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注意了!这里将是2021年楼市的最大暴击点

2021-01-05 18:15:34 和讯名家 

  今天向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳。

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  2020年已经过去,东莞深圳成为全国涨幅排行榜上的第一、二名,如此高涨幅之下,2021年深圳东莞房价会怎么走?而深圳都市圈其他城市房价又会怎么走?今年应该买哪个城市?又应该如何布局?

  以上问题,大胡子看深圳给出了直接的答案。

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  以下为正文

  新年第二天,过完元旦之后,我觉得是时候给接下来一年的深圳和环深楼市做做展望了。

  回望过去的2020年,对于国人而言,必定是五味杂陈。

  但对于深圳以及环深城市的楼市而言,却是另一番天地。

  由于疫情影响所导致的货币放水,让2021年整个深圳和环深楼市迎来大牛市,即便是年中的调控也没有阻止房价的上涨。

  如今,疫情尚未结束,但整个世界经济都已经随着疫情发生着深刻的变化,中国也是如此。

  在新的环境之下,深圳及环深城市的楼市在2021 年的走向也会大不相同。

  先说深圳。

  去年,深圳房价涨了不少,中国房价行情网上,11月深圳的二手房均价为81757元/㎡,整个2020年,深圳房价上涨了25%。

  而到了2021年,深圳很难再维持相同的上涨幅度。

  一大原因在于国内经济环境的转变,国内大循环为主导的经济模式的提出,意味着内需将成为推动经济发展和维持稳定的重要动力,与此同时实体经济的发展也会格外受到关注。

  内需提振和扶助实体,背后的核心问题在于资金的流向。今年,深圳和周边楼市的大涨,很大程度上是因为货币放水之后,资金流向了深圳和周边城市的房产市场。

  内需想要释放,一定会严控资金流向房地产,因此,房住不炒在今年将继续是大基调,对于深圳这样的“典型”城市来说,持续的严格调控将会常态化。

  而且,据大胡子李老师了解到的消息,2021年深圳有可能直接跳过国家的立法程序出台房地产税。

  从现有的政策中,其实深圳有这样的权限去进行这个操作,所以房地产税在深圳随时可能落地,而这也会有利于抑制深圳房价的大涨。

  另一方面,相对去年,国家已经形成了一系列成熟应对疫情的机制,像去年那种猝不及防的状况不复存在,并且从今年第三季度开始,GDP数据就已经转正,整体经济逐步恢复。

  在这个背景下,货币放水这类刺激楼市的举措短时间内不会发生,深圳楼市也就没有了利好房价大涨的经济环境。

  虽然深圳的楼市没有大涨的环境,但由于维持经济稳定和深圳土地矛盾没有根本性解决这两个因素。新的一年我认为深圳的房价还是会涨,只是上涨幅度不会那么大。

  新一年的环深楼市,比深圳更值得看好。

  其实在整个2020年,环深的楼市受深圳调控后的外溢影响,一路维持着火热,

  而到了2020年的年底,热度丝毫未减。

  东莞南城的楼盘万象府,备案均价45595元/㎡,年中首次入市就秒光,前几天加推200多套,再次秒光,部分楼盘的热度确实和深圳已经没差了。

  而中山马鞍岛的楼盘也不遑多让,保利的项目新入市推出1104套房源,线上选房3分钟内就被抢光。

  除了楼市之外,城市发展也是红利不断。

  像珠海就迎来了大利好,12月24号,在珠海市第八届委员会第九次全体会议上,珠海宣布力争在十四五末开工建设深珠铁路。深珠通道的批复指日可待。

  而在年底最后一天,深圳的“十四五”规划和2035年远景规划目标建议公布,文件中指明深莞惠大都市区将成为深圳都市圈主中心。

  惠州、东莞成为都市圈主中心的一员,意味着两个城市与深圳逐步一体化。

  你看,两个紧挨着的小兄弟跟着深圳不仅能喝上汤,连肉都能吃上。

  图源:刘晓博说楼市

  所以说,待在深圳边上,好处实在是数都数不过来,不仅楼市跟着一起火,而且还能享受到各种发展红利。

  而2021年,在深圳的辐射之下,临深城市的红利依然不会少。

  当然,具体到不同的城市,楼市还是会有分化。

  东莞

  东莞的确在2020年房价上涨的很快,在纬房通比指数中,东莞连月排名房价上涨幅度全国第一。

  但到了2021年,东莞的楼市会和深圳一样受到一定的限制,在房住不炒的大背景之下,去年的涨幅排头兵在房价上很难连年维持高涨幅。

  况且现如今东莞部分区域如中心城区的房价已经飙升到4万+,甚至有上涨到5万+的趋势。

  在短时间内房价过快上涨,很容易透支上涨空间,因此,东莞主城区房价很有可能会开始回调。

  与之相反,东莞临深区域的房价涨幅在2020年反而不大,随着深圳都市圈利好进一步兑现,东莞临深片区将会迎来补涨。

  风水轮流转,新一年里东莞临深片区的楼市会比主城区更值得看好。

  中山

  除了东莞之外,另一个比较近来火热的城市是中山,2020年,中山得益于深中通道的加快建设,在低迷了两年之后终于在下半年复苏,尤其是深中通道登陆中山第一站的马鞍岛,项目都在2万/平以上了,均价高的楼盘能达到3万/㎡以上。

  离深中通道开通越来越近,价格拉升也符合正常逻辑,但要留意的是,中山还是那个老问题:自身的经济实力不强。

  过去的2020年前三季度中山的GDP数据也并不好看,和2019年一样维持在第9位。让人很难不怀疑中山这一次的涨幅其实是在透支自己的上涨空间。

  透支房价涨幅这事2015-2017年的中山就干过,已经是老手了,不得不说中山的这一波上涨和2015-2017年的上涨有些类似,都是靠深中通道的概念。产业和人才是否能全面引进支撑房价,还是个很大的未知数。

  经济基础与2020年的快速涨幅不匹配,新一年的中山楼市依然不值得看好。

  惠州

  惠州在2021年最大的利好在于深圳都市圈,作为深圳都市圈主中心的一员,惠州的地位毫无疑问是有所上升的。而新的一年深莞惠的进一步融合,对惠州发展意义重大。

  另外对惠州影响很大的是14号线,从长期来看,惠州一定会和深圳通地铁,原因很简单,一个是深圳自身的人地矛盾需要产业、人口的外延,还有一个就是深圳都市圈发展的客观需要,都是一个都市圈内的一家人,还是地域紧挨着的兄弟,通地铁是顺理成章之事。

  因此,在这些利好支撑下,惠州的楼市无论是今年还是未来一段时间内,都是向好的。

  珠海

  珠海是环深城市中的奇葩,因为整个2020年楼市虽然热度很高,但是珠海的房价上涨幅度并不大,尤其是和东莞、中山相比。

  但对于珠海来说,城市红利却丝毫不比其他城市少,最重要的当然就是深珠通道,既然政府层面已经表态,说明深珠通道的批复已经临近,对于这样具有重要影响力的交通设施而言,批复和建成这两个时间段是对楼市刺激最大的时期。

  加上整个2020年,珠海的房价都相对稳定,而且珠海又开始放开落户政策抢人,因此,我相信今年珠海的楼市会迎来一波上涨。

  讲了这么多,那么今年在深圳和环深城市应该怎么选?

  如果想买深圳,没有购房资格就只能时间换空间等名额了,有购房资格的朋友还是优先打新,因为今年深圳肯定还是会继续想方设法增加住房供应,入市的新房供应也不会少。而且深圳今年房价还是会维持上涨的趋势,能尽快上车就尽快上车。

  环深城市之间会有分化,选对城市很重要,我认可的选择顺序是:珠海>惠州> 东莞>中山

  中山和东莞已经在2020年出了风头,2021年就是珠海和惠州出彩的时刻。

  当然对于这两个城市而言,具体也要注重板块的选择。这两个城市的利好都是源于临深,所以在选择板块的逻辑上也还是要遵循这个思路,只能选两个城市中临深的区域。

  要记住,新的一年,即便是在深圳和临深这块价值宝地,如果没有做对选择,宝地也会变成坑。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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