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细细的红线 | 远洋“舒适圈”

2021-01-09 13:55:37 观点地产网 

编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

2020年已经过去,站在这个节点回顾过去一年疫情给房地产行业带来的考验,环境之变或许令企业感触良多。

2019年,远洋集团的变化已经昭然若揭,总部焕新、剥离长租公寓和养老业务以及被传进行区域事业部大调整等。这些动作的背后意味这家房企的正在发生改变。

到了2020年,疫情爆发加上“三道红线”等因素的叠加,这一年,远洋集团提出“聚焦、赋能”。进一步看,聚焦主业与重提规模背后背后映射着过往远洋集团此前过早多元化布局、追求低杠杆发展而带来业绩增长乏力、规模逐渐跌出前列的焦虑。

或许,做出改变的第一步,就是如何走出过去的“舒适圈”。

错位发展

远洋集团曾经有一段扩张历史。

作为一家有着27年发展历史的公司,远洋集团前身是中远集团旗下的中远房地产,于2007年完成市场化改革策成功登陆港交所,被称为“红筹第一股”。

上市两年后,远洋集团迎来爆发式性增长,销售规模由62亿元翻倍增长至143亿元,是最早一批百亿销售俱乐部成员。按市场数据显示,远洋集团2009年销售规模基本位于前20强。

那时正是房地产行业黄金时期,政策支持、信贷宽松、刚性需求……种种利好因素下,众多房地产企业销售业绩创下历史新高,远洋集团是其中受益的一员。

两年期间,远洋通过多次收并购行动不断扩大业务规模,包括合计12亿元收购宏多集团和大连乾豪地产三个项目,以及4.74亿元收购盛洋地产投资等。

与此同时,远洋集团在大本营北京市场的占有率也位于前列,坊间又称“京城一哥”。当时,远洋集团对外接受采访时透露,2008年公司在北京的市场占有率已经达到4%,为2009年取得的成绩奠定了一定的基础。

业务得到高速发展同时,远洋集团亦早于同行在北京、上海、杭州、青岛等多个城市“收割”项目。

2010年3月份,经过84轮激烈竞价,远洋集团以40.8亿元摘得朝阳区大望京1号地块,楼面地价2.75万元/平方米,溢价率高达172%,刷新了当时北京土地市场单价。

彼时,远洋集团对于收获上述地块喜不自胜。

从远洋集团管理层对外发声看,摘得该宗地或许已志在必得,并认为价格仍处于合理区间:“望京地块价格和项目本身条件以及市场预期综合来看,我们认为合理。公司已完成该项目产品的设计研究和初步方案,定位是高端住宅。”

那一年,望京地块是远洋集团快速扩张的一个缩影。2010年,新增权益土储面积和新增土储成本都迎来了“爆发式”增长,2009年新增权益土储由上一年的131.8万平方米翻一倍至289.8万平方米,2010年又翻一倍至662.6万平方米。这三年新增土储成本分别为3411元/平方米、3029元/平方米、4683元/平方米。

数据来源:企业公告,观点指数统计

现在来看,那段短暂扩张史是缩影,亦是转折点。

随后几年,远洋集团开始调整步伐走进“舒适圈”,选择相对谨慎的发展方式。这种变化的原因包含着多种因素,金融风暴后国内经济虽已得到复苏,但房地产信贷和土地调控力度加大、远洋集团当时的中资背景以及调整快速扩张留下的“阵痛”等。

其中,2007-2011年期间,远洋集团也陷入“增收不增利”的局面,营收由2007年57.5亿元增至2011年198.97亿元,年复合增长率28.18%,净利由17.92亿元增至26.21亿元,年复合增长率7.9%,净利率由31.16%下滑至13.17%。

数据来源:企业公告,观点指数统计

到了2020年,远洋集团这些年采用低杠杆策略的优势与劣势,也呈现得更加明显。

“三道红线”调控压力下,前期采用高杠杆发展的房企通过引进险资、出售项目、增发、物管公司上市等各种方式降低自身负债。与之相反,远洋集团的降债压力则相对较小。

2020年中期,远洋集团踩中一条红线,净借贷比65%、现金短债比1.98(现金为437.39亿元、短债为220.4亿元)、剔除预收款的资产负债率70.61%,短债占比为25.22%。同期有息负债总额为874亿元,1年期、1-2年期、2-5年期、5年以上期占比分别为25.22%、27.31%、27.24%、20.24%。

对比负债率和净借贷比例亦可以发现,远洋集团没有采用高杠杆的策略。

2010-2019年,这两项数据前8年均未超过70%,后两年在冲千亿销售目标下有所上升。

数据来源:企业公告,观点指数统计

此外,正值分拆物业管理上市热潮下,远洋集团成功分拆远洋服务于港交所主板上市,IPO定价5.88港元/股,全球发售所得款项净额约16.35亿港元。这一动作也有利帮助远洋集团降低负债水平、增加权益,以及增加现金流等。

只不过,众多物管公司跻身资本市场,远洋服务也难逃上市破发的命运。

无疑,这两年,远洋集团重提规模诉求,侧面也反映出此前低杠杆策略暴露出的核心问题。

增长乏力

2011年以来,房地产行业虽然面临着错综复杂的市场环境,但销售规模仍然保持着高速增长,房企也一直利用金融红利不断扩大自身规模。

远洋集团当时身处的TOP20房企,规模门槛也在不断提高,由2011年180亿元升至2019年的1510亿元,年复合增长率26.66%。市场数据显示,2011-2019年,房地产行业TOP20销售门槛同比分别录得-17%、29.44%、42%、-12%、24%、81%、42%、44%、12%。

与此同时,远洋集团销售规模由2011年的270亿元增至2019年的1300亿元,年复合增长率低于TOP20销售门槛增长速度,为19.08%。其中2012-2015年期间,销售增速均低于年复合增长率,2015年更是录得1%的增长。

进一步看,土储作为开发商最基本的生产要素,远洋集团土储规模在2011-2016年期间不升反降,由2398.9万平方米跌至2169.9万平方米,最低值跌至1988万平方米。以此来看,土储整体规模的停滞,成为销售规模增长缓慢原因之一,跌出TOP20也不意外。

土储规模不升反降主要原因:一是正值消化高地价项目期间,遇到限购令、限贷令等调控;二是多元化业务占据了主业的资金和精力。

双重因素影响下,让远洋集团难以短时间翻越“大山”。

关于多元化业务,在2019年3月业绩会上,远洋集团方面直言:“过往占据一定精力的物业、物流、投资物业、养老等非住宅业务,这些业务未来将更讲求资产管理规模,要适当的反哺,自己靠资产去做增量了。”

实际上,这种多元化业务的发展策略也与远洋集团的股东结构变化相关。国企中远集团退出远洋集团股东之列后,南丰集团、中国人寿(601628,股吧)相继入主,并各提名一位执董进入董事局。养老地产、商业地产成为了新的探索领域。

2015年,安邦保险接任南丰集团,成为远洋集团二股东。彼时,远洋已经开始尝试联合办公业务“OK SPACE”。随后,又将目光放在物流地产、长租公寓领域,比如认购中国物流资产2.96亿股H股IPO股份;推出长租品牌“邦舍”,在北京青年路落地首个项目,并延伸到大连、上海、杭州等城市。

这些前期投入资金大、盈利周期长的非住宅业务,也导致远洋集团营收、毛利、净利润缺乏稳定增长,均处于跌宕起伏状态。其中,营收由2012年286.58亿元增至2019年的509.23亿元,毛利由76.99亿元增至102.22亿元,净利由39.87亿元增至41.66亿元,2020年中期分别为193.74亿元、44.7亿元、19.79亿元。

数据来源:企业公告,观点指数统计

体现在“双利”上,均呈现下滑的趋势。上述同期,毛利率由26.87%下降至20.07%,净利率由13.91%下降至8.18%,2020年中期毛利率、净利率分别为23.07%、10.21%,其中净利率较上年同期下降超过5个百分点。

数据来源:企业公告,观点指数统计

更为重要的是,多元化业务的投资也使得主业做出了一定“让步”,整体土储规模呈现上升趋势的背后,土储权益比逐年下滑,由2010年超过90%一路下滑至2019年的54.02%,最低值到达53.81%,2020年中期为53.89%。

数据来源:企业公告,观点指数统计

某种程度上,低权益比可以降低公司资金投入和承压,同时又能享受到项目整体销售成果。但是,硬币总有两面,合作过程将会产生许多不可避免的成本问题,比如沟通成本提高导致项目进度拖延进而增加财务成本,以及后续项目竣工交房和物业责任界定等。

简而言之,权益比过低意味着总体土储规模并不是非常充分,直接导致房企的销售和业绩增长乏力。

反观销售规模的增长,远洋集团这两年亦呈现出乏力现象。2018年,董事局主席李明提出了闯入2000亿元规模阵营的目标:“规模就是现实,现在整个市场形势出现了变化,规模都起来了,我们也要迎头赶上,希望2-3年内可以达到2000亿元的销售规模。”

毫无疑问,冲击规模比李明设想中要困难。按预期,2019年远洋集团销售目标是1400亿元,该年可售资源达2373亿元,新增、存货资源比为69%:31%,去化率维持在60-65%即可实现目标。但最终仅完成1300亿元销售额,达标率为92.88%,去化率为54.8%。

到了2020年,远洋集团下调销售目标至1300亿元,但是这一年的艰难程度并不亚于2019年。受前期扩张策略影响,加之新冠疫情因素,远洋集团前11个月累计销售总额仍然录得4个点的下降,为1082.4亿元,达标率为83.26%。

若想完成1300亿元销售额,2020年最后一个月远洋集团需完成217.6亿元销售,这一数据也将成为其单月销售额最高纪录。

据观点指数12月31日发布的2020中国房地产销售TOP100榜单,远洋集团全年完成销售额1312.1亿元,涉险过关。

走出“舒适圈”

如何走出“舒适圈”,改变业绩增长乏力的局面,正是过去一年时间里,远洋集团的所想与所为。

2019年年初,李明在公司总部焕新启用活动上说:“沿着新办公区的这条跑道,远洋将从这里重新出发,精耕细作、强身健体,向着更高的目标,全力奔跑。”

李明的一句“重新出发”,实际上带着错综复杂的感情,也包含着许多无奈的因素,譬如弥补错位发展留下的规模“遗憾”、重新回归主业、再次翻越全国业务布局的“大山”等。

追溯到2019年,房地产行业调控更加严厉,比如银根收紧、各个城市的“双限”土拍新政等,高杠杆扩大规模已见顶,销售回款周期加长,“多项题”演变成“单项题”。在这种形势下,远洋集团的选择是“聚焦主业,剥离非住宅业务”。

彼时,远洋集团剥离长租公寓和养老业务,出售北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权出售予北京旭达,从中获利3.09亿元。但这种收益与投入相比,或许是“小巫见大巫”。

有意思的是,经过几年投入和运营,远洋集团非住宅业务成果在营收中已有贡献。其他房地产相关业务收入经历先涨后跌再回升的过程,由2012年17.38亿元增至2014年22.45亿元,后跌至2016年19.57亿元,随后三年则逐年增长,2019年达到58.99亿元,对应收入贡献比由6.06%增至11.58%。2020年中期为22.56亿元,贡献比为11.64%。

在回归主业的策略下,远洋集团严格控制非住宅业务的投入,提出两个非常重要的土地投资指标:坚持聚焦开发主业和坚持投资标准,即2020年在非开发业务上不增加净资本投入;新项目的毛利率不低于20%,IRR不低于20%。

细化到项目层面,远洋集团进一步提出了坚持“以我为主”,新项目要求主导操盘,不做财务投资,提高项目权益比例。在项目的选择上,要求以中小体量、快周转的项目为主,降低地货比、加快去化和周转。

不过,在远洋集团方面看来,剥离非住宅业务、提高权益比和注重操盘主导权仅是聚焦主业的第一步,而下一步则是重新调整区域组织架构。

早于2019年12月末,市场消息传出,2020年起,远洋集团将从现有的4个事业部拆分为8个事业部,其中,沈阳、青岛、大连、抚顺等城市将从第二事业部脱离。

直到2019年财报披露时,远洋集团正式推出“4+8”新经营管理体系,开启“南移西拓”策略,将四个开发事业部重新划分区域整合成六大板块,形成北京、环渤海、华东、华中、华南、华西六大开发事业部格局。

自2020年5月份以来,远洋集团环渤海开发事业部、北京开发事业部、华西开发事业部正式成立。如此看来,这种改变将“京津冀”调整为两个大区以及确定华西、华中两个新独立区域的战略意义。

实际上,远洋集团有意避免过度聚焦环京区域的销售,提高未形成规模化城市或新进城市的投资力度。

因为,远洋集团呆在环京“舒适圈”的时间已经足够长。

从历年区域土储持有比例来看,远洋集团仍未真正翻越区域结构去北京化的“大山”。2014-2019年,环京区域土储占比基本保持接近四成,经区域结构调整后,2020年中期将至21.63%。

按照远洋集团的设想,华西区域销售贡献目标为占比六分之一。拆分到具体时间节点上,2020年年底实现销售金额50亿元,2023年力争实现销售金额300-400亿元。同时,未来华南区域的业绩与规模也将逐渐成为主力区域;华东区域2020年预期新增货值为600-700亿元。

新增土储执行上,远洋集团亦明显倾斜于环京之外的区域。2020年中期,新增土储面积为201.4万平方米,新增权益土储面积为117.1万平方米,权益比为58.14%。据远洋集团方面介绍,“南移西拓”区域新增土储建筑面积占比为72%。

于2020年中期,远洋集团土地储备3742万平方米,另持有深圳旧改锁定项目334万平方米,一级开发面积706万平方米,合计储备面积为4782万平方米。可售建筑面积按区域划分,北京、环渤海、长三角、华南、华中、华西占比分别为21.42%、33.34%、9.21%、18.99%、8.72%、8.32%。

到了2020年下半年,远洋集团仍然在为南京、温州、无锡、江门、福等“舒适圈”外添加筹码。

很然,未来远洋集团仍会在业绩困境下不断寻求新的增长点。“重新出发”的李明和远洋集团未来如何走出“舒适圈”,并在业绩改善、销售规模增长上“翻过一座座大山”,能否重返辉煌或达到新高度,还有很长的时间来等待、验证。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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