物企请思考①|近七成2020上市物企破发：“挤泡沫”开始了？

2021年初，住建部等十部委发布文件：鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，直接又引发了一轮市场情绪。或受此影响，物业股大涨。

但回顾2020年，整个物业股经历了过山车的动荡：在八月迎来了自己的尖峰时刻，随后一路跳水，破发屡现，这是“挤泡沫”的前兆吗？

今年还将有一大批新上市物业，物业股又会如何表现呢？扩充赛道就能拯救股价吗？

以1月5日收盘价相对发行价计算，11只个股处于破发状态。

物业股总体高点下滑

87581.HK,内地物业管理指数，其中选取了包括新城悦服务、融创服务、碧桂园服务等多家龙头物业公司，一定程度上体现出了物业股的整体走势。

今年八月十一日，内地物业管理指数达到了高点1308.715，随后开始一路下滑，在12月初达到了最低点892.878，一路下跌超过30%，在新一年的利好政策下得以反弹，截至发稿日报收1027.005，但较高点依然下跌了超过20%。

内地物业管理指数可以纵向与香港恒生指数相比，同样是8月11日，恒生指数为24890.68，随后也出现了下跌，在9月25日达到低点23124.25，但随后开始反弹，恒生指数截至发稿日报收27756.43，较8月11日上涨了11%。

直接的说内地物业股综合来看并没有跑赢大市，甚至在大盘上涨时还出现了下跌，虽然讨论火热但物业股的表现差强人意。物业股在恒生指数走弱时逆势上涨，但在整体回暖后却拖了后腿。

集中上市，持续走弱

有分析人士指出，物业公司大多由开发商拆分而来，而房地产开发的马太效应越发严重，物业公司也同样如此，在历史上房地产股票曾经经历过一段美好时光，但随着行业竞争的激烈，房地产股票已经疲软，物业似乎正在走这条老路。

物业公司的特点是，收益率低但回报稳定，这也适合在登录资本市场进行证券化，同时在2020年前大量头部物业公司并未上市，也导致了市场上缺少投资标的，故出现了高市盈率，而2020年物业公司的集体上市则打破了这一现象，导致了物业股的走弱。

具体到公司，截至1月5日，今年上市的16家物业公司中只有五家高于发行价，分别是佳源服务、万象生活、融创服务、金科服务和弘阳服务，其他都处于破发状态。

2020年上市的物业公司中涨幅靠前的是华润、融创、金科和弘阳的物业公司，前三家都在头部位置切都在4季度上市，弘阳物业异军突起虽然未在头部位置但也出现了23.3%的涨幅，这可能与其较早上市有关。

值得一提的是，十月上市的四家公司第一服务、合景悠活、世茂服务和卓越商企都出现了下跌。下跌最为严重的是第一服务，已经腰斩。

物业公司集中在4季度上市，共有十家上市，新股集中上市也未能扭转物业股的下跌趋势，这段时间也伴随着严重的问题——认购不足，开盘破发。

当下看上市的物业公司的涨跌和基本面关系不大，世茂、恒大两支头部公司在管面积、市值和盈利水平均好于上涨的弘阳和佳源，但股价却出现了下跌。

理论上，时间会修复股价当下上市时间较短的万象服务、金科服务和融创服务都在不到两个月里出现大幅上涨，上市较早的中小物业公司则出现了下滑，未来基本面优秀的物业股可能会修复股价。

外资投行不具名人士分析表示：长期看2020年港股场内资金相对稳定，并未出现大起大落，物业股的走弱一定程度上代表投资者失去信心转投他处，毕竟从光伏到新能源车还有从美股回归的公司都是不错的投资标的，相较之下物业股缺少吸引力，资本故事并不好讲。同时物业股就像过去的房地产行业一样存在泡沫，但不同的是似乎当下便开始挤泡沫，不论是老牌公司还是新晋上市，物业股的市盈率都出现了下降。

扩充赛道能否拯救股价？

时间来到2021年，随着住建部等十部委发布文件，物业股又迎来了一波投资热潮。十部委文件称：鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，这被解读为重大利好。

1月6日，A股物业龙头招商积余涨停，港股也闻风而动，内地物业管理指数暴涨15%，出现大阳线。

香港也出现了投资潮，不具名高盛银行员工表示不知道公司怎么看，但是很多员工都购入了数额不小的物业股。该员工在更早前曾打新中签恒大物业，他表示“被操盘的很难受。事实上，与内地近半年来的持续关注不同，香港金融机构对物业股缺乏兴趣。”

对于新政策对物业股的影响，业内人士认为，虽然当下涌现出了超过千亿市值的碧桂园服务和即将迈入千亿门槛的恒大物业，但他们本质都是开发商的延申，扩充赛道，增加其他经营领域不见得是一片蓝海。快递、房屋经纪、家政等领域都有成熟的商业生态，物业公司得到只是准入许可，想要分一杯羹并不容易，物业公司的附加值并不好找。

2020年物业股曾经有过辉煌，但走向了回落，新的政策能否刺激行业找回曾经的市盈率，只有时间能给出答案，当下能看到的只有地产公司越来越多的拆分意愿。