资色·评级 | 标普:因经营业绩稳固且杠杆率下降,金辉集团评级上调至“B+”;展望稳定

2021-01-12 09:52:03 和讯房产 

  •随着深化关注高线城市并利用其长期运营经验,我们预计金辉集团股份有限公司(金辉集团)将继续获得稳固的销售业绩。

  •因销售和收入实现增长且审慎购地,未来12-24个月该中国开发商的杠杆率将保持稳定并呈现下降趋势。

  •2021年1月8日,标普全球评级将金辉集团的长期主体信用评级自“B”上调至“B+”,并将该公司担保的未到期优先无抵押债券的长期债项评级自“B-”上调至“B”。

  •稳定展望反映我们认为,金辉集团将保持其收入增长和稳定的杠杆率,且其业务区域的分散将有助于保持稳定的盈利能力。

  香港,2021年1月11日—标普全球评级1月8日宣布,对金辉集团采取上述评级行动。

  上调金辉集团评级,缘于我们认为未来1-2年其在一二线城市稳健的执行将提升其现金流稳定性并带动降杠杆。这将缓解土地成本上升导致的利润率压力。

  我们认为,金辉集团稳固的销售业绩主要受到其长期运营记录以及在目标城市良好的品牌认可度的支撑。该公司业务的地域多元化以及持续关注一二线城市亦带来正面影响。在可比同业中,其土储是地域分布最均衡的公司之一。金辉集团的土储中,25%位于西北地区、18%位于环渤海地区、14%位于长三角区、26%位于西南地区、以及17%位于大湾区。

  该公司敞口最大的城市如西安、福州、杭州和重庆,分布在不同地区且相互之间的关联度较低。这样,区域性事件如经济增长放缓或地方性政策变动所带来的影响将减小,从而支撑销售和现金流保持稳定。

  因此,我们认为金辉集团的收入结转增长具有可视性和可持续性。截至2020年6月30日,该公司拥有大量预售项目,未结转销售额为630亿元人民币。上述项目有望于未来12-24个月内交付。因此我们预测2020年的收入增速将介于30%-35%,2021年将介于25%-30%,相对于此前较低的基数。尽管2020年疫情在一定程度上延缓施工和交付进度,但自4月中国控制住疫情以来,应能支撑业务复苏。

  未来24个月金辉集团的债务扩张规模可能较小。鉴于融资环境可能收紧,该公司倾向于温和增长,我们认为其将审慎购地。我们预估2021年和2022年该公司会将销售收入的40%-50%用于补充土储。

  我们预测金辉集团将降杠杆,2020年和2021年的合并债务对EBITDA比率将从2019年的8.3倍下降至6-6.5倍。同期穿透式债务对EBITDA比率(按权益比例对联合营项目进行并表后)将介于5.5-6倍。

  基于2020年的合约销量,我们预估现有未售土储能够支撑未来三年的销售。拓展新市场或三四线城市不是公司的战略重点,因此其土储的80%位于二线城市及周边地区。

  尽管如此,金辉集团依赖于招拍挂来补充土储,这可能使其利润压缩的风险上升。土地招拍挂的激烈竞争和前述大型城市的限价令将继续挤压该公司的盈利能力。我们预测未来两年其毛利率将仅保持在23%-24%,而2019年和2018年的毛利率分别为24.2%和33.5%。由于该公司2017-2018年在长三角区一二线城市所获取项目的土地成本较高而销售限价,随着这些低利润率项目的收入结转,金辉集团2019年的毛利率大幅下降。然而,我们认为上述项目的影响已基本被吸收。

  尽管近期得到改善,但金辉集团的收入结转和降杠杆落后于一些类似受评企业,如金科地产集团股份有限公司和江苏中南建设(000961,股吧)集团股份有限公司。上述企业在房地产上行周期同样地快速扩张,且后续较快地降杠杆。我们认为,金辉集团的规模特别是其收入规模、以及相对于评级较高的开发商其杠杆率较高,将持续令其信用状况承压。

  金辉集团稳定且清晰的资本结构将继续支撑其运营需求。该公司较长的境内发债历史亦支撑其多元化的资本结构。随着境外融资渠道开放,该公司已进一步降低对信托融资的依赖性并改善其资本结构。随着杠杆率得到改善,在可比评级分析中,该公司评级上调一个级别。

  2020年10月金辉控股(集团)有限公司(金辉控股)上市后,金辉集团仍是集团内唯一的运营平台且在集团收入和债务中的占比都超过99%。因此,我们认为金辉集团是其母公司的核心子公司。我们亦认为金辉控股上市将提升该集团的财务披露和透明度。

  稳定展望反映我们认为,随着深化关注高线城市并利用其长期运营经验,金辉集团的销售额将稳步增长。因此,该公司将能够保持稳定的收入增长和杠杆率。我们还预计其业务区域的分散有助于控制收入和盈利能力的波动性。

  如果出现以下情形,我们可能下调金辉集团的评级:(1)该公司的执行弱化,体现在收入结转或利润率的下降幅度显著超出我们的预期;或(2)其举债扩张步伐比我们预期的更为激进。合并债务对EBITDA比率超出6.5倍或穿透式债务对EBITDA比率超出6倍,则表明存在上述情形。

  如果母公司金辉控股产生大规模债务,导致其信用指标显著弱化,尽管金辉集团的个体信用状况保持稳定,我们仍可能下调金辉集团的评级。

  如果金辉集团显著改善其财务杠杆,使得合并及穿透式债务对EBITDA比率都改善至低于5倍,且母公司的信用状况亦相应改善,我们则可能上调金辉集团的评级。如果金辉集团销售增长、加快项目交付、且进一步控制购地步伐以优化管理债务增长,则可能出现上述情形。

  

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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