强者愈强 物企收并购将迈入高峰期

　　疫情影响下，2020年物管行业C位出道，凭其强有力的稳定性而受到资本市场的青睐。据统计，2020年共有17家物业公司成功上市，创下物业上市以来的最高峰。

　　截止目前，物企上市数量共计42家，其中，近9成是关联房企物业。而这股热潮并未随着2020年的结束而衰退，仍有数十家物业正在启动和研究上市计划。

　　作为站在风口的物管行业，在新旧年交替之际，丁祖昱在评楼市的演讲中着重对物管行业进行了深度的剖析。在他看来，未来1-2年，物业板块将释放出千亿级市场能量，而在巨大增长极之中，物企也将迎来收并购高峰。

　　房企第二赛道增长首选

　　尽管2020年股市不断跌宕起伏，但物业股平均增幅仍然超过30%，物业的高成长力毋庸置疑。

　　从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。据克而瑞物管统计，截止到11月，35家上市物业市值总额达4934亿元。这与物企的高防御特点分不开。在疫情关键时期的二月份，当地产行业还处于暂停期时，同期上市的物业服务企业已经整体逆势上扬，平均涨幅增值达13%左右。

　　另一方面，物业服务低利润、弱周期的属性，也意味着物业能够为公司带来可预测的、稳定的收入。

　　2020 年物业管理行业营收规模为 12688.1 亿元，同比增长 20.7%。其中， TOP100 企业收入均值为 27.53 亿元，同比上涨 27.9%。从规模成长潜力来看，根据中指研究院统计数据显示，2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。综合估算，预计到2024年，全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

　　在丁祖昱看来，受“三道红线”高压和房企未来成交面积很难有大幅度突破的制约，房企将进入一个新的赛道。而物业服务由于抗风险能力强和轻资产的特点，不仅是房企在政策严控之下去杠杆的方式之一，也是在新赛道上，带动房企发展的首选。

　　物企收并购迈向高峰

　　同房企成长路径相似，物业行业规模的重要性也在不断凸显。随着上市物企的增多，在加剧的资本市场竞争之下，收并购成为企业快速扩张规模的有效手段，在2020年这种手段已经呈现加速态势。

　　据亿翰智库统计，2020年上市物企披露的收并购事件高达79起，有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。其中，有80%的大型物企均成功进行了收并购，全年共成功实施35项收并购事件，占全年收并购事件的47.3%。

　　不难发现，房企通过扩规模、优化业务结构、提升盈利能力及成长性等方式，既能向投资者展现其发展潜力、长期投资价值、股价上升动能等，也是市场倒逼下企业自主选择的方向。

　　另一方面，充裕的并购资金和最新出台的港股上市政策也将加速物企未来的收并购步伐。

　　据克而瑞数据显示，上市公司募资额共计697.24亿港元，上市公司通过配股融资资金量共计271.23亿港元。这意味着，上市公司融资共计968.47亿港元。按照大部分公司70%的募集资金用于收并购计算，上市公司可用于收并购的资金超过680亿港元。

　　政策端，12月份，港交所官网发布了有关提高主板上市公司门槛的咨询文件，港交所建议将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150％，或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的概约增幅调高200％。这意味着寻求上市的公司盈利需要达到两个要求。第一，最近一个财政年度须不低于5000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元；第二，最近一个财政年度须不低于6000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于9000万港元。

　　港股上市门槛的提高，意味着更多中小物业公司将放弃独立上市。基于此，物企的收并购步伐不会放慢脚步，在未来一两年内甚至会迈向高峰期。丁祖昱预测到。