资色·评级 | 标普：房地产贷款集中度管理制度进一步压平销售增长预期

    香港，2021年1月7日—标普全球评级1月6日表示，中国正进一步收紧对银行房地产信贷敞口的管控。此次监管部门确定国内银行房地产贷款占比上限，进一步支撑标普全球评级对2021年全国住宅地产销售增速将持平的预测。设置银行房地产贷款上限要求，也可能会增加小型开发商的融资和流动性压力。

　　标普全球评级信用分析师梁蔚表示，“此次确定房地产贷款和个人住房贷款占比上限，再度强调监管方向旨在控制房地产行业风险，而非表明政策发生根本性转变。”

　　个人住房贷款，其次是开发贷款，构成了房地产行业的主要信贷来源。

　　“此次对银行房地产贷款占比设置上限并无先例，开发商最大的信贷来源因此受到制约。与此同时，个人住房贷款占比限制或将抑制购房需求，”梁蔚表示。

　　此次政策举措出台前，开发商的国内资本市场融资渠道收紧，以及去年在市场广为流传的“三道红线”新规，限制了开发商的总体债务融资（参见2020年11月12日于RatingsDirect发布的《中国地产观察：杠杆天花板考验开发商内功》）。

　　鉴于此前对房地产行业的监管已经较紧，此次出台的政策举措对受评中国开发商的总体信用影响应为中等。此外，国内开发商的总体债务增速已经放缓（2020年上半年同比增长约3%，2019年和2017年同比分别增长16%和30%）。

　　但是，我们预计个人住房贷款占比上限要求将会对按揭贷款的可获得性带来负面影响。同时，银行在向开发商放贷时也可能变得更有选择性，这或导致与银行关系较弱的开发商的预售现金回款延迟。

　　此外，银行的个人住房贷款占比上限要求可能会限制国内房地产销售的上行动能；按揭的可获得性是购房者进行购房决策的一个主要决定因素。2016至2020年国内按揭贷款以16%的复合年增长率增长，支撑起我们前20大受评开发商23%的房产合同销售增速。

　　截至2020年末，我们预估个人住房贷款占国内银行贷款的19%-21%，开发贷款占比为7%-9%。房地产贷款余额占银行各项贷款余额的比例上限为12.5%-40%，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例上限为7.5%-32.5%，具体会根据银行的资产规模，划分为五档设置上限要求。

　　我们认为，对开发贷款的限制不会即刻产生冲击，主要鉴于其跟随具体项目的性质以及占银行总贷款的比例较小（相对个人住房贷款）。尽管如此，开发贷款审批流程可能变长，或将拉长项目完工周期，进而导致开发商的收入确认延迟。由于大多数开发商的总债务中开发贷款占比远超半数，延迟或导致其信用指标明显弱化，特别是“B”类评级的开发商，原因在于它们的执行较弱且项目集中度较高。

　　假设2021年监管的政策立场没有显著变化，当前的融资环境或将加快受评开发商之间的信用分化，即便全国住宅销售可能持平。那些评级较低、可售货量较少的小型开发商，由于迫切需要补充土储，可能会面临不断上升的流动性和融资压力；而评级较高、较大型的开发商依托自身的财务灵活性和深厚的银行关系，处境应会更好一些。

　　2020年12月31日，人民银行与银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求银行的房地产贷款满足其确定的上限管理要求。该新规于2021年1月1日开始生效，对银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比设置了上限要求。