。

　　数据显示，2020年上半年，龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，稳健的财务盘面得以进一步夯实。截至上半年底，龙湖综合借贷总额为1685.6亿元，无论是境外美元票据，还是国内公司债券，均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。

　　从债务结构来看，龙湖亦表现优异。财报显示，有息负债中，龙湖一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比为4.55倍，财务安全性极高。

　　在年中线上业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，“三道红线”政策对龙湖影响不大，龙湖在“绿档”，没有触线，该政策对行业发展会起到更积极的作用。

　　龙湖的财务能力还获得了众多金融机构的肯定。9月，穆迪宣布，将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；12月，惠誉（Fitch）亦将龙湖展望调升至正面，发行人和高级无担保债券评级维持BBB。龙湖得以成为2020年中国全投资级房企中唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。

　　融资新规从供给侧限制房企有息负债增速，加速行业洗牌和分化，国泰君安固收研究分析认为，红档、橙档房企受新规约束较大，小房企安全边际不足，可能存在财务指标恶化和降档风险，TOP50内绿档、黄档房企具备规模基础和相对丰富的土储，财务指标稳健使其受融资新规约束也较小。

　　上述机构强调，在金融资源上有机会从红档、橙档房企获得一定程度的倾斜，信用基本面存在边际改善预期；并且此类房企现阶段仍有较阔的利差，存在一定的投资机会。这也是资本市场选择龙湖的逻辑。

　　夯实可持续发展能力

　　很少有一个年份像2020年这样充满风险和变数，这也让企业必须思考：如何才能穿越周期、获得持续发展？

　　从各类总结里可以发现，那些无论市场如何变化始终可以获得成长的企业有一个相同的特质，即自始至终坚守“深思考、慢功夫”。前者是一种清醒，帮助企业和企业领导者建立理性的认知框架，不受短期诱惑和繁杂噪音的影响；后者是一种坚持，帮助企业和企业领导者拒绝禁锢的零和游戏，在不断创新、不断创造价值的历程中，重塑企业的动态护城河，这两种特质在龙湖身上均得以体现。

　　龙湖穿越最难周期的深层原因与其坚持长线思维的发展理念有关。“天晴补屋顶”，这是龙湖董事长吴亚军一直强调的理念，审慎、克制这样的词汇更是频繁出现在龙湖的企业管理当中，面对短期的各种机会和热点，龙湖更看重长期的稳定和增长。

　　这种稳健体现在多个层面，比如团队上的稳定、战略上的深耕、投资上的稳健、较强的融资能力等，以投资为例，多年来龙湖新增土地面积/合同销售面积的比例基本保持与1-2 之间，天风证券认为，这表明龙湖对于土地储备的增加更多取决于消耗的土储的情况。该机构认为：“目前龙湖的拿地成本/销售均价足以满足当前毛利率水平的需求，未来或可持续保持较长时间内较稳定的毛利率水平。”

　　创新方面，2018年龙湖提出“空间即服务”战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展，如今，四大航道协同效应愈发显现。比如，面向新世代人群租住生活形态的租赁住房品牌冠寓，目前累计开业房间数量达7.9万间，上半年租金收入同比增长63%达到7.3亿元，规模行业领先。

　　商业方面，龙湖多年来持续投入的投资型物业进入收获期。今年虽然受到疫情影响，但龙湖的商业收入仍然实现稳定增长，根据财报，2020年上半年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，同比增长30.4%。

　　花旗发布研报认为，龙湖集团已建立反周期能力，并有效执行良好的多元化战略，其核心竞争力，包括发展布局、产品定位、专业管理及低成本融资，将继续为其长远可持续发展提供支撑。

　　优秀并不是一种行为，而是一种习惯，作为一家具备危机意识的房企，龙湖始终不断在进行深思考，2020年8月，龙湖集团正式在董事会层面成立环境、社会及管治（ESG）委员会，将可持续发展的国际化标准，逐渐嵌入组织与战略架构。

　　ESG传递了追求经济价值与社会价值相统一的发展观，契合了当前中国经济高质量、可持续发展的诉求，正日益成为提升投资质量，改善资本市场功能，促进上市公司高质量发展的有效抓。未来十年，中国经济跃升世界第一是大势所趋，与此相伴的是一批世界级企业的崛起，显然，龙湖正走在前列。