物企请思考③ | 大型物企收并购活跃度高达80% 透视物企当下“规模焦虑”

物业行业拉响收并购战的号角，在2020年已形成现象。

据亿翰旗下物业机构嘉和家业统计，2020年，上市物企披露的有效收购事件共76起，共花费金额107亿元,而2019年的有效收并购事件仅达27起。?

2021年的第一笔物企收购事项在1月7日，旭辉控股旗下的物管上市平台永升生活服务(1995.HK)斥资4.34亿人民币收购桂林彰泰服务65%股权。

收并购为物企增加了规模扩张能力，花旗指出，合作预期为永升生活增加总楼面780万平方米管理面积及2,200万平方米合约面积。

但显然，不同规模物企的收并购的活跃度、策略大不相同，最后赋能给企业的营收、在资本市场的认可度也不尽相同。

其次，处于高速“跑马圈地”背景下，收并购也可能给物企带来不良影响。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江谈到收并购问题时就表示：“企业务必想清楚为什么收并购，以防出现"消化不良"”。

毕马威北方区房地产合伙人高松也指出：“物企操作收购时，要注意剥离不良资产。”

不同规模物企收并购表现分化

不同规模的物业企业，由于成长需求不同，呈现出不同的收并购活跃度和标的类型。

目前已上市的39家物业企业中，在管规模在0.5-1.0亿平方米之间的大型物业企业收并购的活跃度最高，80%的大型物企均成功进行了收并购，全年共成功实施35项收并购事件，占全年收并购事件的47.3%。

分类标准：按2019年末物业企业在管规模分类（在管面积低于1000万㎡的成长型物企的收并购，以区域性物企为主，整体活跃度较低。）

观察不同规模物企收并购的公司发现，在管面积超1亿㎡的超大型物企以开展增值服务类标的企业为主，同时兼顾优质物业企业标的。去年超大型物业企业收并购主要是以碧桂园服务为代表，重点发力电梯广告、环卫等增值服务业务。

处于大型、中型规模的物企还处于规模扩张的状态，以收并购物业公司为主，大型物企更追求“规模经济”的效益。

（大型物企在2020年大力开展住宅类物业以外的商业、办公类非住宅类物业，标的选择偏向于全国化）

（中型物企的标的选择多样性更高）

在管面积在1000-5000万㎡的中型物企，收并购的背后驱动力更多是被当做是一种上市的途径。

而自港交所颁布上市最低盈利门槛的新规以来，引发了一部分中型物企对规模的焦虑，更将启动中小物业公司之间新一轮的并购潮。

港股新规

1.?港交所日前向市场发布咨询函，拟提高主板盈利要求：方案一三年盈利提高到港币1.25亿元，方案二提高到 1.5亿元，自2021年7月1日开始实施。

2.?2021年7月1日前递表沿用旧规则。

3.?如果按照近一年的利润高于6000万港币计算的话，相当于年收入高于6亿元港币，如果基础物业服务收入占 比80%的话，那么物业公司在管面积得在2000万平米以上。

根据嘉和家业监测，目前仍有超100家物业企业拟上市，其中50%已启动上市计划，拟于2021年交表上市，但在“新规”盈利能力门槛提高的情况下，预计将有超30%的企业会被拒之门外。

另外，物业公司将在今年7.1前扎堆递表，而如果想在明年7.1前递表，在去年底必须启动IPO工作。行业到了真正需要突破、升级的时刻。

规模与利润，恒久的辩题

以2020年物企收购的PE均值情况看，这场并购潮似乎还处于资本游戏的狂欢当中。

君茂资本研究总监刘娜认为，物业行业是典型的轻资本投入、轻资产运营的公司，可标准化复制的能力较强，扩张的效率理论上可以做到很高，这也是这个行业吸引众多投资者的一个很重要的原因。

2020年物业企业收并购的平均PE为15.2，较2019年上升1.6，其中，超大型物业企业进行收并购过程中的PE相对较稳定，而中型及成长型物业企业的收并购的代价在快速提升。

实际上，一部分处于中小规模物企还是“抢手货”，正准备待价而沽、“卖身”给大型物企以获得较高的溢价。

原因是2019年至今新上市的物业企业中有62%为中小型物企。而这些企业均处于“企业扩张”的关键时期，且企业多为区域性物业。导致收购的最终实行的主动权及议价权更多掌控在标的企业中，在供求关系的趋势下，使得中小企业的收并购项目整体PE值快速提升。

有业内人士表示，在物管行业通过收并购做大规模过程中，资本起到了关键作用，但目前被收并购标的动辄十几倍的PE，的确是有些不理性。

而大幅并购真的能给物企带来利润的快速增长吗？以靠收并购在资本市场讲好故事的永升生活服务来说，并购之后是否会对整体毛利率带来影响，依旧需要市场与时间的检验。

但并购彰泰短期为永升在资本市场的表现带来利好。除股价在当日获得近15%的涨幅，花旗也后续将永升的目标价由23.8港元升至30港元，给 “买入”评级。

而绿城服务在2019年以41倍PE收购MAG，的确使当年教育方面的收入同比增长高达436%。

透视种种收购行为下，高盛投行一工作人员表示：从资本角度看，物企以较高估值收购小型物业公司，扩充在管面积，是为了以便上市后索要更高市盈率，这是资本的游戏。

“想清楚了”再做收并购

“规模增长过快后，客户满意度下降怎么办？”

“物企在做的一些低收益的并购案，收购完之后全是比自身的平均物业费还要低，收购到的企业，到底价值在哪里？”

以常规并购方式为例，作为物业扩张的主要手段之一，并购成本最高，并且有可能并购进来质量不高的楼盘，影响后续整体的盈利能力。

这是睿信咨询董事总经理郝炬分享的一些物业企业正出现的问题。

一些企业通过规模扩张后得到资本市场的募资，既有募到钱的幸福，也有未来发展过程中的不确定性压力和紧张焦灼。郝炬提出，企业需要冷静思考，审视一下未来发展的思路是什么。

另外，并购后的整合是企业的融合过程，整合的成功决定了投资的成败。业内人士观察，2013年至今，拿到控股权但没有并表的企业很多，甚至合作之后业绩大量萎缩的也不在少数。花了钱并不了表，管理人员派不进去，项目大量丢失，利润大幅下滑，还不如把钱放在银行里，一些企业把物业这种轻资产项目用重资产进行估值并购。

第一服务副总经理黄云峰称，企业进入资本市场要达到资本市场的认可，要维持市值、收入的增长，利润高于40%以上才能稳定市值，这也是2020年很多并购案并没有大规模的拉升股价的原因之一。

黄云峰预测，2021年物业企业的收并购情况会很乱，“因为每家企业拿了这些钱怎么花出去，很多企业是没有想好的，也就是后面引发的整合的问题点。”

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江分享，碧桂园物业、碧桂园服务每一年谈的物业公司非常多，但是真正签字付款非常少，因为最主要的是企业之间的融入问题。

这之中包括团队融入、机制融入、标准融入、文化的融入，实际上物企之间从并购不解决这些问题，带来的是“消化不良”，不仅没有达成目标，并且还把身体搞坏了。因此，企业把控风险，增强内外部的吸引力，同时要将收并购回来进行后评估，然后反馈给前线的团队。

不过回归根本，还是要明确当下的行业发展情况，想清楚了再进行并购动作。此外，持续创新品质是基础，清楚自身优势、明确未来的路在哪里，以及真正的是好服务才是万有引力。