第一太平戴维斯：香港住宅四季度租金预算及租赁活动双双下跌

2020年本港企业普遍面对窘境，失业率突破6%，是自2009年以来最高水平，整体豪宅租金在年内下跌11.5%，第四季度则按季下跌2.6%。由于企业削减薪金及房屋津贴，驱使租户与业主商讨租赁条款，业主亦普遍更愿意接受减租要求，以避免物业长期空置的风险。旅游限制措施导致抵港人流疏落，租赁活动主要由本地租户带动。展望今年，租金在上半年料将进一步下跌，而视乎疫苗成效及跨境通(002640,股吧)行能否恢复，住宅租金或在下半年趋向稳定。

市场整体租金和成交量在去年最后季度大致持平，这个情况很可能持续至跨境通行全面恢复为止。今年首季租金或受季节性影响进一步微跌，并在4月至10月租赁市场的传统活跃期回升。至于市场回复至多大程度的正常水平，则十分取决于疫苗接种的进展及旅游限制措施何时放宽。

港岛所有地区在2020年末季的租金跌幅均高于之前的季度。港岛租金在2020年第四季度下跌3.1%，南区／寿臣山是港岛跌幅最大的子地区，季内租金下跌4.2%，其次是山顶﹙-3.8%﹚及跑马地／渣甸山﹙-3.5%﹚；九龙及新界豪宅租金分别下跌1.5%及3.0%，其中何文田／九龙塘﹙+5.2%﹚是九龙及新界升幅最大的地区，因第三季度正值暑假及学校开学，租赁活动频繁，令何文田／九龙塘区租金受惠。

由于航空业在疫情下受到重创并需作出大幅度裁员，令深受航空业雇员欢迎的愉景湾成为全港最受压的租赁市场，住宅租金全年下跌15.4%。西贡则是年内租金下调幅度最小的地区，跌幅为7.5%。西贡的租户普遍向往乡郊的生活方式，以及翠绿、海景及低发展密度的环境。另外，西贡亦是发展较成熟的市场，一般较少有新发展项目，亦为租金带来一定支持。

联排别墅租金于2020年第四季下跌3.1%，高于第三季的0.8%。联排别墅市场租金已连续第七个季度下跌，是继2011年第四季至2014年第四季租金连续十三个季度下跌后的最长纪录。联排别墅租金较2019年第一季度的近期高位下跌13.7%，2020年整体租金则下跌10.5%。

服务式住宅租金在2020年第四季下跌2.5%，是自2019年第二季度起连续第七个季度下跌，其中公寓类及酒店类物业的租金分别按季下跌3.2%及1.9%。综观全年，服务式住宅租金下跌了12.5%。由于缺少游客及商务旅客等人士，营运商把长期租约的租金下调10%至20%，并将租户免费升级至较大单位，而在部分极端情况更减租多达50%。服务式住宅市场大部分成交来自现有租户。虽然该市场依然由来港工作的的外籍人士主导，但有迹象显示本地租户对服务式住宅的兴趣增加，特别是受租金下调吸引的年轻专业人士。

第一太平戴维斯香港研究及顾问谘询部主管盛世民先生指出：「市场依然停滞不前，抵港及离港的人数极少，情况很可能持续至今年首季。」

第一太平戴维斯资深董事及香港住宅服务部主管金蔓莉女士指出：「去年末季租赁成交不多，面对淡静市况，业主已比前更接受市场现实，并有减租的准备，以免物业长期空置。」