格力地产系动荡，董事长被调查后，物业高管也大换血

董事长鲁君四涉嫌证券市场内幕交易被证监会立案调查后，格力地产(600185,股吧)控股的物业公司也出现高管震荡。

近日，新三板挂牌公司格力物业公告称，董事长兼总经理张筱雯，董事、副总经理吴思建，董事陈莉等三位高管“因工作变动”离职。同时，为补齐董事会法定最低人数，格力物业补选了三位董事陈轶峰、范晓菁、邓石成，并聘任陈轶峰为总经理，范晓菁、邓石为公司副总经理。

截图来自格力物业公告

关于张筱雯等三位高管离职的原因，格力物业相关人士则对时代财经称，“没有离职，也没有其他原因，正常的工作变动。其中一位快退休了，张筱雯有其他工作安排，具体工作不方便透露。”至于公告为“离职”的原因，该人士则表示是“新三板的格式要求”。

年届退休的或是生于1971年3月的董事陈莉，其于2018年6月获任董事，于2018年董事会换届时获连任。1986年11月出生的张筱雯在职时间更长一些。2016年12月，年近30岁的张筱雯从“因个人原因”辞任的陈济涛手中“接棒”，于2018年董事会换届时获连任。

吴思建是三人中任期最短的。2020年9月，格力物业董事、副总经理王军退休，吴思建接任。相关公告信息显示，生于1980年6月的吴思建2011年加入格力物业，2018年2月至2020年9月任助理总经理。

值得注意的是，张筱雯等三人原定任职终止日期为2021年11月11日，但却在距任期届满10个月之际集体被“换血”。

新获任命的三位高管年龄相仿、履历相似。陈轶峰、范晓菁、邓石成分别出生于1979年2月、1983年8月、1981年10月，且均是先珠海格力房产有限公司（以下简称“格力房产”）、后珠海格力港珠澳大桥人工岛发展有限公司（以下简称“港珠澳大桥人工岛公司”）的职业动线。

天眼查信息显示，格力房产为格力地产全资子公司，港珠澳大桥人工岛公司则是格力房产全资子公司，二者在格力物业中的持股比例为60%、40%。

嘉和家业物业研究院研究总监李艳杰对时代财经分析称，一般企业出现高层变动，是将有上市或退市等资本动作，但格力物业规模过小、基本没有转板上市的可能性。“2020年物业第一股”兴业物联可为参照，其被称为河南地区“蚊型”物业公司，但2019年收益仍有1.84亿元、同比增长40.5%。格力物业2019年收入则仅有7932万，同比增长12.38%。

而根据港交所2020年11月底发布的有关主板盈利规定的咨询文件，新上市公司市值要求不低于40亿港元，收入为最近财务年度最少5亿港元。以此规定看，格力物业在上市门槛已经偏低的香港交易所主板上市的希望仍然渺茫。

并且，格力物业的盈利能力堪忧。2017年至2019年间，格力物业营收增速由33.92%降至12.38%，2020年中期收入仅3629万元，较2019年同期仅增长2.42%。其中2017、2018年的归母净利润均跌破150万元，同比跌幅为59.26%、13.99%。净利率也远低于行业平均水平，2017年至2020年中期分别为2.5%、1.7%、3.3%、6%。

格力物业发展乏力与母公司格力地产不无关系。合富研究院市场分析师曾勉对时代财经称，格力物业目前主要做母公司旗下物业项目，没有像其他物业公司那样去拓展第三方管理项目，规模一般。格力地产的一级开发更多倾向于口岸配套、海岛等市政项目。

从其近年来动作看，格力地产似乎在“去地产化”，打造大海洋、大金融、大健康的产业集群，2020年开启重组珠海免税集团，以免税业务为特色的大消费产业、生物医药大健康产业、房地产业等三大板块为其核心业务。

但房地产业务占比在降低。2019年度，格力地产房地产业务占主营收入的比重从2018年末的77.61%降至55.95%，代建工程的贡献则从2018年末的16.81%增长至31.07%。代建工程带动其2019年营收出现近年少有的较大涨幅。2016年-2018年，格力地产营收分别为31.22亿元、31.3亿元、30.78亿元，2019年营收为41.93亿元、同比增长36.19%。

在行业内，格力地产也“失语”很久。克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，TOP200门槛为合约销售71.5亿，格力地产再次落榜。而截止2020年三季度末，其现金短债比0.45，剔除预收款后资产负债率73.2%，净资产负债率173%，“三条红线”全部踩中。