物企请思考②｜新上市物企市值最大相差369倍：资本衡量的标准是什么？

开年或受政策利好因素影响，物业股大涨，去年新上市物企华润万象生活以及恒大物业还一跃突破千亿市值，成为继碧桂园服务之后加入千亿市值行列的两家物企。截至发稿日（1月12日午间），华润万象生活股价微降市值965亿，其余两家市值依旧千亿在线，碧桂园市值1837亿，恒大物业1328亿。

观察2020年新上市16家物企市值总体表现，分化现象愈发严重，细分为六档：市值千亿以上或在千亿徘徊的有2家，市值500亿以上的2家，市值100—400亿的3家，市值60—100亿元的2家，市值20-50亿的4家，市值10亿以下的3家。排名第一的市值与最后一名相差369倍。到底差在哪儿了？

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲提出的一个问题，或可以带给物管企业更多深思：资本到底愿意花多少钱去买物企的一平米合约面积？这预示着资本对物企估值的衡量。

单位：港元

规模和估值的正相关性

根据竺劲的梳理，从2019年7月至2020年5月，物管行业PE估值中枢处在上升通道，23家A/H股主要上市物管公司估值均值从20.4倍提升至36.9倍，行业成长性和确定性受到资本市场热捧。

但2020年5中下旬，主要物管公司的估值达到高点，此后行业逐渐回归理性。此时，资本市场对物管公司自身的基本面更加看重，选股在这一阶段变得更加重要。

这个基本面是什么？估值高的物企又赢在了哪里？竺劲分析，合约面积规模的增长将会带动住宅类物管估值的提升。对于以住宅类项目为主要收入来源的物管公司，单位合约面积价值与合约面积规模呈现较强的正相关性，主要是因住宅类物管项目规模效应明显，规模提升带来的边际效应递增，从而推动单位合约面积价值上升。

结合上表统计结果，再结合竺劲观点，排在前五名的物企，恒大物业、华润万象生活、融创服务、金科服务、世茂服务，皆拥有强规模地产母公司。

比如，排名地产行业前四名的中国恒大和融创中国，其物业公司估值提升，都跟地产规模效应密不可分。根据恒大物业招股书数据，在管面积达2.5亿平米，其中98%来自恒大。而融创招股书显示，在管面积超1亿平米，其中，住宅物业在管面积占73.3%。由此，这一类物企的高确定性规模增长空间也获得了资本青睐。

而上表中排在前列的物企，地产母公司还在继续冲规模，比如，完成2020年度销售目标的金科股份(000656,股吧)，去年年底就明确公开喊话：未来5年要实现4500亿元的销售目标。业内人士分析,某种意义上这也是在加持金科服务物业管理面积。?

并购继续上演

但规模论并非适配所有物企

规模和估值的正相关性，也导致了2020年度另一个现象的爆发—并购案激增。

根据亿翰智库1月3日发布的报告数据，去年上市物企披露的收并购事件高达79起，其中有2起因企业业务调整等因素被终止，1起正处于企业内部考察讨论及开展前期尽调阶段。有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，达到2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。

并购故事在2021年还在继续上演。新年首起并购发生于永升生活和彰泰服务之间，前者并购后者的翌日，股价大涨11%，直接助力永升生活市值提升至377亿。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2020年是房企分拆物管企业上市的大年，加速扩容后后物管板块将加速行业内部的资源整合，预计2021年物管公司的收并购动作频繁，这也是短期提升估值的最便捷途径。

“有规模性的综合类物管企业价格约150-200元。但规模一旦下降，每平米估值降至100元以下，所以，规模是资本考量的重要因素，这也是所有物管企业加大并购的原因。”竺劲表示。

但在物管领域，规模论也并非万能良药。竺劲分析，对于以商业项目、写字楼、工业园区等非住宅项目为主要收入来源的物管公司，及住宅/非住宅项目收入差异不大的综合类物管公司，其收入并不依赖于规模，规模效应不如前者明显，合约面积提升对单位合约面积价值的影响不明显。

资本态度和物业的应对

从宏观基本面看，2021开年，物业利好政策继续接力发布，市场仍有大大的红利可待攫取。

不断出台的政策赋能于物管行业，将物业服务的领域不断丰富，鼓励物管企业向社区养老、托幼、房屋经纪等领域延申，如何能承接更多的城市功能与社区功能，优先展现出高品质的溢价能力，同样可以提升企业自身的价值。而新版民法典的规定，小区公共部分收入扣除合理成本后属于集体业主所有，物业和业主关系将变得更密切，这对于物企既是机遇也是挑战。

在此背景下，2021年资本市场对于物业上市估值的态度或趋势会是什么？为获得资本市场青睐，物业公司应该做出什么改变？

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明表示，由于市场渐趋回归理性，市场结构也会发生变化，过去炒成长、炒概念、讲故事、编故事，但市场估值理念已经开始出现转折，注意公司真实收益数据和概念的落地，区域性产品性客户升，规模是基数，增值服务延伸是重要基础，增值服务较高的物企，如物管费高或有其他增值收入，受资本青睐。

而且，物业管理和业主住户联系更为紧密，物业数字生活APP背后的想象空间大，超越传统房企，投资人喜欢。另外，客户端垄断性，有房企支持的楼盘带粘性和稳定性，有了垄断性、粘性，盈利的稳定性有保障。

基于此，他建议房企应该注意以下几点：

企业加强非住宅多业态布局；

社区服务多元化收入，进一步挖掘管理服务深层次价值；

部分基础物业服务业务交由专业外包公司，提升效率和利润；

加强区域深耕，收并购和投资，扩展业务规模、区域布局及业务组合，从城市群管理区域逐渐向城市的周边区域下沉，形成规模联动；

公共服务投资和运营，推行物业管理社会化保障工作，如政府机关、国企混改、三供一业、城市服务、高速公路、军产领域、乡镇服务、市政环卫、场馆、交通枢纽、景区等多个场景中布局；

专注服务品质，物业服务满意度和收缴率提升，提质增效，助推物企长久发展。