物业新规密集出台 谁能抓住风口上的物业？

　　一场疫情不仅让大家意识到物业服务的重要性，也让资本市场重新发现了服务的价值，物业行业正在以崭新面貌进入新的发展阶段。

　　1月6日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称“通知”），从融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。

　　物业新政发布隔天，物业股开盘迎来全线普涨，截至1月7日上午收盘，永升生活服务涨17.33%，报19.360港元，新城悦服务（01755.HK）涨16.41%，报19.720港元。业内认为，物业管理行业优化升级势在必行，品牌优势明显的规模物企具备更广阔发展空间。

　　推动小区成立业主委员会 加强社区治理

　　疫情发生后，人们大多数时间都在家里，物业成为疫情防控的基本社会单位，这让大家意识到，社区不仅是物业服务，更是社会治理的基础。

　　通知强调，落实街道属地管理责任，鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。

　　对于小区经常出现的乱象，通知提出要推动城市管理服务下沉，明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物等违法违规行为。

　　不过，对于房地产行业来说，最重要的是对提升物业管理服务水平的强调，通知从扩大物业管理覆盖范围、提升物业服务质量、完善物业服务价格形成机制、提升物业服务行业人员素质等角度给出了方向性建议，比如，推动物业服务人员职业技能等级认定工作，提高从业人员整体素质和技能水平。

　　有观点认为，这有利于长期追求高品质服务的物业企业，进一步巩固行业优势。譬如，行业内最早发布物业服务标准的龙湖智慧服务，便早已建立了完善的品质管控体系，并连续12年客户满意度超过90%，在未来或将日趋激烈的服务质量竞争中，占据了先发优势。

　　此外，通知还提到，加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。鼓励，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

　　业内认为，物业新政有利于社会加深对物业服务价值的认知，为物企发展创造更广阔空间；另一方面，从国家政策层面肯定了物业管理在社会治理中的重要地位，鼓励物企做大做强生活服务业务。

　　物业行业迎来新的发展机遇

　　物业是美好生活的重要部分，随着人们对美好生活的重视，促进物业行业发展的规定和政策也愈发密集。

　　“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。”去年《政府工作报告》报告强调，住宅逐渐回归居住属性，品质和服务成为业主关注的首要对象。

　　随后10月底，发改委会同财政部等13个部门印发了《近期扩内需促消费的工作方案》，方案指出，要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台。这是国家层面第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。

　　十四五规划也提到，要推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展物业等服务业。2021年正式实施的《民法典》也提到物业，包括电梯广告收益要公开、物业不可通过停水电催缴物业费等。

　　经济日报社副社长赵子忠认为，上述政策都为物管企业发展社区服务提供了战略指引，物管企业从房地产公司的附属转变为有着丰富商业内涵的市场主力，承载了更多科技和管理创新的丰富场景。

　　中物研协总经理杨熙则认为，物业新规势必将更加有效指导各地物业管理条例修订，也将为最高决策部门修订国家《物业管理条例》做好铺垫。

　　中信建投证券则认为，最新物业新规彰显物业管理在基层治理中的突出地位，住宅物管将迎来规范健康的大发展时期，多项提法对物管行业构成利好，物业管理行业优化升级势在必行，品牌优势明显的规模物企具备更广阔发展空间。

　　行业竞争将更加激烈

　　中指院副院长黄瑜认为，十四五期间，国内新增住宅有90亿平方米，加上30亿平方米的社区改造，市场潜力非常巨大。扩规模仍然是现阶段物业行业的主旋律。

　　支撑物业企业扩规模的还有资金。目前，共有34家企业登陆港股、3家企业进入A股。仅2020年就有13家企业登陆港股，另有8家已交表，20余家企业在准备进程中。

　　据中指院统计，截止12月3日，港股上市企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市企业总市值达353亿元人民币，较年初增长21%。港股上市企业平均市盈率约为35倍，远高于港股平均市盈率10.3倍。

　　更重要的是，规模是抵抗风险、应对变化的护城河。在正荣服务执行董事兼行政总裁黄亮看来，让营收和利润达到相对安全的规模这个确实很重要，只要盘子大，在大风中才可以稳，如果你是小沙盘，在资本惊涛骇浪里很有可能翻船了。

　　当前，冲刺规模已经成为行业统一动作，物业行业的竞争格局才真正拉开，但规模之后，资本更关注的是盈利持续性问题。

　　中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为，长期来看，物业企业现金流盈利都是很好的，但关键在于规模增速见顶后，营业收入能不能增长，这个问题可能五年以后全行业会暴露出来。

　　目前来看，规模增长之外，拓展业务范围和深挖服务价值的增值服务是持续提升盈利的主要方式，显然，正如上文所提及的，品牌优势明显的规模物企具备更广阔发展空间。

　　一个很好的案例是龙湖智慧服务。2020年龙湖智慧服务先后与湖南城陵矶、重庆广阳岛、成都农博岛、北大荒(600598,股吧)、苏州相城高新等政府企业完成签约，城市服务整体规模大跨步前进，有效扩大服务范围。此外，龙湖智慧服务通过自主经营、平台整合等形式，提供房屋租售、美居家政、旅游服务、优选好物等全生活服务链。