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“反投”私募基金,祥生与三巽们的阳谋

2021-01-12 09:10:22 和讯名家 

 

乐居财经 李奕和 发自上海

从87.3371%降至80.5609%,章华在鼎信长城投资管理集团有限公司(鼎信长城)的最终受益股份下降了。

他迎来了四位新的合作伙伴。

它们分别是祥生地产集团(2599.HK)、三巽集团、第一摩码资产和博唐投资,前两者是地产商,后两者是以地产商关联密切的投资机构。

章华志在做中国版的黑石。这个雄心,他一直没有掩饰过。

他底下的“鼎”字系基金,至少投资过近200家公司,其中大多是地产商,不乏有中国金茂(0817.HK)、蓝光发展(600466,股吧)(600466.SH)等千亿级企业。

把地产客户做成股东,在圈内并不鲜见。如易居企业集团、贝壳和恒大,但地产企业入股私募基金,章华算是做得最大的一个。

一般而言,私募基金的生意逻辑,先从机构募集资金,然后高利息给地产商,而今,为何章华让开发商的钱回流呢?

地产商的"反投"

这是一波地产商的“反投”。

在1月8日,三巽集团的新增投资名单,出现了鼎信长城。这是一家产业金融投资基金,在长期的投资标的中,地产投资业务是其业务板块的重要组成部分。

根据最新的工商登记信息,鼎信长城注册资本1.097亿元,其中三巽集团目前认缴出资168.8万元,持股约1.5385%,成为除鼎智创富(北京)企业管理有限公司(以下简称“鼎智创富”)、实际控制人章华以及浙江弘源创业投资有限公司(以下简称“弘源创业”)以外的第四大股东。

一同进入的浙江弘源创业投资有限公司认缴337.6063万元,持股3.0769%。第一摩码资产旗下的聚绿资本管理(北京)有限公司(以下简称“聚绿资本”)、福建仟阳股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“仟阳投资”)皆分别持股1.5385%、1.5385%。

成立于2012年的鼎信长城,章华在其官网这样介绍道:作为一家产业金融投资基金,经过多年的发展,其累计投资规模数百亿,形成投后管理规模超千亿,已投项目涵盖地产、美国地产、大健康、大消费、新能源、财富管理等领域,其地产投资业务版块已成为全国领先的地产基金品牌。

乐居财经翻阅以往资料发现,鼎信长城与中国金茂、中梁地产、鑫苑置业等多方房企有过合作。在2015年,鼎信长城与中国金茂成立新疆金茂鼎信股权投资管理有限公司,它曾投资了4家有限合伙企业,目前都显现为“注销”状态。

又如在南京淳巽置业有限公司里,宁夏鼎信智赢和滁州三巽、嘉兴帝茂分别持股75%、20%和5%。这是一笔典型的鼎信长城式投资,在2020年3月,滁州荣巽退出,宁县鼎信智赢接盘,两个月后嘉兴帝茂再进入,为三巽集团输血。

投桃报李,章华自然是希望三巽集团老板钱堃也入点鼎信长城的股份。“这样捆绑得更近,更利于开发商拿出好的项目给鼎信长城。”一位熟悉鼎信长城资本运作的人士向乐居财经表示。

他表示,这种地产“反投”私募基金的做法,非常少见。例如,合凡(广州)股权投资基金管理有限公司的操作方法,不乏碧桂园、恒大、融创、正荣、中梁、蓝光、新力等大中型主流房企,但它并没有要求房企入股。

对标“黑石”

很多私募圈的大佬,都喜欢对标全球最大的私募股权基金公司黑石集团。章华算是其中一个。

最好的合作是双赢,大型房企也为鼎信带来了优质的地产项目。据官网披露,鼎信长城与TOP50上市房企合作开发过国际商务集群,与TOP30房企合作开发过顶级山水园林资源的别墅项目,也与百强房企协力打造过杭州市余杭区交通便利、配套齐全双铁沿线刚需大盘等等。

经乐居财经查询,早在2013年,鼎信曾与中骏、悦丰投资联手,以35.79亿元竞拍下上海虹桥商务区核心区地块,东至申虹路,南至宁虹路,西至申长路,北至申贵路,每平米楼板价12827元。该地主要用作高端写字楼及商业物业,在上海市政府重点区域发展规划中,彼时曾被寄望于缔造上海西部又一处 “长三角的CBD”。

在很多投资案例中,鼎信都如上述项目一样,左手挽着房企,右手牵着金融结构。在项目投资中,多采用股权+债权形式,其中股权部分是同股同权,根据项目收益情况,按股权占比取得收益;而债权部分,鼎信会寻求有长期合作关系的大型金融机构承接。

鼎信董事长章华曾公开讲过,“(鼎信的)资金来源很主流,大金融的渠道对鼎信开放,比如银行、保险、境外资本、中字号的投资机构以及一些央企”。不过, 2020年11月,章华曾通过鼎信创富出质鼎信长城股权,出质数额为5132.50587万元,质权人为北京市文化科技融资担保有限公司(以下简称“北京文化(000802,股吧)担保”)。

这家有着国资背景的担保公司,注册资本高达15亿元。股权穿透后,背后有多家“国字号”持股。包括北京市国有文化资产监督管理办公室,北京市国资委,北京市人民政府,北京市东城区、朝阳区、昌平区、大兴区、石景山区国资委,除此之外,还有旺泰控股集团、北京元缘记机械设备租赁有限责任公司、北京尚达信资产管理有限公司。

其中,后三家股东由自然人控股。旺泰控股集团由张绍昆、程宝仁各持股50%,公司对外投资包括地产、物业、金融(小额贷、金控、融资担保等);元缘记机械实控人为李建忠,公司对外投资涉及股权投资基金等;尚达信资管实控人为李俊锋,公司对外投资涉及地产、生物制剂、投资机构等。

截止目前,这笔股权出质状态为“无效”。

在鼎信的官网中,未披露目前投资规模和项目数量等详细信息。但在董事长致辞中,章华写道:行业规模第一,退出项目预期收益圆满兑现,国内公信力和行业号召力名列前茅,受政府委托牵头制定行业准入标准,众多荣誉和业界认可,均成为鼎信长城的品牌价值。

“我们的对标企业是黑石”。这是鼎信的目标。

黑石集团被称为“全球私募之王”,被视为取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代华尔街之王。业务包括私募股权基金、房地产基金等。据不完全统计,黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元,投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。

据黑石集团2020三季报,其总资产管理规模已达5844亿美元(约39107亿人民币),资管规模再创新高。

资金寻求突破

三巽集团可谓是港交所上市的“铁杆粉丝”。早在2019年10月17日,三巽控股首次向港交所递交招股书,申请在港上市,但直到2020年4月17日,其所递交招股书满六个月后失效,IPO冲击失利。

随后,其在当年4月重新提交的招股书再次失效,直到2020年10月27日,三巽控股已第三次提交招股书,从房企递表次数看,仅次于万创国际的4次。

根据三巽控股去年10月最新提交的招股书,截至2020年7月31日,该公司拥有42个处于不同开发阶段的项目,总土地储备面积约440万平方米,并进驻11个城市,其中36个物业项目位于安徽省、五个位于江苏省及一个位于山东省。

对还未成功上市的三巽而言,向商业银行、信托融资提供商及资产管理公司借款,是业务发展资金的主要来源。据了解,2017-2019年,该公司的资产负债比率分别为132.6%、140.5%、20.4%。这个数据在2020年5月31日,进一步上升至224.7%。

一个更直观的数据则是,2018年,三巽控股融资活动所得现金流净额还仅为5.21亿元,但到了2019年,这个数据变为22.29亿元,一年之内陡增了327.8%。

负债的大幅增加,让三巽集团在过去的一段时间里产生了大额的利息支出。2017-2019年,三巽控股的融资成本分别为670万元、860万元、4430万元。其截至2020年前5月未偿还借款总额为20.78亿元。相比之下,该公司当期末的现金及现金等价物仅为2.57亿元。

了解了此背景,就不难理解三巽控股为何锲而不舍想要上市的原因。同样也理解了,在上市仍存不确定性的情况下,其开始将视角转向了鼎信长城。在2020年5月和6月,三巽集团有两笔股权出质给鼎信,一共融资800万元。

实际上,不仅仅是鼎信长城,2020年11月,三巽集团还与磐合资本在其上海总部签订战略合作。这起合作中,磐合资本将与三巽集团在融资、授信、共同投资等方面展开合作。磐合资本将通过自身的资源及金融优势,为三巽提供便捷、高效、优质的金融服务。

在“三道红线”等新规压顶的情况下,房地产企业面临着融资端收紧的境况,资金压力进一步突显。捆绑私募基金,不失为疏通资本管道的一种好办法。

 

    本文首发于微信公众号:地产K线。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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