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一线楼市2020年末翘尾行情调查:2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道

2021-01-12 09:50:56 和讯名家 

  一线楼市2020年末翘尾行情调查

  湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情,北京交易量开始回暖,上海则正在经历二手房大复苏……

  2021年的一线楼市,嗅到了局部涨价的味道。

  来   源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  记   者丨张敏、吴抒颖

  编   辑丨林虹、陈思颖

  图 / 图虫

  一波年末“翘尾”行情后,2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,二手房成交16.9万套,分别创最近5年和4年的新高。

  这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出,2020年北京新房成交均价为48147元/平方米,同比上涨3%;二手房成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%。

  价稳量升,被认为是北京楼市调控的预期效果。

  业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今,北京楼市调控层层加码,并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期,并继续企稳。

  以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中,在“翘尾”的12月,单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

  就全国范围而言,北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策,以及供应关系的改善,被认为是市场企稳的主因。

  接连受到政策严控的房地产市场,在“三道红线”“房贷红线”新规落定之后逐渐步入平稳发展的时期。这没有浇灭高能级城市的市场热情,粤港澳大湾区的龙头城市广州、深圳在岁末新年均走出了“风景这边独好”的行情。

  湾区“双雄”所处的环境不尽相同,但均酝酿了足够推升楼市上行的动能。深圳商品房供应量一直处于低位,尽管在2020年“715”新政出台之后曾短暂缩量,但价格坚挺,调控之后一手房成交依然火爆,二手至今也已逐渐走出调控的影响;广州楼市则是在平稳两年多之后,城市价值再被发掘,市场步入上升通道。

  需要强调的是,两座城市整体均呈现出量价齐升的态势,但广州、深圳未来的政策走向或将走向分化。共同点是,在供给端,广州、深圳的土地供应都持续放量;在需求端,广州购房者鲜用“高杠杆”,炒作情绪较弱,市场整体平稳为主;而深圳资金流动密集,民间炒作氛围较浓,存在进一步加码调控的可能性。

  以“317新政”为界,2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。视觉中国(000681,股吧)

  限竞房“多米诺效应”

  出于冲击业绩等原因,房地产市场交易量往往会在年末明显升温,业界将其称为“翘尾行情”。在2020年,北京楼市从下半年已出现明显的升温态势,年末的“翘尾”也如期而至。

  中原地产统计显示,2020年12月,北京新房和二手房分别成交6681套和20944套,两者均创下“317新政”以来的月度新高。

  对于交易量的冲高,业界普遍认为,这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

  贝壳研究院的统计显示,到2020年12月,北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点,这也促进了刚需的大量释放。

  事实上,去年上半年,市场流动性一度十分充裕,即使货币政策在年中转为中性,资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下,三四线城市经过前几年的棚改红利期,市场反弹动力已经不足。因此,核心一二线城市的房产便受到追捧。

  北京楼市的升温,正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同,过去三年来,北京的房价一直维持稳定,未出现大起大落。其中,部分区域的二手房价格还出现下跌。

  北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,北京房价稳定,主要有两个原因。其一,限价政策严格。为控制房价,北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批,近两年来限价政策虽有所松动,但高价项目的入市量仍然偏少;其二,限竞房项目的大量入市,在增加供应的同时,也在一定程度上平抑了市场均价。

  限竞房是指以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出,近几年限竞房占北京新房供应的六成以上,大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年,限竞房成交占比已接近五成,大大改变了北京新房市场的供应结构。

  限竞房的冲击,带来一系列“多米诺效应”。其中,对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示,由于价格明显低于市场水平,一个限竞房项目,往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价,并影响到同区域二手房的报价。

  他表示,由于供应量过大,已有部分限竞房项目陷入滞销,但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中,前8名均被限竞房项目获得。其中,万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房,均卖出2000套以上,销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

  降价成北京二手房交易主调

  图 / 图虫

  除了供应的改善,北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为,在全国最严厉的楼市调控政策下,北京楼市的投机需求已经绝迹,投资需求比例很小。除了特殊因素影响外,市场已经不具备快速升温的动力。

  这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日,作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规,将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中,最后一个实施“多校划片”的区域。

  这一旨在推进基础教育均衡化的政策,一度令西城区的二手房价格上涨,但在2020年7月末的“窗口期”过后,该区域的价格又逐渐恢复稳定。

  贝壳研究院表示,经过在供需两端的持续调控,北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中,去年北京新房市场的供销比为1.1:1。而种种迹象表明,交易规模占七成以上二手房领域,供需关系也已大为改善。

  前述机构指出,去年北京二手房房源成交周期130天,客源成交周期99天,同比分别拉长28天和14天,市场成交节奏依旧缓慢。

  随着话语权逐渐向买方转移,卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主,调价中的降价次数占比86%,同比基本持平。

  贝壳研究院表示,在“317新政”后,北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升,入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%,同比提升3个百分点。

  值得注意的是,尽管市场交易在快速恢复,但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中,新房年度交易规模尚未突破5万套大关,距离(2014年前)7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套,而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

  但业内人士普遍认为,随着楼市调控的常态化,以及需求结构的改变,市场难有大幅升温的动力,当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

  价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出,在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下,预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

  新房方面,北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%,这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市,因此价格不会有明显上涨。

  广深楼市在分化中走高

  图 / 图虫

  “冰火交加”,用在广深楼市最近的行情走势上再合适不过。

  从数据面上来看,广深楼市在成交价与成交量上都呈现出上扬的趋势。据中国房价行情网数据统计,2020年最后一个月,深圳录得平均单价为87957元/平方米,同比上涨34.23%;广州平均单价为39851元/平方米,同比上涨11.55%。

  价格上涨的同时,成交量更屡创纪录。公开数据显示,2020年12月广州新房成交达到17243套,创单月成交量新高;中原地产的数据显示,深圳2020年11月、12月两个月的成交量均创下年内新高,其中11月成交量为6296套,同比上升至97.0%,创下了自2016年1月以来近5年的新高;12月成交量为5219套,虽环比下降17.1%,仍为年内次高。

  尽管供需两旺,但在城市内部,“分化”依然是当下的主流。

  21世纪经济报道采访多位广州、深圳的市场观察人士、中介人士与购房者,从他们所反映的情况来看,市场冷热不均的情况十分明显。广州是黄埔、南沙等热点片区动力十足;深圳则是一手“打新热”持续,二手“天价豪宅盘”出手较难,刚需客较多的片区例如坂田等,成交则逐渐回复至调控前状态。

  据克而瑞数据显示,广州2020年全年一手成交价涨幅前二分别是南沙与黄埔,其中南沙录得成交均价为26622元/平方米,涨幅为24.46%;黄埔录得30217元/平方米的成交价,涨幅为17.9%;与之相对,白云、增城全年均价则呈现下跌的趋势,跌幅分别为4.72%、2.73%。

  在二手房方面,广州热点片区同样热情高涨。天河车陂片区的中介小刘近期忙着收房,但市场依然供不应求, “有客户,没盘。”

  与广州相比,深圳的市场情况更加特殊。由于深圳一手市场上一二手价格存在倒挂,故而导致大量的购房者潜伏于各大新盘“打新”,深圳近期楼盘“开盘即秒光”的情形屡见不鲜。

  据中原地产监测的数据,2020年12月,深圳22个开盘的住宅项目中,有7个日光盘,新房整体开盘去化情况较好。

  二手方面则存在较为明显的分水岭,刚需客较多、房屋总价较低的龙岗片区成交畅旺,老牌豪宅片区南山、福田则较为平淡。中原地产的数据显示,截止到2020年12月30日,龙岗成交量依然位居首位,成交套数为2171套,占全市成交的33.0%。

  李念是深圳布吉片区的中介,他告诉21世纪经济报道,“好卖,我在布吉接触的大部分是刚需客,200-600万的客户群体市场上可选择的房源特别少,我找房子找到心碎。以前带客户都会对比个两三套,现在没得对比,一个小区可能就看一两套房子。”

  另一名中介林翔所在的深圳坂田片区同样刚需客聚集,他的感受是,“很不错,个别社区已经恢复到‘715’以前的月成交量了,也没什么市场价的房源可供客户筛选的,每成交一套总价还是创新高。”

  并非所有人都如李念他们一般幸运,更多的中介还为开不出单而烦恼。一名南山后海豪宅片区的店东指出,“我的感觉就是,市场不好。从去年12月1日到现在,我们店没有开出一张单。”

  广深楼市后市走向何方?

  图 / 图虫

  广州、深圳本轮楼市上行,与宏观环境有着密切的联系。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析称,2020年受到疫情的冲击比较大,市场对楼市有所预期叠加央行表态货币政策不急转弯,都对市场情绪有一定的提振作用。

  此番背景下,广深双城成交量创下楼市新高也在意料之中。不过,需要强调的是,广州、深圳目前无论是供应端或者需求端,所面对的微观环境和调控压力全然不同,这也将左右两座城市后续的政策走向。

  从供应端来看,广州的供应量向来较为充足。克而瑞的数据显示,2020年,广州共出让经营性用地146宗,同比增长62.22%;获得土地出让金2465亿元,同比上涨46.63%。从商品房供应来看,广州也不存在“库存量低”的情形。

  中原地产的数据显示,从整体市场情况来看,2020年12月,广州一手房供应带动库存面积提升至近一年高位;但由于下半年以来整体成交猛增,最新消化周期已降低至7.8个月,广州新房整体呈现“快推快销”状态。

  与广州相比,尽管深圳在土地供应端也在持续发力,但受限于实际条件,商品房库存量也常年处于较低的区间。乐有家研究中心监测显示,截止到2020年12月31日,深圳一手住宅库存面积312.8万平方米。当前深圳一手住宅去化周期为6.6个月,仍处于较低水平。

  深圳这种“供不应求”的状态将购房者情绪维持在高烧状态,市场也存在浓郁的“炒作”氛围,代持、高杠杆之风依然存在,深圳未来依然可能进一步加码调控。

  2020年11月30日,深圳市住房和建设局局长张学凡在接受采访时也表示,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。

  时至今日,“综合调控政策”是否落地依然不明朗,但深圳对购房资金的管控越趋严格。一名深圳四大行的贷款专员指出,“目前批贷方面的确严格一些,不过如果首套房的首付款不是贷款来的,不会太苛刻。”

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁也建言,官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为,但针对需求侧的压制,是一种扬汤止沸的办法,深圳的根本是从供给侧加大供应,目前深圳的做法已经看到了这个趋势,深圳在未来的“十四五”期间,土地供应以及相关联的住房供应都会明显拉伸。

  深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》,数据显示,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

  与之相对,广州市场则显得较为理性,李宇嘉指出,广州楼市整体平稳,只是个别区域有点涨,现在不太可能再去出调控政策。广州克而瑞首席分析师肖文晓也认为,“政府已经(对哄抬房价)给了反馈,没有出调控政策的必要。官方要做的就是稳定市场供求关系,防止有关各方过度炒作。”

  本期编辑 陈思

本文首发于微信公众号:21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
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