外商进军上海高端租赁市场 睿星资本是破局者还是搅局者？

　　2020年是长租公寓市场的转折点，频频暴雷事件，租赁市场的强监管时代来临。在当头棒喝下，长租公寓未来的发展模式探索让行业从业者陷入了思考。

　　2020年年底，睿星资本Greystar携资本和重资产模式进军上海高端租赁市场，区别于国内的长租公寓模式，以国外的经验，睿星资本能否搅动长租市场的棋局？

　　试水中国高端租赁市场

　　作为美国最大的长租公寓公司，睿星资本进军中国高端租赁市场并未采取快速规模扩张的模式，而是先以上海为试验田，试探市场的反应。

　　据了解，睿星资本在中国首个高端租赁社区——驻在LIV’N833已于去年年底开业，第二个项目也已完成收购处于规划中。两个项目均位于上海中心地段，项目定位清晰，瞄准对产品和服务质量有更高需求的高消费群体。

　　资料显示，“驻在LIV’N833”项目坐落在上海市中心黄金地段，紧邻多个商圈，且每套公寓配有松下、博世等国际知名品牌的家用电器，项目配备健身、烧烤、共享办公等公共设施。户型从50平米-93平米的单间或一房，到124平米-149平米的两房或三房，月租金万元起步。

　　睿星资本大中华区董事总经理马千里表示：“上海约有70万租户的月租金在1万到1.2万之间，属于高端消费者。定位这一人群的项目不会做很多，目前主要是为了建立服务和社区生态样本，最大的需求肯定在6千到1万之间，未来睿星资本也会做这部分定位的产品。”

　　从市场规模上看，贝壳研究院数据显示，上海市拥有874.6万的租赁人口规模，构成全国最大的租赁市场，租赁人口占城镇常住总人口的40%，位居全国第一，具备较高的市场成熟度。

　　庞大的租房人口为睿星的市场探索提供了充分的空间，为其检验“国际化”、“高端社区”与中国市场的契合度提供了更大的可能性。

　　租赁市场的重资产模式

　　在政策支持和国内长租市场崛起等多重利好下，中国的住宅租赁市场迎来快速增长期。公寓运营商、房地产开发商、酒店集团以及资本相继入场。“租赁-改造-运营”的轻资产模式成为主流模式。

　　相对于成熟的房地产开发市场，中国租赁市场的发展模式仍有较大的探索空间。

　　与国内长租公寓的轻资产模式不同，睿星资本采用的是重资产模式，作为资产方、运营方和业主，三重身份合一的模式下，则更加注重每个项目的投资盈利，以达到长期、稳定、可持续运营。

　　可持续运营可以在一定程度上避免目前国内长租二房东模式的弊端，有利于租赁市场的风险防控。同时，睿星资本拥有较为丰富的运营服务经验，能给国内市场带来一定新鲜的血液。

　　资料显示，睿星资本在美国、英国、荷兰和墨西哥等国家的160个城市管理超过42.5万间公寓，旗下机构化投资管理平台囊括约367亿美元的运营中项目和约146亿美元的开发中项目。其国际视野和突出的本地执行能力确保其中国团队拥有长租公寓行业的国际化领先标准。

　　通过重点打造重资产模式，为城市不断注入资金，盘活一些在城市核心区域的老旧资产，让更多的物业在新一轮的投资下焕发新的活力。以此逐步带动周边物业和社区的协同发展，以促成城市管理者、物业投资方及城市居民“三赢”的有利局面。

　　以 驻在LIV’N833为例，由于位于城市稀缺的CBD地段，运作好了整栋楼，不仅有利于物业本身的发展，对物业所处的中山公园愚园路商圈，也会形成社会效应和经济效应。这种核心模式不仅为睿星对公寓的运营提供了可持续性，其盘活老旧资产的方式也紧密贴合我国2021年全力实施城市更新行动的要求。