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2021房价预测 | 二线城市(上)

2021-01-12 09:08:57 樱桃大房子 微信号 

 

二线城市的市场预测比一线城市难度大,是因为一线城市就四个,而且房价上涨传导起来非常快。

而二线城市太多了,城市分化又很明显,有强二线,弱二线,传导周期有先后,不能一概而论,而且我也不能闭眼说瞎话,需要一个个去查数据查政策变化,才能判断出市场走向,确实很麻烦。

去年我写二线城市2020市场预判,写的比较简单,回头看当时的预测,倒是没什么错误。

今年准备写详细点,打算分上下2篇写,对大家比较关心的有代表性的城市做简单的点评。

先从东部长三角说起吧,长三角经济强劲,藏富于民,整体都非常看好。

因为平常我也会跟开发商去交流,他们都反馈购房者太有钱了,购买力真的强劲。

浙江有些县级市豪宅两三万都不愁卖,比中西部省会一万多的房子好卖的多,所以更别说二线城市了。

杭州

关于杭州市场,不得不服,也没有理由看空。

几乎所有开发商都对杭州市场趋之若鹜,因为政府严格限价,房企在杭州其实不怎么赚钱,但房子卖的太好太快了,很容易做大销售额,所以薄利多销,杭州是各大开发商必须占领的市场。

从这几方面看杭州2021,依然看好:

1、杭州持续引进人才,2020年常住人口增量估计有三四十万,比2019年的55万少,但依然算高位,所以市场需求仍然会很旺盛。

下面这个图,很搞笑的说明了过去三年杭州摇号人群的变化。

A类人才可以直接参与选房,不用摇号,不过A类要诺贝尔,院士级别,没几个。

E类人才就满大街了,可以优先申请摇号,据说去申请E类的也都是为了打新炒房。

2、杭州限价严格,一二手房价格倒挂严重,依然是投资的热土,据我所知,深圳7月调控升级后,深圳的各种管家公司,投资大师早就转战杭州了,因为需求太旺盛了。

3、杭州2020土地供给有所下滑,而溢价率和楼面价却都上涨了。

本来新房就供不应求,供给还减少,除非倒挂套利空间减少,否则依然会是一房难求。

4、政策面上,杭州亚运会还没有开,地方需要房地产,所以也不希望楼市熄火。

就算是调控升级也不会动真格,过去几年杭州楼市如此火爆,但调控风格你们也知道了,反正统计数据也涨多少。

南京

南京以前很低调,在全国的存在感也明显不如杭州,但2020年南京的GDP增速预计达到4.5%,是万亿级城市里增速很高的,会挤掉天津挺进前十。

而且以后省会的首位度还会继续提高,所以南京比苏州的前景更值得看好。

南京现在最火爆的就是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域,二手房市场分化明显,品质好的次新房、学区房涨幅喜人,郊区刚需盘还在跌,市场仍处于前期分化阶段,未到普涨阶段。

新房火爆的区域也都是因为倒挂明显,江北核心区新房限价3万出头,至少倒挂一万以上,不抢才怪。

2021年这种倒挂盘疯抢现象还是继续出现。

南京3万以上的改善盘明显比2万左右的刚需盘卖的好,除了高端改善盘倒挂明显,还有一个很重要的原因是南京的人口吸附力偏弱,所以本地改善需求旺盛,而外来人口跟不上,导致刚需偏弱。

拿杭州和南京这几年的常住人口流入对比,反差就很明显,南京每年人口流入只有几万人。

江苏无锡零门槛抢人,苏州都在降低门槛抢人,未来南京如果还不抢人的话,后续刚需购买力真的堪忧。

但好在苏州的人口吸附力也不强,还不如南京。

南京高校很多,教育和医疗又好,每年人才其实是足够的,只要想办法能把人才留下来,不被上海和杭州抢走就行,关键在于产业和薪酬要足够吸引人。

有人问我,南京郊区的房子到最后能不能也跟着涨一点?

我肯定的告诉你,能,但是这个过程非常漫长,而且涨幅也非常慢。

好不容易大牛市来了翻倍了,等熊市来了郊区又先跌回去了。

现实就这么残酷,这是供需决定的。

苏州

苏州行情跟南京很像,冷热不均,分化明显是常态。

园区、奥体、狮山因倒挂明显,依然受追捧,而郊区新盘没有价格优势,本身供给量又大,2020年还经常需要打折促销。

目前苏州新房库存是7万套,10个月的去化周期,并不算多。

开发商还是很看好苏州,2020年苏州卖地1922亿,位列全国第五名,可建面积超过2000万平米。

各个区地价都在涨,大都是百分之十几的溢价率,所以哪怕是限价,2021年的房价也会要高一点。

大家都去抢新房,苏州二手房的挂牌量链家外网显示已有9.75万套,二手房价格过去一年也在下降,从2020年2月的2.78万/平米降到11月的2.43万/平,均价下跌12.5%。

二手房分化也很明显,老城区那些没有学区的老破旧跌的多,园区带学位的还是很抗跌。

发现没有,我说过这么多城市,全都是学区房抗跌,升值快,这是共识了,学区房简直是股票中的茅台(600519),闭着眼买就对了。

那接下来,2021年上海的牛市行情会传导到苏州吗?

我觉得要看他们的价差是不是足够大了,只有上海涨到一定程度,买不起上海的人才会来苏州买。

或者说上海调控升级了,投资资金会转移到苏州来,这是可能的。

否则的话,苏州还是跟2020年一样,冷热不均,行情继续分化,因为人才放松的效果在2020年已经释放了,要么就是继续放松人才门槛。

大家还记得2019年吗?苏州楼市很火爆的一年,当时上海还在跌呢?

上海吃白菜的时候,苏州早就吃肉了,害得买不起苏州房子的人去上海买房,这简直就是个笑话嘛。

苏州杭州差上海几个档次,这是事实。

园区湖景豪宅五六万一平,上海一线江景就值20万一平。

青岛

山东的小伙伴们对青岛和济南问的最多,这两个城市最先跌的最狠。

有的人都想不明白,为什么比山东三四线城市还不如。

郊区普遍都跌了百分之二三十,有的还不止,但市区还是相对比较抗跌的,特别是学区房,次新房,我看跌的也不多,百分之十几吧,只有老破旧不抗跌。

其实不用担心,我始终认为山东其他三四线城市只会比青岛和济南跌的多不会少,只是时间先后的问题而已。

除非是你那个小城市供给量真的很少那另当别论,否则难逃降价厄运。

要知道大哥二哥都降价了,小弟们能不降吗?资金傻啊?1万出头不去买青岛,买山东的三四线城市?

不同等级的城市,价格阶梯是一定存在的。

观察青岛楼市的未来,首先我们可以从土地上看。

看下图就知道,青岛过去连续三年的土地供给量,相比2015-2017年明显要高一个台阶。

2020年土地成交2649万平米,而去年新房成交面积是多少呢?1658万平米,基本上多出1000万平米。

我们再看区域分化同样很明显,即墨、原胶南的土地成交量远远要高于其他区域,这两个区加起来就占了将近一半的供给了。

另外,胶州和城阳也非常多。

而市中心区的土地供给量还是非常少的,所以房价也相对抗跌。

而且土地基本上没有什么溢价率,97%都是底价成交,这就代表开发商对未来市场都没有上涨的预期。

其次,整体的库存量还很大,达到3409万平米,去化周期25个月,过去三年都是供过于求。

这么大的库存量,青岛现在非常想放松调控。城阳区去年放松了调控,但后来受到舆论压力又收紧了。

现在一二线城市放松的空间都非常有限,限购上只能变相放松。

比如在人才引进方面,或者说落户上直接不设门槛,就看地方有没有这个魄力。

当然这个也要看放松后,引入的人才多不多,有的效果很好,比如西安,那对楼市就是锦上添花。

有的根本没什么效果,比如太原。

对青岛来说,2021年,如果政策不变,成交量行情也会比2020年要好些是肯定的,说白了就是房子会好卖些。

因为市场跌了三年,需求本身有回升周期,只是说市场还处于较大的去库存阶段,而且土地存量又多,估计价格上不会有什么反弹,中心区好的学区房有可能涨点。

如果政策放松,到时候看具体政策再说。

像即墨区、原胶南市、城阳、胶州这种供给量大的地方,估计二手房降价压力还是蛮大的。

所以青岛买房还是要买新房供给量少的地方,抗跌,相对保值。

其实这话我在2018年去青岛调研的时候也说过,也明确提示过风险了!现在回头看当时的调研文章,感觉我的预见还是相对准确,有前瞻性的。大家可以自行回顾下我当时的总结, 樱桃自认所有发出去的文章是经得起时间检验的。

后台还有一些傻子老说我唱多,我看多看空都是基于城市,甚至城市内部的板块,这种无脑留言我都是直接拉黑。

2018年樱桃青岛调研原文

当然,我预判归预判,大家自行决策,买了赚了你能在公众号留言告诉我就行,我也替你高兴。有个粉丝没听我的,18年看了文章还买房,现在也很后悔。

济南

济南的区域分化也很明显。

CBD基本上都是尾盘了,价格相对保持稳定;以新东站片区为代表的城郊区域,楼盘太多,开发商只能以价换量打价格战。

济南2020年的商品房成交数据,不同机构统计相差几万套,我不知道谁的准。

有的说是15.3万套,有的说是19.77万套,但住宅销售大概是只有8.85万套,面积1112.11万平方米、同比增长10.31%,均价为12889.56元/平、同比下降1.41%。

市场以新房成交为主,二手房交易只有6.04万套,所以行情看新房就行了。

而济南的房价也连续跌了有两三年,尤其是郊区,跌幅不小。

在全国济南的跌幅是仅次于廊坊和青岛的,跟青岛真是难兄难弟。

截至2020年末,济南市新建商品住宅可售套数为8.05万套,可售面积约为1096.14万㎡,套数去化周期为10.6个月,面积去化周期为11.4个月。

看2021年房价走势看什么呢,看土地和政策。

对比2011年以来济南土地供求情况可以看出,从2016年以来济南土地供应呈现逐年下降趋势,今年的土地供求在近10年处于较低位。

土地供给少,未来对房地产市场来说,意味着新增的供给量也没那么多,自然有利于去库存。

2020年,济南共出让101宗土地,总共建面才845万平米,商业就占了一半,住宅只有一半,其中历城区占了一半。

如果按照上面的2020年成交数据和可售面积来看,这点土地面积我觉得市场很快就会回暖。

土地供给一半来自历城区,其他中心城区的供给量很少,所以市场最先回暖的就是核心区。

为什么呢,刚刚是从供给端减少土地说了,另一方面还有需求端,济南也在发力,政府等于是在变相的救市。

有个南京的粉丝跟我说,济南引入人才,夫妻都是研究生,以前只给一方10万,但现在可以双方都给了,有20万补贴,他准备回济南买房了,200万的房子,给20万补贴吸引力还是挺大的。

另外听人说山东还放开了一个口子,可以落户济南买房,买了房子还可以把户口迁回老家。

我估计在人才引进上,济南还会进一步放松,可以稳定购房者的信心和加强预期引导。

所以从供需两端看,现在济南应该是在底部区间探底了,我觉得入市买完全没问题,而且2021年回暖上升的概率还比较大。

很有可能比青岛还要率先反弹,具体问我几月能反弹我就预测不到了,但现在买进去应该就算是抄到底了。

合肥

合肥在悄悄放松调控后,2020年真的是不声不响的涨了一年,新房均价离2万仅一步之遥。

1-11月备案套数是11.9万套,全年估计在13.5万套左右。

二手房成交也不差,全年估计在8万套左右。

特别是年底的2个月,据说火的一塌糊涂,很多学区房动不动就上涨百分之二三十。

不过合肥也是冷热不均,火的片区,政务区、滨湖新区这些西、南地方大家都抢,房东老是加价卖,合肥新站、瑶海等东、北城区,单价1万左右的二手房源挂牌一两年据说还无人问津。

滨湖新区新房要求高首付,甚至全款买,大家照样趋之若鹜。

发现没有,我今天说的这几个城市都一个毛病,核心地段,视如宝物,边缘区域,弃之如敝履。

合肥后面会不会恒者恒强,弱者恒弱呢?

对合肥来说,强者肯定还是更强,但弱者的热度也可能会起来。

截至11月末,全市结转可售商品住宅面积为801.47 万平方米,现在整个合肥的库存去化周期只有7个多月了,而滨湖区商品住宅存量不到3个月,与经开区并列全市“最短”。

但注意,合肥2020年土地出让大大减少了,总共商住卖了7292亩地,545亿,相比2019年的13663亩,几乎接近腰斩。

这对2021年的新房供给会是个很大的影响。2021年这几个供给量少的片区新房估计会抢翻天。

据说限购收紧了,社保不能补了吧,即便是现在这样,2021年如果调控不升级,我担心很可能还会涨,因为供给量大大缩减了。

合肥这个城市非常有潜力,因为新兴产业很强劲,我很看好他的前途,这是房价得以升值的最根本动力,否则没有购买力一切都是白搭。

不过合肥不像长沙那样要把地产一棒子打死,他们还是会做点小动作,市场冷了就偷偷放松一下,涨一波,热了再收紧一点。

所以呢,这个城市的节奏,你们应该也能很好把握。

好了,今天字数太多了,暂时说这6个城市吧,下一篇文章我再说厦门、福州、成都、重庆、武汉、郑州、西安。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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